发布时间 : 星期日 文章浅析房地产开发企业成本控制更新完毕开始阅读d426af4669eae009581bec29
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对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。同时，正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。工程担保和工程保险，是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施。
（5）通过招标选择监理单位。好的监理队伍不仅可以把好工程质量关，而且可以帮助业主把好经济效益关，控制工程成本的支出。开发商在确定监理单位时应进行公开招标，选择三家以上的监理单位进行投标报价，从中选出监理费用低、技术力量强、业绩好、信誉高的监理单位来进行监理。在办理工程洽商时要有监理人员签字才能生效，对洽商内容在技术上是否可行、经济上是否合理都有发言权。
4.3.3编制标底时的成本控制要点
（1）标底作为业主的期望价格，应力求与市场的实际变化吻合，要有利于竞争和保证工程质量。
（2）标底应由直接工程费、间接费、利润、税金等组成，一般应控制在批准的总概算(或修正概算)及投资包干的限额内。
（3）标底必须适应建筑材料采购渠道和市场价格的变化，考虑材料差价因素并将差价列入标底。
（4）标底价格应根据招标文件或合同条件的规定，按规定的工程发承包模式，确定相应的计价方式，考虑相应的风险费用。
（5）以定额计价法编制标底。定额计价法编制标底采用的是分部分项工程量的直接费单价称为工料单价法，仅仅包括人工、材料、机械费用。直接费单价又可以分为单位估价法和实物量法两种。
1）单位估价法。其具体做法是根据施工图纸及技术说明，按照预算定额规定的分部分项工程子目，逐项计算出工程量，再套用定额单价(或单位估价表)确定直接费。 然后按规定的费用定额确定其他直接费、现场经费、间接费、计划利润和税金，还要加上材料调价系数和适当的不可预见费，汇总后即为标底的基础。
单位估价法实施中，也可以采用工程概算定额，对分项工程子目作适当的归并和综合，使标底价格的计算有所简化。采用概算定额编制标底，通常适用于初步设计或
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技术设计阶段进行招标的工程在施工阶段招标，也可按施工图计算工程量，按概算定额和单价计算直接费，既可提高计算结果的准确性，又可减少工作量，节省人力和时间。
2）实物量法。用实物量法编制标底，主要先用计算小的各分项工程的实物工程量，分别套取预算定额中的人工、材料、机械消耗指标，并按类相加，求出单位工程所需的各种人工、材料、施工机械台班的总消耗量，然后分别乘以人工、材料，施工机械台班市场单价，求出人工费，材料费、施工机械使用费，再汇总求和。对于其他直接费、现场经费、间接费、计划利润和税金等费用的计算则根据当时当地建筑市场的供求情况给予具体确定。
实物量编制法与单位估价法相似，最大的区别在于两者在计算人工费、材料费、施工机械费及汇总三者费用之和时方法不同：
①实物量法计算人工、材料、施工机械使用费，是根据预算定额中的人工、材料、机械台班消耗量与人工、材料和机械台班单价相乘汇总得出采用当时的实际价格，能较好地反映实际价格水平，工程造价准确度较高。
②实物量法在计算其他各项费用，如其他直接费、现场经费、间接费、计划利润、税金等时将间接费、计划利润等相对灵活的部分，根据建筑市场的供求情况，随行就市浮动确定。
4.3.4 评标时的成本控制要点
（1）经初审后，以合理低标价作为中标的主要条件，中标人的投标应当符合招标文件规定的技术要求和标准。
（2）若采用综合评价法，最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准的投标，应当推荐为中标候选人。 4.3.5招投标环节成本控制流程 见表4.4
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表4.4 控制要点 控制内容 控制方法 控制部门 工程部负责工程监理招投标合同； 设计部负责设计、环境、装修招投标合同。 预算部负责材料设备招投标合同。 营销部负责营销、包装招投标合同。 1、投标单位的选择 （1）资质 （2）管理水平 （3）技术力量 （4）历史记录 （5）资金实力 （6）合作经历 建立承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库。 从公司认可名册中的承建商、供货商、监理公司中选择投标单位。 主办部门推荐五家投标单位报招投标工作组。 2、招投标文件 各类合同的招投标书内容应包含： （1）工期； （2）工程造价或取费标准； （3）质量要求； （4）付款方式； （5）招标范围； （6）结算方式； （7）验收标准； （8）投标注意事项； （9）废标条件（投标书必须加盖投标单位法人印章）； （10）接标时间； （11）开标时间； （12）定标方法； 招投标工作组审核 （13）投标单位补充意见； （14）标准合同条文； （15）图纸、其他要求等。 招投标工作 小组审核、招投标评审委员考察、评估、筛选三家会审核 以上投标单位报招投标主管领导批准。 评审委员会及主管领导 1、工程部负责工程监理招投标合同； 2、设计部负责设计、环境、装修主办部门起草、制定招招投标合同。 投标标准文本 3、预算部负责材料设备招投标合同。 4、营销部负责营销、包装招投标合同。 招投标评审委员会审核； 主管领导批准； 共 51 页 第 35 页
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1、技术部门负责优先顺序 技术评标 1、技术评标 2、预算部负责经2、经济评标 济标书的评标 3、合作经历 3、财务部负责审核广告包装费 招投标评审委员综合审核投标单位；评会审核、评定。 定中标单位 主管领导批准 3、评标和定标 (1)技术性评标和定标 (2)经济性评标定标 4.4采购环节成本控制
采购管理环节的成本控制必须建立采购全流程成本概念，要关注整个项目采购流程中的成本降低，是对总成本控制，而不是单一的针对采购货物或服务的价格。获得了低价的采购物品固然是成本的降低，但获得优质的服务、及时的供货、可靠的货源保证等也是成本上的利益，同时，降低采购成本不仅指降低采购项目本身的成本，还要考虑相关方面的利益，这就像“U”型管中水银，压缩这边成本，那边成本就会增加，因此单独降低某项成本，而不顾其他方面的反应，这种降低是不会体现在项目采购管理的利润之中的，所以需要建立全流程成本概念，来达到对整个项目采购成本的控制和降低。我们不应该仅仅只看到最直接的成本降低，还应从项目采购的全过程来衡量成本的收效，从项目采购的全过程来探求降低总成本的有效措施，只有这样才能发掘无处不在的降低成本的机会。采购环节涉及的费用主要是材料费用，材料费用一般占到工程总费用的65-75%，所以它对工程成本和利润的影响很大。
梅瑞狄斯在《项目管理一管理新视角》中提到:在采购设备、原材料和分包服务的过程中,我们必须清楚的界定出特定的需要,并且还要找到最低的价格和最具竞争力的供应商。在现实的项目采购操作中,要实现这两个“最”字的目标是十分不容易的。但是,我们却能够通过对项目采购管理中部分环节的控制,来有效的降低采购成本 , 从而使项目资金达到最优的配置,用有限的资金获取尽可能多的资源,这是我们在项目采购管理中所能够实现的成本目标。
4.4.1采购环节成本控制的总体策略
（1）制定采购预算与估计成本。制定采购预算是在具体实施项目采购行为之前对项目采购成本的一种估计和预测,是对整个项目资金的一种理性的规划，它不单对项
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