发布时间 : 星期日 文章浅谈司法拍卖中标的物应[8]更新完毕开始阅读cf687d3c87c24028915fc3f1
定的租赁合同可以对抗后设立的抵押权。即使抵押权人为了实现抵押权，对抵押的房屋进行强制拍卖，租赁关系仍能够对抗买受人，即为“拍卖不能击破租赁的原则”。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条对此作出了明确的规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”司法解释这样规定的目的是，租赁虽然对抵押权的实现造成了一定的影响，但是租赁合同还是有效的。为了避免抵押权人因此受到损失，抵押人应将已出租的事实告知抵押权人，由抵押权人决定是否接受抵押，否则，抵押人因对抵押权人因此产生的损失承担赔偿责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十二条规定：“出租人与抵押人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应当予以支持”。第二十三条规定：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖日五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权”。
因此，房屋租赁在前抵押在后的，拍卖时，热门法院不能对合法占有人清场。
（二）、单纯的租赁合同存在的情况
不存在抵押单纯的房屋租赁合同存在的情况，就适用“买卖不破租赁”原则。所谓“买卖不破租赁”就是指租赁合同存续期间将租赁房屋让与第三人的，原租赁合同对该受让人继续有效”。人民法
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院委托拍卖时，应按上述法律法规和司法解释的规定履行告知义务，保证范围承租人的优先购买权。
总之，人民法院委托拍卖房屋前，若此房屋被第三人占用，那么一定要查清此房屋是被第三人合法占有还是非法占有，有无抵押、出租的情况，以便做出正确的决定。
二○一二年五月二十一日6