发布时间 : 星期日 文章浅析房地产开发企业成本控制 - 图文更新完毕开始阅读d426af4669eae009581bec29
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都可以保险，而且在很多情况下，保险并不能提供充分的补偿。
2）通过非保险手段转嫁风险。房地产开发企业可通过正当、合法的合同条款的拟定等方法将开发风险转嫁给其他经济单位。如房地产开发商将施工中危险性较高的工作转包给其他的专业性施工单位，从而减少自己的风险责任。再如实行项目股份化，将经营风险分散到全体股东身上等。对某些超过开发商能力的风险，或保险无法提供的情况下，此种方法发挥着特有的作用。
3）直接承担风险损失的补偿责任。如将预计有可能发生的损失直接摊入日常经营成本，又如建立风险损失补偿基金或建立自保公司。近年来，以组建专业自保公司作为主要形式的自留风险手段，已在国内外成为一种十分引人注目和具有广阔发展前景的手段，而这种主动自留风险手段的选择与实践，应遵循法律规定，如对法定保险、强制保险的风险标的能否自留，就受到很大的限制，同时还要受自身经济实力的制约。
（3）采用目标成本控制方法进行投资决策控制
开发企业在进行房地产开发项目前都要有可行性研究，如果盲目进行投资，则企业的利润得不到保证，并可能导致企业亏损甚至倒闭。因此利用目标建筑成本控制方法来进行投资决策控制具有一定的科学性和可行性。在立项以前，要经过反复测算，如果确定的建筑成本总额低于建筑成本控制数，则该投资项目可行。如果高于建设成本控制数，则表示未达到利润的期望值，该项目不可行。通过系统全面的测算，能够确保企业开发项目的目的性，减少因盲目开发而给企业带来的经营风险和不必要的开发成本。
（4）从费用方面进行控制。投资决策阶段的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。由于有国家多项法规政策的限制,运作时灵活度较小,基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用，此阶段主要控制的费用有：征地费用、拆迁安置费用、大市政费用、规划条件等，具体控制流程见下页表4.1
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表4.1投资决策阶段成本控制流程 控制要点 控制内容 控制方法 执行部门 征地费用 少交或晚交，力争减免 工程部负责 拆迁安置费用 一规划 大市政费用 方案 房产确权后办理拆迁安工程部负责 置费用 自建部分按照公司工程工程部、设计部和预算部体系走；交政府部分按负责自建部分；工程部负有关规定办理 责交政府部分。 规划条件 满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低研发部、设计部负责 土地成本 工程部负责 工程部负责 项目部负责 工程部、项目部负责 买断内容 明确买断内容明细 付款总额 为公司争取最大利益 开付款时间 周期长、次数多 发形二买断三通或七通一平的明确验收标准明细 式 项目 标准 手续风险 合作方式 分成比例 三合作交房时间 开发 交房标准 付款总额 ?付款时间 与项目付款时间直接挂项目部负责 钩。 符合总公司要求，有利子公司负责 于子公司； 双赢原则； 尽可能地延后交房， 不低于合同中交房标准 子公司负责 工程部负责 工程部负责 ??选择有利于公司利益工程部 财务部 的方式 下面以振华房产开发总公司开发的“华安新城”为例阐述决策风险成本的控制。
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“华安新城”项目共计五期，一期规划面积为59247㎡，用地性质为商住用地，地块北起宜宾路，南至海口路，东临徐杨中心路，西靠扬州街，区内形成了良好的商业及居住环境。
项目是振华房产开发总公司2008年年初通过竞拍摘取的地块。2008年上半年正是房产市场从高峰步入低估的转型期，这期间政府一直不断地调整房地产行业政策，从“国六条”到“国八条”，再到土地储备的严控，银行银根紧缩，再加上金融危机的开始，可以说房地产行业大的环境都不利于企业的扩张，当时的房地产市场供求关系已经发生变化，部分房源已处于滞销状态，我们是异地投资开发，对当地市场的不熟悉等等因素都使得我们的这个项目还没有开始就有点萧条的感觉。
为扭转局面，绝地逢生，公司采取一系列的方法：
第一，公司专门独立注册了项目置业公司，配置了经验丰富的班子，并重点加强了成本控制工作，设置了财务中心，从总公司调配了经验丰富的财务管理和成本控制人员，准确控制项目的开发成本。
第二，聘请了专业的营销策划公司，进行充分的市场调研，避免信息不对称带来的各种决策风险。
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第三，根据营销公司的建议和我们自己的反复斟酌，我们根据淮安市具体市场情况，将项目进行了分解，丰富了住宅、商业店面房和购物场等产品，并合理配置了多层、小高层、高层住宅的比例，以及户型的大小等，这样既可以有效减少总投资额，又可以节约建造成本。
第四，我们制定了购房返息、租房免租等的策略提前预售、预租房屋，避免控制风险。
第五，我们和淮安市政府签订了风险共担协议，协议中明确，在目前特殊时期，我们严格按照淮安市政府的要求，动工建房，若企业确实难以按计划完成销售，由政府帮助协调或给予优惠政策支持，帮助企业度过难关。
第六，工程的施工发包，我们采用总价承包的办法避免材料涨价等的风险。 经过一年的辛苦努力，在金融危机艰难的时期，我们的项目仍然顺利完成预计目标。事实证明，我们在投资决策阶段采取的一系列控制成本，杜绝风险的措施是有效的，是正确的，此举也为我们振华房产开发总公司在危机中逆境取胜，积累了宝贵的经验，也大大激发了我们战胜危机的信心。
4.2设计环节成本控制
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