发布时间 : 星期二 文章江苏省高级人民法院“房屋买卖合同纠纷案件疑难问题法律适用”研讨会综述2004更新完毕开始阅读cd5a40d126fff705cc170a7d
权利。但在买受人取得不动产权利之前，第三人主张对该房屋享有所有权，并主张该买卖合同无效，如果审查结果认为第三人确为真正的所有权人，如何保护买受人？该房屋买卖合同能否继续履行？
一种意见认为，不动产物权公信原则是指任何人因为相信登记记载的权利而与权利人从事了移转该权利的交易，该项交易应当受到保护。从法律规定来看，房屋既然登记在出卖人的名下，那么他就有处分权，因此买卖合同是有效的；从价值导向来看，既然要保护交易安全，就应当继续履行合同。至于实际权利人，可通过向出卖人主张返还不当得利的方式得到救济。
另一种意见认为，不动产登记的公信力制度要求在出卖人与买受人之间已经完成了物权转移。也就是说，在出卖人与买受人之间尚未完成物权转移时，若经审查发现，原来出卖人并非真正的权利人，就无权处分该房屋，转让合同效力待定。既然真正的物权人主张权利，说明其对出卖人的处分行为持否认态度，是不追认的，该买卖合同为无效合同，因此也无继续履行的可能与必要。至于买受人的保护问题，可以通过追究出卖人的缔约过失责任、责令其赔偿买受人的信赖利益损失予以解决。
3、关于“一房两卖”纠纷中确定房屋产权归属的原则
“一物二卖”的问题，是一个在实践中经常会发生的问题。“一房两卖”的问题，即是其中一例。与会代表认为，只要不动产权利登记在出卖人名下，不论其出卖了几次，几个买卖合同都是有效的。若出卖人与后一买受人恶意串通，损害前一买受人利益的，则后一买卖合同应当确认为无效合同，由前一买受人取得房屋的所有权；若出卖人的后一出卖行为具备撤销权行使条件的，则前一买受人也可以行使债权人的撤销权，以保全其得以向出卖人主张的房屋交付请求权。
在数个买卖合同均有效的前提下，出卖人“一房两卖”甚至多卖的，若数个买受人均未办理产权过户登记手续，当其都要求实际履行合同、交付房屋时，如何处理？根据什么原则确定房屋产权的归属？
一种意见认为，应当结合一定的事实因素或者一定的社会政策来判断：如果数个买受人中，已经有人占有了该房屋并进行了装修添附，那么可以决定由占有的买受人取得房屋的所有权。这是经济效益原则的体现。如果买受人都没有实际占有房屋的，那么应由第一个订立买卖合同的买受人取得所有权。这是诚实信用原则的体现。
另一种意见认为，到底由谁取得房屋的所有权，应当由出卖人决定，即由出卖人选择向谁交付。这是意思自由原则的要求与体现，而且出卖人作出的这一选择，是以其将向其他未被选择的买受人承担违约责任为代价的，因此，对出卖人的这一选择，没有理由不予尊重。这一原则，可以概括为出卖人自由选择交付原则。 4、关于处理夫妻共有房屋买卖纠纷的价值取向
夫妻如何行使财产权利，不仅关系到夫妻本人的利益，而且关系到与夫妻发生种种民事交往的第三人的利益。夫妻一方与他人订立买卖合同出卖共有房产，另一方却主张买卖合同无效，在保护夫妻另一方与交易相对人的合法权益之间，民事法官应当如何取舍？这确是审判实践中一个难题。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。但适用该规定时，谁应当对该“理由”承担举证责任？ 与会代表一致认为，对该“理由”的举证责任，应当由买受人来承担，因为该“理由”是构成其善意信赖的客观基础，而买受人既然应当对其善意的信赖承担举证责任，当然应当
对其据以信赖的客观基础即该“理由”承担举证责任，只有如此才能证明其信赖是善意的，这样才可以获得保护。这一点与夫妻之间约定财产制对外效力的证明责任不同。司法解释对后者采取的是有利于保护第三人的做法，即夫或妻若想以夫妻之间关于财产的约定来对抗第三人，举证责任在夫妻一方，其必须能够证明该第三人明确、清楚地知道夫妻之间的约定，才可以对抗第三人。因此，在因夫妻一方出卖共有房屋而引发的纠纷中，要注意保护夫妻关系中另一方的合法权益，防止片面强调保护交易安全而忽视保护夫或妻对共同共有的房屋的权利，特别是如果夫妻只有一套住房，且为必需的生活资料，在认定房屋买卖合同的效力时，必须从严掌握。
三、农村房屋买卖合同纠纷案件疑难问题法律适用
在当前的经济生活中，农村村民出卖农村房屋的现象较为普遍。此外，由于征地拆迁造成地价上涨，出卖房屋一段时间后，出卖人反悔的情况也比较多。在当前的审判实践中，农村村民把房屋出卖给本集体经济组织以外的其他人的，买卖合同是否有效？认定无效后如何处理？是全省各地面临的共性问题。
一种意见认为，由于农村房屋买卖涉及宅基地的转让，对于买受人不符合申请建房条件的买卖合同，应当认定合同无效，但驳回出卖方要求返还的诉讼请求。理由在于，把房屋和宅基地分开考虑。房屋作为私有财产，出卖人有权处分，买受人对房屋通过交换享有权利。但是，出卖人对宅基地仅享有使用权，不得进行处分。出卖人在出卖房屋的行为可以认定为对宅基地使用权的放弃。买受人不符合法定条件，不能取得宅基地的使用权，故买受人只对房屋的价值享有权利，但不享有对宅基地的权利。至于买受人是否属于非法用地，对其用地行为如何处理，由有关行政机关和村里去处理。
另一种意见认为，一般应当认定买卖房屋有效。理由在于，从法律规定看，《土地管理法》第六十二条仅规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，
再申请宅基地的，不予批准。这一条规定的目的在于禁止村民多占宅基地，以免农村土地过多地被用于宅基地，从而保持耕地的数量不至于减少。该规定不是禁止或限制村民转让其宅基地。从政策规定看，农村村民不需要宅基地的，要把宅基地还给土地所有权人。因此，在具体的案件处理中，应当采用尊重所有权人意见的方法，到乡镇的村镇用地办公室和村里征求意见。若他们没有异议，则认定合同有效。
与会代表一致认为，农村房屋买卖案件面广量大，而且涉及对法律法规的正确适用和对保护土地政策的正确理解，还需要进一步加强研究，并加强与土地管理部门的沟通，以取得法律效果与社会效果的有机统一。