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中山三乡楼市压力不在库存，在于坦洲竞争
来源：南方都市报 点击数： 2848 责编：小宇 更新时间：2009-11-27
11月11日，一个新兴的节日———“光棍节”，正在成为单身族的狂欢PARTY。巧合的是，三乡镇的金红云花园恰恰是在“光棍节”这天取得了新一批产品的商品房预售许可证。令人意想不到的是，截至11月24日，三乡镇只有金红云花园这一个项目获得了商品房预售许可证，它很可能成为本月获得预售的“单身族”。而记者从《中山市房地产市场信息发布网》查询到，10月份三乡镇也仅有一个项目取得了预售许可证。
尽管新货推出市场的节奏放缓，但是在百脑会市场研究员阿莲看来，三乡镇的库存依然是一个很大的问题。在中山市各个镇区库存量的排行中，三乡以4586套排在第一。但是这个“第一”在业内看来并不光鲜。
喜 位置远比金湾斗门优越 忧 未来两年存量压力更大
三乡和坦洲楼市均为活跃的外销型市场，成交量在中山市各个镇区月度和年度排行榜上一直名列前茅。坦洲镇和三乡镇的先天地理位置，以一线城市标准来讲，就是一环和二环的绝佳地段，在珠海楼市的产品竞争上，优势远远超越了珠海本地的金湾和斗门。
三乡的房地产市场由雅居乐花园发散开来，呈现遍地开花的局面，全镇主干道两侧(文昌路、105国道、金涌路、广珠公路以及沙坦公路两侧)均有项目分布，未来遍地开花的局面将持续。据中山市国土局资料显示，2009年1-10月三乡镇商品房新增供应为29.4万m 2，其中供应住宅2035套，商铺403套。
最近，百脑会公布了一份关于三乡楼市的调研报告。该报告预测，未来1-2年内三乡还将会有70万m 2左右供应量面市，其他未知项目加上现在存量约50万m 2，未来三乡竞争压力仍然较大。 据了解，未来两年内仅雅居乐新城就有可开发住宅2000套左右，约25万m 2。而已经开工或者是准现楼的项目还有富和名都2期、东城艺墅首期后续单位、皇冠自由商业城3期、小琅环壹号别墅等项目。预计这些项目都将集中在2010年推出。
业内人士分析认为，2009年三乡楼市的销售速度保持了2008年的态势，1-10月销量为32万m 2左右。“但是按照这个速度，三乡楼市在明年即将推出的120万m 2供应量最少需要三年的时间才能够消化。”
喜 珠港澳客支撑别墅市场 忧 中等户型遭遇坦洲抢客
记者在查阅中山市国土局资料的时候发现，从供应面积段分布看，目前三乡楼市的产品线非常丰富，兼顾投资及高端需求，既有50m 2以下的公寓产品，又有220m 2以上的大户型，其中供应量最多的仍为80-140m 2的户型。
据了解，三乡楼市目前尚有3884套住宅待售，存量住宅面积为48万m 2，其中中等户型面积存量最大。百脑会研究报告显示，这些存量主要集中在面积段80-90m 2、110-120m 2的户型。其中，销售率较高的为50m 2以下户型、70-90m 2以及220m 2以上的户型，消化
率均在60%以上。百脑会的研究人员告诉记者，虽然中小户型和超大户型的消化率比较高，但市场中占据主力的中等户型消化率却一直都比较低。“因此整体的消化率不足50%。”
红馆的市场研究人员分析认为，70-90m 2之间的户型主要是满足港澳客户度假需求，100-140m 2左右的户型则是满足珠海客户的自住需求，而170m 2以上大户型是用于满足台商、潮汕商人以及中山本土上层客户需求。“这种中等户型的产品因为面临着坦洲楼市的分流，所以其销售速度受到了很大的影响。”
与坦洲市场不同，三乡楼市的购房客户中本地客户占据了一定的比例。根据百脑会统计的数据显示，珠港澳客户主要支撑的还是别墅产品市场。如檀香山别墅珠港澳客户占了75%，雅居乐新城的别墅产品中港珠澳客户也占据了70%，世光创建旗下的蓝山别墅风项目同样也有60%的购房者来自港珠澳。
虽然近段时间雅居乐新城、景观一品、东竣华庭、君临水岸等项目加大了在珠海的宣传力度，但是从统计数据来看，几个楼盘三乡本土的购房者依然是购房主力，基本上在60%左右，君临水岸达到了83%，而珠海的客户比例自然相对较少。
除此以外，目前三乡车库的存量亦较为可观，达到1300余间，商铺存量为551间。
喜 金融危机下销量仍在升 忧 洋房整体价格其实不高