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中国房地产企业的融资方式研究
——以恒大地产融资为例
摘要：房地产业是一个典型的资金密集型产业，投资规模大、周期长，充足的资金对房地产业的发展至关重要。在新一轮宏观调控下，传统的银行贷款已经很难甚至不能满足企业的融资需求。本文在梳理中国房地产企业融资模式的前提下，以恒大地产融资为例，试图为当下如何破解房地产企业的融资困境提供一点参考。
关键字：房地产企业 融资方式 恒大
1 引言
房地产业是我国国民经济的支柱产业,与国民经济有着密切的联系。随着房地产业的高速发展,其市场需要大量的资金来源,目前,我国的房地产融资主要依靠银行贷款解决资金需求,有少量的大型企业通过上市融资。特别是2009 年底以来， 新一轮房地产调控稳步推进，虽然中间部分地方政府一度试图采取一些措施变相地放松本地房地产调控，但直至目前，在全国层面，房地产调控依然没有放松的迹象，2012 年 11月，在十八大记者招待会上，住房城乡建设部部长姜伟新在回答路透社记者提问时表示：“房地产市场调控政策现在还没想放松。”（姜伟新，2012） 2013 年 2 月 20 日国务院常务会议出台五项调控政策措施，要求各地完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设并加强市场监管。（温家宝，2013）在这一调控背景下，以银行贷款为代表的传统房地产融资方式逐渐收紧，除了公租房、廉租房、棚改房等保障房建设项目以及中低价位、中小套型普通商品房建设项目可以相对容易地获得银行贷款外，其他房地产开发项目获得银行贷款的难度加大，各类房地产开发企业不得不转向其他方式进行融资。在银行贷款如此困难的情况下，如何开拓新的融资途径，化解当前的融资困境就显得特别重要。
2 中国房地产企业的融资模式分析
不同的融资模式，其成本和风险不同，对房地产企业的要求条件和政策约束
也不同，房地产企业应分析其特点，根据公司实际选择适当的融资模式。我国的
房地产企业的融资模式可以概括为两种传统的融资模式和创新型的融资模式两种。
2.1 传统的融资模式 2.1.1 银行贷款
商业银行贷款是房地产企业最传统、最主要的融资方式。住房制度改革以来我国地产业发展的资金几乎都是来自于银行贷款，国内银行信贷通过项目开发贷款、建筑企业流动性贷款或个人住房按揭贷款等，介入房地产业运作的每个环节，导致银行信贷资金直接或间接的投向了房地产市场。我国房地产企业得到的银行贷款主要有三种形式：第一，日常流动资金贷款，主要用于房地产企业日常经营及完成土地储备的流动资金需求；第二，项目开发贷款，主要为满足房地产项目开发过程中的建设资金需求；第三，房地产抵押贷款，是开发企业用土地或房屋产权作为抵押物而向银行申请的贷款，贷款期限一般配合房产项目开发期限。对于我国房地产企业而言，在过去相当长的一段时间里，银行信贷手续较为便捷，融资成本很低，融资数额巨大。另外，还债压力可以通过长期贷款和短期贷款、新债和旧债的组合来缓解。银行的信贷管理日益严格，不断提高信贷限制性条件，增加了房企申请障碍。银行的信贷管理日益严格，不断提高信贷限制性条件，增加了房企申请障碍。贷款利率受国家宏观调控影响，频繁加息推高融资成本。 2.1.2 股票和债券融资
企业能够在短时间内通过股票和债券融资获得大规模资金，促进企业实力的快速增长，使企业资产在短期内成倍扩张。房地产开发企业上市融资的形式主要有直接上市和借壳上市。房地产企业直接上市需要满足严格的条件，并由住建部推荐和证监会批准，方可首次发行股票（IPO）。借壳上市则是选择一家已上市公司（大多由于业绩差失去了再融资资格），获得该公司的控股权然后通过资产、债务重组等方式，将本公司的优良资产与业务注入该公司，利用其“上市”这个资源再进行股市增发融资。房地产企业债券是由房地产企业借入资金并发行的用以证明承诺按约定日期向持有人偿本付息的一种凭证。企业债由于对主体限定非常严格，房地产企业发行企业债融资的情况不多见。《公司债券发行试点办法》于2007 年 8 月正式出台，规定发行公司债实行核准制和保荐人制度，无需担保，发行债券价格通过由发行公司与保荐人市场询价确定，不像企业债要求人民银行
来确定债券价格区间，所以发行价格低有效降低。但是在试行初期，依然只有资产规模在10 亿元以上的大型上市公司才有资格发行公司债。相较银行贷款债券融资的资金期限更长，迎合房地产企业对长期开发资金的需求，使得资金期限结构更合理，可以降低对银行贷款单一途径的过分依赖。股票和债券融资这两种方式对企业的经济和资本实力都有严格的要求，所以一般大规模的企业会采取这两种融资模式。 2.2 新型融资模式 2.2.1房地产信托
目前，我国较为常见的房地产信托融资模式主要是贷款融资模式和股权融资模式。贷款模式是指投资者将信托资金委托信托公司，信托公司按照房地产信托产品合同的约定，将投资者集合的资金以类似贷款的形式贷给房地产开发企业，贷款期满后房地产企业向信托公司还本付息，信托公司再向投资者支付本金及收益。股权融资模式是指投资者将信托资金委托信托投资公司，信托公司按照房地产信托合同的约定，用投资者集合的资金认购房地产开发企业股份，房地产企业在信托期满后溢价赎回信托公司所认购的该股份，信托投资公司向投资者支付投资本金及约定收益。信托产品能规避调控政策和信贷限制，是许多地产企业解决资金困境的重要渠道。股权融资模式更是帮助了项目未取得“四证”或是资本金比例达不到 35%而不能贷款的开发商及时获得开发资金。不涉及复杂的法律关系，资金投放时间不受限制，操作简便，交易环节少。房地产信托融资较银行信贷更能节约成本，降低财务费用。但是这种融资方式也有不足之处信托产品期限短，期限一般为 1-3 年。信托产品融资大部分用于为项目未达到国家规定的贷款条件的房地产开发商提供暂时性的资金过渡支持。筹得资金量少，对于大规模的房地产项目融资作用有限，无法完全满足地产商的资金需求，并且增加了财务风险。
2.2.2 海外融资
房地产企业从海外融得资金的方式主要是海外上市和海外发债。海外上市融资近年来成为有一定实力的境内房地产开发企业融资的趋势之一，海外发债也在房地产企业资金链吃紧的当下发挥了重要的作用。这种融资方式的主要优势是看好境内房地产市场的国外资金机构很多，尤其是在当前人民币升值的情况下，
大量境外资金想要探寻机会进入国内房地产市场。中国房地产企业可以逃避国内的紧缩政策和宏观调控环境，缓解国内房地产企业融资渠道的不畅通和资金紧张局面。海外上市的门槛要求并不高。以港交所为例，三年业绩扣除非主营业务损益后的净利润只要求前两年不少于 3000 万港元，后一年不少于 2000 万港元，较容易实现。再融资条件和成本较低是国内房地产企业寻求海外上市考虑的重要因素。我国相关部门对股票市场再融资实行严格的条件限制，但海外上市再融资不仅融资规模巨大，而且没有净资产收益率方面的约束条件。
这种融资模式也不完全适合中国的一些企业，存在许多缺点。国外投资机构向国内房地产企业提出的发债、可换股债券等融资模式成本较高，融资年利率大多高于 10%。与国内上市相比，海外上市的成本费用较 A 股上市要高很多。海外发债和海外上市对房地产企业资质和在国内知名度要求很高。外国投资机构无法很好的理解运用国内政策，以及不能适应国内房地产企业运作的不透明性和房地产市场的不规范。下表是中国房地产公司海外上市募集资金情况，这种融资方式对缓解公司的经济压力有很大的帮助，尤其是海外融资数额最大的中国房地产企业恒大。
2012
中国房地产公司海外上市募集资金情况
企业名称 碧桂园 龙湖地产 恒大地产 融创中国 金地商置 股票代码 2007.HK 0960.HK 3333.HK 1918.HK 00535.HK 融资方式 配股融资 配股融资 配股融资 配股融资 配股融资 募集资金 21.4 亿港元 30.89亿港元 43.5亿港元 20.1亿港元 7亿港元 时间 2012.3.29 2012.9.19 2013.1.17 2013.1.22 2012.1.29 3 我国房地产企业融资存在的问题
3.1 融资渠道单一
根据国家统计局发布的数据显示，2009 年房地产开发企业的资金来源为57 128 亿元，其中国内贷款11 293 亿元，个人按揭贷款8 403 亿元，两项合计达19 696 亿元，占资金来源的34. 42%。从房地产市场的运行过程及其资金链来