发布时间 : 星期四 文章株洲百江明珠房地产项目全程营销策划报告页更新完毕开始阅读cad600ba854769eae009581b6bd97f192279bfed
商品住房和商铺及其他）上市面积为282万㎡，同比增长17.3%。其中住房246万㎡，同比增长24.97%。2010年全年成交商品房285万㎡、25970套，同比分别增长7.17%、12.04%，其中商品住房262万㎡、22947套，同比分别增长2.84%、4.72%。
据统计，2007、2008、2009年株洲GDP分别为700、900、1000亿元，实现经济的跨越式发展，2009?年GDP实现超1000亿元。2004-2009年GDP年增长率均超过全国平均9%的增长速度。株洲的人均可支配收入水平已经超过2000美元，购房能力不断增强。 三、城市中心区域楼盘均价已超4000元
目前株洲市城市中心区域住宅销售均价突破4500元/平米，老城区楼盘均价不断攀升，中心广场王府井豪宅销售均价破万，2011年，中心区均价将向长沙看齐，特别是芦淞区商业区内，住宅均价过万已在消费者的预期之中。 四、城市发展机遇
株洲城市规划发展方向：2020年株洲建成现代工业文明和谐特大城市
株洲，这座火车拖来的城市，正在探索新型城市化道路，践行“两型社会”建设。株洲——建设以现代工业文明为特征的生态宜居城市。
芦淞区：芦淞区庆云街道月形山棚户区部分建筑被挖掘机拆除。市区首个棚户区改造项目正式开工。改造后，这里将成为湘江风光带河东段，成为一座面积达20亩的滨江公园。
该区域的棚户改造，对未来该区域的住宅条件及设施配套起到很好的帮助，也是本案今后推广的切入点之一。 五、住宅房地产市场的总量 1、区域概况 区域定位功能 区域详情 ） 河西开发区因远离工业区，自然生态环境优越，为众多房地产公司所看好，纷纷株洲中高档楼盘集中区 拥有许多较高档次的楼盘，住宅房地产销售约占全市的50%，供销两旺形成发达的第西区在“四个行政区”中异常醒目，是名副其实的居住中心。 商业、高档住宅地产齐头并进 房地产市场逐渐繁荣 株洲作为中南地区重要的商业贸易城市，其商业功能主要体现于芦凇区，基于商群体基础，临江景观资源优势，本区中、高档住宅楼盘仅次于天元区。 良好的空气环境，红旗广场商圈的开发，该区域房地产市场升温明显。 株洲重工业基地 株洲市重工业基地，环境污染较为严重，因此该区住宅房地产市场主要是中低端2、建筑类型主要以高层为主，核心商圈单体建筑以高层为主。 项目名 湘江名都 熹悦花都三期 海韵天城三期 尚格名城 华晨·庐山春天三期 湘银·星城 康桥美郡 华晨国际 恒瑞雅园 泰山名城 百江明珠三期 山水国际综合楼 经世皇城 区域 建筑类别 多层 小高层 高层 时间 √ 区域 项目名 金轮广场 汉华国际 建多层 小 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 芦凇区 中商广场 文化园一品 天鹅湖1号 金域半岛 √ 天元区 √ √ √ 2009—2010 御景东方 玫瑰名城六期 荷塘区 金色荷塘 中央皇庭二期 三一·歌雅郡 √ √ 芦凇区 √ √ 岭秀天下 3、当前市场供应规模
区域 项 目 外海·玫瑰园 海韵天城 熹悦花都三期电梯房 华晨·CNO天越 华晨·御园综合楼 湘银·星城一期洋房 尚格名城六期江景房 康桥美郡一期 泰山名城 汉华国际广场 建筑面积（M2） 17万 15万 8万 8万 5万 10万 8万 10万 6万 10万 均价（元/ M2） —— 电梯房4500 4500 5500 5500 6300 预计6000 预计4800 4200 7300 预计推出面积一期预计二期约18万 8万 天元区 5万 10万8万 10万6万 芦凇区 10万中央商业广场楼王 文化园一品二期 金域半岛二期 世贸广场 岭秀天下 玫瑰名城六期 中央皇庭二期 金色荷塘二期 亿都国际一期 印象华都三期 合计 1万 10万 10万 31．6万 22万 5万 6万 8万 10万 5万 12000 5200 5000 预计5700 4300 4500 4500 4500 4000 4300 1万 10万10万一期2422万5万 荷塘区 6万 8万 10万5万 184万㎡ 我们的观点：虽然上述楼盘不可能在近段时间集中上市，但我们不能忽视的是当前或潜在的市场竞争对手，毕竟株洲作为三线地级城市，市场容量有限，且客户购房之区域特征不明显。客户更多关注的是价格与产品本身！ 六、市场的发展水平
1、楼盘开发越来越成熟
随着行业的不断发展成熟，沿海发达地区地产开发巨头开始向内地二、三线城市转移，株洲作为工业发达城市，自然吸引了诸多外来地产商的关注。
外来地产商带了先进的产品开发理念。同时，沿海设计公司的内地业务拓展，以及本土房产商对先进发达地区的学习，使株洲房地产开发越来越成熟，规划设计越来越接近沿海发达城市水平！
2、营销推广策略
外来发展商带来先进产品的同时也带来了先进的营销理念，同时，一线城市成熟职业经理人的加入，再有沿海代理公司、整合推广公司的推波促澜。株洲楼盘之整合营销水平已不让沿海发达地区。
首先是媒体广告铺天盖地，楼市广告概念漫天飞舞，各类型营销推广手段奏响了株洲地产推广的交响曲，从高速路入口到各个城市角落遍布的各种路牌、户外广告更是让人目不暇接。
其次是对产品的概念包装，从豪华精装修、地热采暖，到2A住宅性能评定，株洲各楼盘营销概念层出不穷，各大楼盘的面市都希望能够搅得整个株洲楼市风生水起。真正的是“你方唱罢，我登台”！
3、项目包装水平提高很多
根据对株洲市房地产市场考察，发现株洲房产市场营销包装水平较高。
株洲的在售项目中，中高档项目的工地包装、外围包装、导视系统、外围环境营造得较为和谐、统一。这也是随着房地产市场竞争的日趋激烈，开发商已认识到包装已成为吸引消费者的有力武器。
4、销售人员素质提高较快
房地产一线销售人员的水平，直接决定了一个楼盘成功与失败。
因为不管前期策划多么完美、定位多么精确，最终都是靠一线的销售人员把楼盘优势灌输给客户并促使客户下定。根据对株洲销售人员的考察，中高档项目销售人员的专业化水平、接待技巧、礼仪、客户把握能力与沿海先进地区之营销人员水平相差不多。
我们的观点：
1、从各楼盘当前局面看，株洲楼市正处于供销两旺的高速发展阶段。
2、株洲房地产市场目前以小高层、高层为主，但从目前市场各主要楼盘销售情况看，多层住宅更受青睐，销售的快与慢，完全取决于于价格的高低。
3、株洲住宅市场以居家型产品为主，园林景观优秀成熟的大社区，对于居家型客户具有极强的竞争力。从目前大社区的销售价格大大高于中小社区就可见一般。 七、畅销户型分析
市场在售楼盘典型案例：华晨·天越，80㎡两房、100㎡的小三房、120㎡舒适三房，在政策如此高压之下，开盘仍有50%的成交率！
市场在售中档楼盘，基本以适用为原则的产品为主，而我们从市场个案楼盘调研中也可看出，紧奏三房为最畅销产品。这主要在于：
一方面，三房产品涵盖了最大部分消费人群，基本上从20余岁到50岁消费人群都能满足。
另一方面，因楼盘单价上升较快，而消费者手中资金有限，故希望能够以最少总价购买到功能尽可能完善之住宅。 八、客户群及其需求分析