发布时间 : 星期二 文章某房地产项目可行性分析报告案更新完毕开始阅读d76876124128915f804d2b160b4e767f5bcf8072
房地产工程可行性分析报告案例
一、总论
1、工程建设背景
A州新区新桥镇农工商总公司下属的新城房地产开发公司由于资金不足，不能及时启动本工程。恰逢整个地区的企业改制，有意转让本工程，这是能得到这个工程的重要的外在因素。新桥镇为了能改善居民的生活质量和提高本地区的房地产整体水平，所以希望找到能开发高品质住宅的开发商。而某省特别是B市的房地产开发公司不论是资金实力，还是开发水平在全国来说可谓是首屈一指的。这是能转让到并开发的内在因素。根据A州的城市总体规划发展以及新区新桥镇片区控制性规划要求，该片区将是新区乃至整个A州重要的住宅区。本公司经过对A州全面认真的市场调研，对工程区位环境进行反复的分析比较，根据A州目前的房地产现状与发展趋势，只要做出能满足A州市城市居民新的住房要求和高品质，同时定位准确，完全不用担心工程的销售，而且有丰厚的利润。
该工程已经取得了土地使用权证和工程规划许可证，各工程谈判工作已相继展开。 2、工程简况
该地块位于A州新区何山路和塔园路交叉口。紧接A州科技学院，有良好的文化气氛。道路宽敞交通便捷，有新山大桥与古城区相连。工程占地126亩，其中120亩是建住宅用地，6亩是建配套幼儿园用地。容积率为2.0，总建筑面积为16万平方M，小高层和多层相结合，沿街底层为商业配套用房（约占5%）。具有一定的开发规模，并能为品牌的延续提供保障，给公司带来良好的社会效益和经济效益。
本工程的建设资金完全由本公司自筹，不足部分通过土地抵押和预售房款解决。 二、A州市介绍
A州位于长江三角洲中部、某省东南部，东经l19°55'--121°20'，北纬30°47'--32°02'之间。东邻上海，西傍金陵，南接苏杭，北依长江，面积8488.42平方公里，占全省面积的8.27％。市区392.3平方公里，其中建成区68平方公里，古城区14.2平方公里。所属六县市面积为：C市1094平方公里，B市772.4平方公里，D市620平方公里，E市864.9平方公里，F市1257.42平方公里，H市1092.9平方公里。2001年，A州市完成国内生产总值1760亿元，经济总量在三角洲位居第二，列全国第六，人均GDP按现行汇率折算超过3600美元，显示出强劲的增长势头。整个市的人口580.53万，城区人口为80万。新区的经济发展保持良好的发展势头，全年实现工业销售产值400亿，同比增长17%；完成国内生产总值160亿，同比增长14.2%；实现财政收入20.5亿。正在启动二期开发。 三、A州市住宅市场分析
1、2002年以前A州市住宅市场分析
在这之前，A州市住宅水平一直维持在工业园区2300元/m2，古城区2500元/ m2，而新区住宅价格也一直在2000元/ m2左右徘徊。究其原因不外乎以下几点： ①土地价格是一个首要的因素。土地作为稀缺性资源，政府没能做好土地供应的长期规划。开发商可以通过工程可行性报告，以很便宜的价格向政府要求划拨土地。这导致了土地成本在整个工程中只占很小的一部分。
②整个A州的住宅以零星分散建设为多，不注重整个小区环境、园林、文化方面的建设。使一大批想改变住房质量的居民找不到合适的住宅，贵了又觉得不合算。
③居民居住观念没有改变。大多数A州人认为，过了运河就觉得离开了城市，到了郊区。而且也一直认为A州新区是一个工业区，不适宜居住。同时，新桥镇一直以来治安、环境都不好，在一定程度上限制了该区域的房价。
④消费观念也限制了整个A州市的房价。许多A州居民留恋于“小桥、流水、人家”，只要有地方住，能吃饱，不会用剩余的钱去改善居住环境和投资于房产。
⑤这段时间里，虽然有出现过许多有利于住宅发展的政策（比如货币化分房的实施），但一直没能使A州房地产更上一个台阶。 2、2002年以来A州市住宅市场分析
2002年是A州房价飞涨的一年。2001年10月份，A州市土地全面实行招投标。这对于A州整个房地产市场是一个重要的转折点，从至，开发商取得土地的唯一途径就是市场招投标，土地市场更趋于公平。与此同时，政府出台了一系列的相关政策。 ①A州强化“强市富民”意识，努力使全市经济继续在高平台、低波动中运行，2002年全市经济继续走强。同时，改变全市居民的消费观念。
②规范房地产开发，改善投资环境，使房地产开发逐步走上规模化、集约化经营。把房地产开发作为城市新的经济增长点，大力发展城镇建设。
③在市区范围内，加快土地供应制度的改革，停止新批量土地的开发工程，对存量土地开发工程采取限制的态度，使开发总量得到控制。同时，积极引导开发企业参与园区、新区的开发建设。
④加强城市建设步伐，动迁量大幅上升和货币安置政策使市场上对商品房的需求迅速膨胀。
3、A州新区住宅市场具体分析
A州去年10月份拍卖的土地中还没有一块形成楼盘，而许多开发商已经闻风相继提高楼盘价格。据A州市建设局市场调查统计：A州市今年房价总体上涨了14.8%。 现介绍一下A州新区最新房价： 序号 1 2 3 4 楼盘名称 美之苑 星城 绿林花园 太阳水岸 住宅类型 小高层（复式） 多层公寓 多层公寓 小高层 价格（元/ m2） 3600~3800 3200（均价） 3000（均价） 3500（均价） 5 景苑阁 高层 4500（均价） 综上；新区的住宅均价公寓在3000元/ m2 ，小高层在3500元/ m2 ，复式楼中楼在3600元/ m2 。 4、本工程的发展前景
新桥老镇改造被A州新区“十五”规划列为重大工程，估计将投资7亿元。同时，随着新区二期建设进行，该区块将成为连接古城和新区的中心。
上半年，B州开发商159万元/亩的价格竞得了新区自来水地块，楼板价约为1000元/ m2 ，在地价上面我们有一定的优势。整个新区还没有出现很高品质和这么大规模的住宅。
所以，根据现有市场价（未考虑房价上升），本工程住宅均价定位在3300元/ m2
四、工程建设指标 序号 1 2 2.1 2.2 3 4 5 工程 总用地面积 总建筑面积 住宅面积 商铺面积 容积率 物业经营经管用房 可售住宅面积 单位 亩 平方M 平方M 平方M 平方M 平方M 数量 126 160000 152000 8000 2.0 1120 150880 四、工程投资估算及盈利分析 1、编制依据
①建筑工程费用以现行建筑工程费用规范及费率为依据； ②各种费率依据国家相关文件。 2、投资估算 投资估算表
序号 1 2 2.1 工程 土地费用 前期费用 勘测设计费 单价 120 100 20 数量 126 160000 160000 金额（万元） 15000 1600 320 2.2 3 3.1 3.2 3.3 4 5 6 7 各类规费 工程费用 建安工程费 室外工程 机电工程 销售费用 经管费用 资金成本 总投资 80 1200 1100 50 50 160000 160000 160000 160000 160000 1280 19200 17600 800 800 1100 1700 1900 40500 按销售收入的2%提计 按销售收入的3%提计 3、销售收入
根据工程所处位置、周围环境和A州房地产现行市场预测，考虑到房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，本区住宅均价定位为3300元/ m2 ，低层商铺均价定位为4500元/ m2 。 销售收入见下表： 序号 1 2 3 住宅 低层商铺 合计 工程 单位 元/ m2 元/ m2 数量 150880 8000 价格 3500 5000 金额（万元） 52808 4000 56808 4、营业税及附加
本工程应计营业税、城市维护建设税和教育附加税，综上本工程的综合税率为6%，共应交纳税金及附加3408万元。 5、盈利能力分析、 财务现金流量表
序号 1 1.1 1.2 工程 现金流入 销售收入 其它收入 合计 56808 56808 0