发布时间 : 星期三 文章中央财经大学资产评估课后练习题参考答案更新完毕开始阅读d45aaae0f505cc1755270722192e453610665bfb
.. .. ..
4） 计算利润
利润 = 19706113×15% = 2955917（元） 5） 测算地价
地价 = 不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润
= 19706113-8800000-0.21地价-924000-2955917 地价 = 6994224/1.21 = 5780350（元） 单价 = 5780350/3200 = 1806.36（元/ m2） 楼面地价 = 1806.36/2.5 = 722.54（元/m2）
（7）
1)该房地产的年租金总收入为： 1×7×12 = 84(万元) 2)该房地产的年出租费用为：
84×(5％+12％+6％) + 0.3 = 19．62(万元) 3)该房地产的年纯收益为： 84-19.62 = 64.38(万元) 4)该房地产的价格为：
64.38 ×[1-1／(1+12％)10]／12％ = 64.38×5.650 2 = 363.76(万元) (8)
1)完工后的预期楼价现值为：5000×4×5500/（1+10%）2.5 = 8667.8（万元） 2)建筑成本及专业费：1500×（1+6%）×2 /（1+10%）2/2= 2891(万元) 3)有关税费：8667.8×5% = 433.4(万元)
4)目标利润为:(地价+2891) ×15% = 15%地价+433.7万元
专业技术资料
.. .. ..
5)估算地价:地价=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地价 地价=4269.3(万元)
(9)300×[1-1/(1+9%)3]/9% +p×(1+10%)×(1-6%)/(1+9%)3=p
p = 3759.4(万元) (10)
1)建筑部分的重置成本:
800×(1+3%)+800×60%×6%×1.5+800×40%×6%×0.5+50+120=1046.8(万元) 2)建筑部分的折旧：（1046.8-18）×8/50+18 = 182.6(万元) 3)装修部分的折旧:200×2/5=80(万元) 4)设备部分的折旧:110×8/10=88(万元) 5)总折旧:182.6+80+88=350.6(万元) (11)
1)建筑物的价格: 900×2000×(49-4)/49=1653061(元)
2)土地价格:1100×1000×[1-1/(1+6%)45]/[ 1-1/(1+6%)50]=1078638(元) 3)房地产总价格: 1653061+1078638=2731699(元) (12)
1)预期完工后的楼价现值:
80×12×2000×5.1×65%×80%×(1-30%)×[1-1/(1+14%)48]/[14%×(1+14%)1.5] =2087.7(万元)
2)在建工程的完工费用现值: 2500×(1-45%)×2000×5.1/(1+14%)0.75=1271.5(万元)
3)税费:购买价格×4%
专业技术资料
.. .. ..
4)正常购买价格:购买价格=2087.7-1271.5-购买价格×4% 购买价格=784.8(万元) (13)
1)每层可出租面积:2000×60%=1200(平方米)
2)带租约的3年期间每年的净租金收入：（180+120）×1200×12×(1-20%)=345.6(万元)
3）租约期满后每年的净租金收入：（200+120）×1200×12×（1-20%）=368.64（万元）
4）计算带租约出售的总价格：
345.6×(p/a,10%,3)+368.64×(p/a,10%,33)/(1+10%)3=3509.8(万元) (14)
1）估计预期楼价（市场比较法）
3500×（1+2%×1.5）×[1-1/(1+10%)48]÷[1-1/(1+10%)68]=3573.27元/平方米 3573.27×2000×5=3573.27(万元) 2)估计剩余建造费
2500×(1-45%)×2000×5=1375(万元) 3)估计利息
在建工程价值×10%×1.5+1375×10%×0.75=0.15×在建工程价值+103.13(万元) 4)估计利润及税费
3573.27×(4%+8%)=428.79(万元) 5)估计在建工程价值
在建工程价值=3573.27-1375-0.15×在建工程价值-103.13-428.79
专业技术资料
.. .. ..
在建工程价值=1449(万元) 6)原产权人投入成本
(1000+2500×45%)×2000×5 =2125(万元) 1449-2125=-676(万元) 原产权人亏损大约676万元.
专业技术资料