发布时间 : 星期四 文章浅析房地产开发企业成本控制更新完毕开始阅读d426af4669eae009581bec29
┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 装 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 订 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 线 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊
毕业设计（论文）
下面以本人所在公司开发的房产项目昆山“鱼尾狮玉峰山庄”为例，阐述成本控制策 略的运用。
“鱼尾狮玉峰山庄”由振华房产开发总公司控股子公司苏州鱼尾狮置业发展有限公司2003年9月开始开发的高档精品别墅小区，小区位于昆山市马鞍山路北侧、陵家路东侧，冠军路南侧，张家港河以西地区，规划占地面积25万平方米，小区根据昆山市经济社会发展状况，通过高起点、高标准的规划设计，依山傍水而建，是结构明晰、功能合理的现代化生态复合型高档精品居住小区。
项目地处昆山黄金圣地西山风景区，依山傍水，自然条件得天独厚，因此，小区在规划阶段就以品牌为目标，确立了“精品、高档”的定位，附之清晰的结构、合理的功能、一流的施工质量、细腻与精巧的景观和现代欧式的建筑风格，彰显出昆山区域独一无二的品质和王者的贵气，为未来的定价奠定了基础。
共 51 页 第 17 页
┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 装 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 订 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 线 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊
毕业设计（论文）
项目在开始阶段就以全局成本控制思想为指导，自市场调研、项目定位、产品研发、图纸审计、项目招投标、材料采购、工程施工、竣工验收、交付使用，再到物业管理等全程均制定了成本控制目标，并加强了同设计单位、施工单位、开发单位的沟通和跟踪，确保各环节各部门的成本能在控制目标之内；“鱼尾狮玉峰山庄”项目是振华房产开发总公司第一批开发的高档精品小区，在成本控制方面，项目从开始就采用了以利润为基准的成本控制策略，加强了利润形成过程的控制与管理，重点加强了规划设计、材料采购、工程施工等环节的控制管理，同时与设计单位、施工单位、营销公司签订了目标责任书，将目标成本的降低率列入酬金的考核范围内，第一次将成本控制任务分解到了设计、施工、营销等外部单位，此举大大降低了项目成本，仅设计单位在设计环节的精心设计就为后来施工环节节约了5%的工程成本，而施工环节，由于成本降低率的20%是奖励施工单位的，仅施工环节就节约了6%的建造费用；项目总规模24万多平方米，项目在材料采购方面采用了规模采购，通过招标方式，引入了战略供应商，既确保了材料质量又降低了材料采购成本。
事实证明，以上的策略是正确的，项目自开盘就一路畅销，超额完成了成本控制目标，并实现了较好的利润。
共 51 页 第 18 页
┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 装 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 订 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 线 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊
毕业设计（论文）
4、房地产开发关键环节的成本控制
成本控制是一个系统工程,也是控制房地产开发企业成本的关键环节，要实施全成本控制战略，房地产开发企业的各部门必须从项目的投资决策、规划设计、招投标、采购管理、工程管理、销售管理等环节对成本进行的控制与管理，本文着重论述投资决策、设计管理、工程招投标、工程施工环节等关键环节的分析与控制。
4.1投资决策环节的成本控制
投资决策环节的成本控制是关系到项目投资成败的决策，项目投资决策成败直接关系到项目将来发生的实际成本。房地产开发投资的综合性、投资额大、建设周期长和涉及面广等特点使房地产投资决策难免出现失误，所以对一个房地产开发企业而言，如何建立科学的决策机制，正确规避决策中的各种风险，成了成本控制的关键。 4.1.1投资决策阶段的主要风险
（1）外部环境风险。房地产开发企业外部市场环境经常会出现意想不到的不利变化，由此引发多种风险，主要表现为：第一，严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨；第二，货币发行政策和银行信贷政策。如银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险。第三，房地产供求形势的变化。房地产供给严重不足的状况已成历史，现在的情况是供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大, 期房销售几乎成为不可能。第四，房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从开发变为购买，这不利于刚开发并需持续投入的房地产项目的开展。
（2）开发商主观投资失误风险。房地产开发商主观上对房地产市场供求形势，房地产政策，金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。如有的发展商过分地相信自己会容易将项目转手，而实际并未如愿；有的开发商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势，而没把开发的周期因素考虑进去，或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观，最终导致销售困难；还有的开发商经营实力(开发实力、管理能力、行销能力)不足，项目运作中难于实现预期的经营业绩。
（3）由于信息不对称或不准确对成本预期不准确带来的风险。由于当前房地产开发企业信息化水平较低，缺乏先进的信息获取采集手段，造成很多房地产开发企业所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，
共 51 页 第 19 页
┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 装 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 订 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 线 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊
毕业设计（论文）
都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差，从而导致后期的成本变化，在预期基础上加大了项目的开发成本。
4.1.2投资决策阶段成本控制的措施 （1）降低房地产开发投资风险方法
1）进行充分的市场调查分析。风险是指在投资经营过程中各种不确定因素,使实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性,从而减少这种偏离的最好方法，就是通过市场调查充分利用信息化手段，获得尽可能详尽和准确的信息，把不确定性降低到最低限度，从而较好地控制房地产投资过程中的风险。通过房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析，从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目，这部分工作可以由投资企业的相关部门对房地产市场进行调查，也可委托咨询公司等中介机构进行。
2）采取多样化组合投资。房地产开发企业可以将资金有选择地投放到不同类型的房地产开发项目上，投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等，以减少未来收益的不确定性。因为各种不同类型房地产的开发风险大小不一，收益高低相应不同。一般而言，开发项目收益率相对较高的风险大，开发项目收益率相对较低的风险小。如果资金分别投入到不同的房地产开发项目，整体开发风险就会降低，其实质就是用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失，最终获取一个较为平均的收益。房地产多样化投资的关键是如何合理地确定投入不同类型的房地产的资金比例，使得即可降低开发风险又可获取较高的收益率。 3）提前与租户、客户签订租约或预售合同。工程完工后房地产空置的风险，租金下降的风险，售价跌落的风险，都可通过预租预售的安排来避免。当然，预租、预售时，还应注意一个问题，这就是开发商的风险降低意味着与其交易的客户的风险提高。所以，开发期越长，其他行业的客户就越不愿意与开发商签定固定价格的合同。若要预租或预售，则租金、售价就会被压得较低。
（2）对房地产开发项目进行有效的成本控制
1）运用保险手段转嫁风险。通过向保险公司投保，以缴纳保险费为代价，将风险转移给保险公司承担。保险作为一种及时、有效、合理的分摊损失和实施经济补偿的方式，一直是处置风险的主要手段，但保险的使用仍是有限的，因为并非所有风险
共 51 页 第 20 页