发布时间 : 星期一 文章基于特征价格理论的房地产估价市场比较法研究 - 图文更新完毕开始阅读d2c63825bd64783e09122b75
2.5.5Transactiondaterevision.....................................................................……14 2.5.6Regionfactorsrevision........................................................................……15 2.5.7Indiv记ualfactorsrevision...................................................................??15 Vll 夕
广东工业大学管理学硕士学位论文
2.5.8TheeomPutationeomParestheaceuratePriee......................................……17
2.6TraditionalMarketcomParisonaPProachflaws.......................................??，二19 ChaPter3BasedoneharacteristiePricetheoryMarketeomParisonaPProaeh......……20 3.1CharacteristicPricetheoryoutline............................??，..........................??21 3.1.1Ch盯acteristicpriceimplication...........................................................??21 3.1.2Ch盯acteristicpricetheoryfoundation.................................................??22 3.1.3CharaeteristiePricetheoryaPPlicationPrerequisite.............................……23 3.1.4CharacteristiePricetheoryinrealestatemarketaPPlieation................……25 3.2CharacteristiePricetheoryinmarketcomParisonaPProaehaPPliedanalysis.…26 3.2.1CharacteristiePricetheoryaPPlieationsuPeriority...............................……26 3.2.2CharaeteristicPricetheoryaPPlieationinMarketeomParisonaPProaeh
feasible.........................................................................................................……27 3.3ThemethodandmodelofRealestateestimatebasedoneharaeteristiePriee
theory.........................??，?，.，.?，...................................................................??27 3.3.1SeleeterealestateestimatePrieeeharaeteristiefactors........................……28 3.3，2Choicesultablefunctionform..............................................................??29 3.3.3Collecteandselectesampleddata............??，.....................??，.........??31 3.3.4ComPutateaPPlicationp盯ametervafue................................................??34 3.3.5Examinatiemodel...............??，..........................................................??35 3.3.6Definitemodelresult...........................................................................……36 ChaPter4InflueneerealestateestimatePriceeharaeteristiefaetorsandquantifieation
??，.......................................................................................??，......................??37 4.1Characteristicfactorsana1ysis....................................................................……37 4.1.1Timefactors.........................................................................................……38 4.1.2Regionfact0rs......................................................................................……38 4.1.3工ndividualfactors.................................................................................??40 4.2Differenttyperealestatecharacteristicfactors..........................................……42 4.2.1Realestatec1assificati0n.....................................................................……42 4.2.2DifferenttyPerealestateeharaeteristiefaetorehoiee...........................……43 4.3Characteristicfactorquantification............................................................……47 V川 ContentS
ChaPter5Case一Guangzhouhigh一levelhousingaPPraisal..................................??51 5.1ThedeterminationaffectsGuangzhouhigh一levelhousingaPPraisalPricethe
characteristicfactor.，................................................................................??，??51 5.2Gaindataandquantification....??，...........................................................??51 5.2.1Objectofstudyselection......................................................................……51 5.2.2Thewaytogalnthedatas..................................??，............................??51
5.2.3Charaeteristiefaetortargeteoneretequantifieation.....??，..................??53 5.3Modelconcreteapphcation.............................................................??，....??54 5.3.1ObtainstheinfluencebigeharacteristicfactorwiththestePwiseregression55 5.3.2Withreturnsthelawseekingmodelresultforcefully...........................……56
5.4Guangzhouhigh一levelhousingestimatemodelaPPlieation........................??61 Conc1usion..........................................................................................................……62
Reference..........??，........................??，.............................??，........................??64 Articfespublishedduringstudy.....??，..............................................................??68 Declarationoforiginalcreation..........................................................................……69
Acknowledge................................................................??，.........??，...............??70 Appendix...................................................................??，.....??，......................??71 IX 勺
第一章绪论 第一章绪论 研究背景
房地产市场日趋成熟，房地产估价业作为一种以房地产的价格的经济性鉴证 为主的行业，主要用来保障房地产交易中各方的利益，在房地产市场中起着“经 济警察”的作用，离开了它，房地产市场就难免失去其公平性，而缺乏公平性的 市场，则不会有稳定的市场秩序。可见，房地产估价业在国民经济中，事关房地 产业的市场稳定，从而影响到国民经济的增长，是国民经济中至关重要的行业。 房地产估价的三大基本方法包括:市场比较法、收益法和成本法。而市场比较法 是房地产价格评估中最重要的方法，现在被评估公司广泛采用。市场比较法的正 确应用与否，关系着房地产估价的准确性和客观性，继而影响房地产估价的公正 公平性，进一步的就会影响房地产业的稳定发展。
市场比较法是以经济学中的替代原则为理论前提，将估价对象与在估价时点 近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的己知价格作适当的修 正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。正确运用市场比较法，客观 合理的评估房地产的价格，我们有三个棘手的问题需要解决，一是比较案例选择， 案例选择恰当如否直接影响到修正效果，难点是选择与估价对象最具可比性的交 易案例;二是比较案例修正，难点是确定比较案例合理适当的修正幅度，并控制在 规定范围内;三是计算出各比较案例的修正价格后，如何确定待估房地产的价格。 由于这三方面的问题，在当今这个房地产市场不规范的环境下，房地产估价中存 在着很多黑洞，比如:选取有较高价格的可比案例，刻意抬高被评估房地产的价 格，或者进行因素修正的时候，刻意压低修正幅度，忽略一些修正因素，造成评 估价格偏离实际等等。因此，研究怎样优化市场比较法的成了房地产估价中的重 要一环。
国外往往采用特征价格模型(hedonicPrioemodel，简称HPM)来研究房地产
的价格，以此来避免房地产估价中的人为因素。特征价格理论能用在房地产中， 主要是因为房地产是一种异质性商品，产品之间在构成其房地产价格的各个特征 之间有明显差异，比如房地产的位置、层次、朝向、小区环境、所在区域的交通 劝 夕
状况、所在区域的教育配套情况等等，每套房产都有明显的差别。在我国，特征
价格理论已经在住宅房地产的定价机制中应用，但其还未在房地产估价中有所应 用。其实这些组成房地产价格的特征因素包，恰好与我们房地产估价中应用市场 比较法求取评估价格的诸多比较因素相似，那就可以将特征价格理论应用到市场 比较法中，构建房地产估价模型，避开案例选取难、修正因素量化难和最后确定 评估价格的问题，达到优化市场比较法的目的。那么，研究特征价格理论在房地 产估价中的应用就显得非常重要。 2研究的意义
我国《房地产估价规范》规定:在有条件的地方必须运用市场比较法来评估 土地或房地产价格〔，〕。所以如何避开市场比较法的三大难题，科学地运用市场比较 法进行房地产估价已经成为一种趋势，是我国房地产估价业迫切需要解决的问题。 那么研究特征价格理论在市场比较法基础上的应用就有很大的意义。 1.可以完善房地产估价理论与方法我国目前所广泛应用的房地产估价方
法仍然存在问题和难点，如:市场比较法的主观性大:成本法脱离了市场;收益
法的收益额和收益年限难以确定等等这些问题，三大方法都存在一定的问题，故 在市场比较法的基础上，进而深入的研究房地产估价的方法，解决房地产估价方 法的难点问题，对我国的房地产估价业有着重大的作用。
2.可以使市场比较法的应用更加可行，求得的房地产估价价格更精确房地
产估价的方法很多，但是最重要、最基本的有市场比较法、成本法、收益法三大 方法，其中，尤其以市场比较法应用最为广泛，但是，在房地产估价实践中，市 场比较法最难以把握，其主观性很大，严重影响了估价结果的客观性，可能会造 成不同估价人员对同一宗房地产的估价结果有较大差异。为了减少主观性，使市 场比较法更加精确，尽管有不少学者对其进行了研究，但更多的仍然停留在定性 分析的层面上，虽然也有学者提出了一些定量的方法，但是还是有其优缺点，故 需要对市场比较法进行改进，以建立更加客观、更加精确、具有可操作性和实用 价值的市场比较法。
3.为其他领域应用特征价格理论提供借鉴特征价格理论在我国的应用还
处于初期阶段，应用的范围窄，应用的程度底。研究特征价格理论在房地产估价 中的应用，分析了特征价格理论，扩展了应用领域，为以后的应用奠定了基础。 第一章绪论 .3文献综述
.3.1国外研究综述
特征价格理论的思想可以追溯到1922年，汉斯(Hass)首先在其硕士论文中
应用特征价格模型，对农地价格应用了“hedonics”(特征价格)的概念，把到城 市中心的距离和城市的大小作为两个重要的特征变量。
1929年，沃(waugh)第一个系统的分析了质量是如何影响商品价格的问题， 这是最早的关于特征价格函数的论述。沃(Waugh)研究了商品特征与价格间的函 数关系，利用一系列可观察到的属性(即特征)，来代表商品的质量，并且估算了 每种属性的隐含价格，采用回归方程分析了波士顿蔬菜质量差异与价格变动的关 系〔2]。沃(waugh)的研究不仅首次揭示了特征价格理论，也成了利用计量经济学 理论对这一领域进行革新的主要的技术基础。
1939年，美国汽车产业的分析专家A.T.Court(考特)也较早的提出了特征价格 模型并采用了术语“hedonics”，模型主要应用于一些耐用消费品的定价，如汽车。 考特将特征价格理论应用于分析汽车的属性(尺寸、重量、耗油量等)对价格的
影响，控制这些属性就可以对不同时期的汽车价格进行比较。考特首次把术语“特
征”用于分析个人的快乐之源一一商品属性的价格和需求上，而这些不同的属性 就决定了不同商品的特征〔3〕。
后来这个特征价格模型逐步扩展到其他消费品，如拖拉机、洗衣机等
(Griliehes，1961)。格里利谢斯(GrilieheS)较为系统地总结了特征定价的理论 框架。格里利谢斯对应用特征价格理论编制汽车价格指数作了研究〔吐〕。他的研究引 起了人们对这种方法的关注。格里利谢斯为特征价格分析方法的普及作了大量的 工作，他把用来解决商品异质性的特征分析方法以及分析技术介绍给了经济学家 们。
1967年，里德科尔(Ridker)最早把特征价格理论应用到住宅市场分析，他
对住宅价格数据使用特征价格模型，计算了环境质量的改善(如空气污染的消除) 对住宅房地产价格的影响〔5，。将特征价格理论运用于住宅房地产价格分析的经济学 家主要有，蒂伯特、兰开斯特、穆特、奥茨、罗森。其中，蒂伯特对于异质产品 市场均衡进行了早期研究〔6〕。兰开斯特(Lancaster)从消费者选择的角度出发，他 认为商品的价格是由商品自身决定的，所有商品的需求不是根源于商品本身，而 广东工业大学管理学硕:{学位论文
是根源于这些商品所体现的特征要素上。家庭购买这些商品，就是把它们视为一 种投入，并且把它们转化成为某种效用，效用的大小将取决于所购商品所包含的 特征要素的数量片，。兰开斯特的研究为特征价格法提供了微观经济学理论基础。 1974年，罗森(Rosen)特征价格理论和异质产品的供给和需求提出了较完整的框 架，并提出了具体的特征住宅价格模型。他描述了一种均衡的市场，在这样的市 场中，消费者根据商品所具有的性能来挑选购买，而交易价格则可以由这些性能 的均衡价格代表。罗森(Rosen)以住宅市场为例，从隐含市场、特征价格方程、 需求结构以及福利分析等方面进行了规范分析，为特征价格分析方法奠定了理论 基础，大大加速了特征价格理论的发展。他们的研究目的都是在观察到的异质产 品的价格和这些产品所具有的属性的量之间建立联系，并在这一基础上得出产品 属性的特征价格〔8」。
从20世纪90年代到目前，随着特征价格模型得到了广泛应用，对特征价格 理论研究业逐渐深入，借助于计算工具的改进，学者们定量研究了不同特征因素 对商品住宅价格的影响。这些特征因素主要包括空气质量、环境质量、小区的配 套设施特征、交通情况、噪音等。如:李·科克里尔和丹尼丝·斯坦利对轨道交通 的影响进行了研究总结，对轻轨的研究大部分证明轨道交通站点对800米距离内 的住宅房地产价格有显著影响，效果以大约200一300美元/100米的速率同心圆式 递减〔9〕。阿萨比和赫夫曼发现美国费城的两条城市主要道路百老街(BroadStreet) 和市场街(MarketStreet)对公寓价格有显著影响，沿街的公寓价格高，同等条件 下到这两条道路的距离增加一个街区公寓价格相应减少3.8%、2.2%〔‘0]。 近年来，国外对特征价格在方法和实践中均有深入，总体看，其研究与实际 联系的更紧密，应用成果较多。Paliwal、Rakesh(1999)结合三角模糊数，建立了 用以衡量人们对印度首都附近不同种类地块购买意愿的特征价格模型，用以衡量 由城市扩张带来的对优良程度不同的非收益性农业用地的评估，该模型可用于制 定合适的土地价格政策【川。Lee、Junso。等人(2000)在特征价格模型中使用了一种 均值偏差估计的方法，并结合半参数的方法来消除通常的参数回归需要正确的函 数形式的缺点，此模型使用在韩国住房价格数据进行估算时，取得了较好的效果 〔”〕。Halstead、J。hnM(2003)使用特征价格模型对NewHampshire湖生态系统内的 外来入侵物对湖岸周边的物业的经济影响进行了分析，回归方程内的系数非常显