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株洲百江明珠房地产项目全程营销策划报告
【最新资料，WORD文档，可编辑修改】 百江明珠项目全程营销策划报告
第一部分 房地产市场宏观政策分析
不谋万世者,不足谋一世;不谋全局者,不足谋一域！
一、国家宏观政策焦点透视
新国8条
为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。确定了以下政策措施：
(一)进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
(二)加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。
(三)调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。
(四)强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付
款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。
(五)严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。
(六)合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
(七)落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。
(八)坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。
株洲地方版“楼市八条”
3月30日，新\国八条\在株洲正式落地。我市出台《贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》（以下简称\实施意见\），再次表明将加强对房地产市场的监管力度。\实施意见\自发布之日起实施。
房价增幅低于收入增长，商品房一房一价
\实施意见\明确目标，2011年度我市新建商品住房价格增幅应低于我市人均可支配收入和年度生产总值增长速度。
我市将严格商品房销（预）售价格监管。房地产开发企业申办预售许可和现房销售备案时，必须在销（预）售方案中按照有关规定确定商品房销（预）售价格，并报送房产行政主管部门备案，严格按照\一房一价\明码标价对外公开销售。
物价、工商等有关部门应依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。
加快发展保障性住房，年度建设任务具体化
\实施意见\要求，加快发展保障性住房。科学制定住房保障规划，根据年度计划实行宗地供应预安排，将确定的保障性住房、棚户区改造住房年度建设任务落实到具体地块。合理调整土地储备结构，落实保障性安居工程建设用地储备。加大资金支持力度，确保保障性住房资金及时足额到位。
今年土地供应总量不低于2009年和2010年的年均实际供应量，各类保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。进一步完善土地出让方式，合理控制土地价格，积极探索土地出让的\招拍挂\竞地价和竞房价的\双竞\方式。
预售前不得认购，执行差别化住房信贷政策
\实施意见\提出，我市将进一步加强房地产市场监管力度。
商品房预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。在取得预售许可前，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放贵宾卡、预存款项等方式向买受人收取或变相收取定金、预定（订）款等性质的费用。预售资金必须存入《商品房预售许可证》上明确的预售款委托监管银行及其帐号。
房地产开发企业在项目取得预售许可证后，应当在10日内一次性公示全部准售房源、预售时间、预售地点、预售方式及预售价格，不得捂盘惜售，不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售，不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得签订虚假商品房买卖合同进行虚假交易。
构建二手房网上交易平台，推行二手房交易资金监管，查处和打击非法中介等违规经营行为
\实施意见\要求，切实执行差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付比例不得低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
个人住房信息系统将与户籍、税收、银行（公积金）系统对接，实现信息共享。
宏观调控新政一览
二、宏观市场热点和发展趋势
人口研究结果显示，2000-2020年，我国城镇人口将净增3.6亿，城市家庭将增加1.3亿户以上，其中93%为新迁入人口，按户均80平米计算，需要新增住宅在100亿平米以上。此外我国人口迁移明显呈现农村向城镇迁移，内地城镇向沿海发达地区迁移的特点。
由此可见，我国未来城市住房的供求矛盾依然尖锐。
同时，中国是全球经济最具活力的国家之一，受惠于特殊的人口结构所带来的经济红利，家庭财富的积累也为住房市场的需求提供了支撑。
当然，中国的房地产行业也将经历全面而深刻的变化。十七大提出了旨在改善民生的“住有所居”的目标，加快建设适合中国国情的住有所居的住房体系。
建设住有所居的住房体系，应建立适合中国国情的住房建设模式和消费模式，使土地、资源、能源利用更加合理，多数居民家庭住房条件能够得到明显改善。住房建设将向“紧凑型”方向发展，中小套型的住宅供应比例将大幅度提高。
我们的观点：国家的宏观调控，目的在于：“促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。”
城市化、人口红利是当前房地产“美好时代”的强大支撑基础！同样，作为三线城市的株洲，在城市化与“人口红利”的支撑下，房地产泡沫几乎没有的前提下，地方政府的调控政策是“温柔”的！从3月31日公布的地方性执行政策即了看出！
当然，在宏观层面调控政策持续出台的大环境下，市场肯定会有个观望低潮期！
第二部分 株洲市房地产市场概况
知己知彼，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负；不知彼不知己，每战必殆。 一、 城市经济活跃
2010年，株洲市综合竞争力在中部地区非省会城市继续保持第一，稳居全省第二。2010年全年完成GDP1230亿，增长15.5%；完成财政收入130.9亿，增长30.47%；实现社会消费品零售总额425亿，增长18.7%；完成固定资产投资790亿，增长40%；城镇居民人均可支配收入19600元，农民人均纯收入7550元，分别增长12.4%和16.1%。 二、调控年逆势上扬
2010年11月，1-11月，全市房地产开发投资136.76亿元，（2009年房地产总投资104.08亿元）同比增长40.42%。2010年株洲市商品房供销面积亦均创新高。商品房（包含