发布时间 : 星期三 文章中央财经大学资产评估课后练习题参考答案更新完毕开始阅读d45aaae0f505cc1755270722192e453610665bfb
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类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米、120元/平方米，出租费用为租金的20%。折现率为10%。试估算该房地产1998年5月31日出售时的总价格。
(14) 某在建工程开工于2002年3月1日，用地面积为2000平方米，建筑容积率为5，用途为公寓。土地使用权年限从2002年3月1日起50年。土地取得费为楼面地价1000元/平方米，该公寓正常建设期为2年，建造费用为2500元/建筑平方米，到2002年9月1日已经投入预计建设费用的45%。评估基准日相近地区类似70年土地使用权的土地上刚刚建成公寓(建设开发周期为2年)的出售价格为3500元/建筑平方米,公寓类房地产价格近年来每年上涨2%,预计将继续保持该增长率。购买该在建工程的契税税率为购买价格的4%,市场利息率为10%,利润为楼价的8%。试估算该在建工程2002年9月1日的价值。若按评估价值进行交易,在建工程的原产权人大约赢余或亏损多少(不计利息)?
二、参考答案
1、（1）即土地资产，指具有权益属性的土地，即作为财产的土地。
（2）是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 （3）是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利，它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附着物、生长着的树木及农作物、已经播撒于土地中的种子等）、与土地及其改良物有关的财产权利。建筑附着物主要指已经附着于建筑物上的建筑装饰材料、电梯，以及各种给排水、采暖、电气照明等与建筑物的使用密切相关的物。
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（4）是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。
（5）是指在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。
（6）是单位建筑面积地价，它等于土地总价格除以建筑总面积，或等于土地单价除以容积率。
2、（1）a （2）b （3）d （4）c （5）b （6）b （7）d （8）c （9）b （10）d （11）c （12）d （13）b （14）c （15）c （16）b （17）c （18）a （19）d （20）c （21）c （22）b （23）a (24)c (25)c (26)c (27)b (28)b (29)c (30)c
3、(1)acde (2)abd (3)abce (4)abcde (5)abcd (6)abcde (7) bcd (8) acd (9)acde (10)abd （11）abcde 4、计算题
（1）根据所给条件计算如下： 1)预计住宅楼的买楼价的现值为：
3000?200?06?29752066(元) 2?1?10%? 2)总建筑费用现值为：
1000?60%?10000?0.5?1?10%?1?000?40000?9190000(元) 1.5?1?10%? 3)专业费用=9 190 000×6％=551 400(元)
4)租售费用及税金=29 7520 66×5％=1 487 603(元)
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5)投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)×20％ =(地价×20％)+(9 190 000+551 400)×20％ =(地价×20％)+1 948 280
6)总地价=(29 752066-9190000-551 400-l487603-1948280)÷(1+20％)
=16574783÷1.2 =13812319(元)
（2）根据题中所给条件计算如下： 1)甲地楼面地价=1000/5=200(元/平方米) 2)乙地楼面地价=800/3=269(元/平方米)
从投资的经济性角度出发，投资者应投资购买甲地。 （3）根据题意：
该房屋价格=970×(1+l％+2％+1.5％)×1200×0.7
=970×1.045×1200×0.7 =851466(元)
（4）
8??1?2%?8??1?2%?8??1?2%?8被估房地产十年租期内的收益现值=???2341?10%???1?10%??1?10%??1?10%?23?1?10%??66.75?万元?
（5）
?8??1?2%?54??1?1?5?5?10%??1?10%????1?10%???15?1?10%??100?100?785.4元/平方米 115100106?800???? P??111101021091?10110050?1?10%?专业技术资料
1?145.. .. ..
P2?850?115100106???1111011121?1?1?1?1?10%?145?50100100??812.8?元/平方米?100101
?1?10%?1
45?1?10%??100?100?841.53元/平方米115100106P3?760??????11101001031?1009840?1?10%?11?45?115100106?1?10%P4?780?????11101001001? 451?10%??P?100100??881.93平方米/?元?9999
P?812.?8841.?53881.931?P2?P3?P4785.4??830.4?1元平方米/?44即待估宗地2000年1月20日的价格为每平方米830.41元
（6）该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价。 1） 测算不动产总价
① 不动产建筑总面积：3200×2.5 = 8000(平方米)
② 不动产纯收益 = 300×8000×90％×(1-25％) = 1620000(元) ③ 不动产收益年期 = 50-3 = 47(年)
??1不动产总价?1620000/8%??1?47? ④ ???1?8%????19706113（元） 2） 测算建筑费及专业费
建筑费及专业费 = 1000×（1+10%）×8000 = 8800000（元） 3） 计算利息
利息 = 地价×7%×3 + 8800000×7%×1.5 = 0.21地价 + 924000（元）
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