发布时间 : 星期三 文章房地产项目成本构成及管理课程设计题 - 图文更新完毕开始阅读d76f5b2915791711cc7931b765ce0508763275ec
房地产项目成本构成及管理
10000平方米高层住宅开发成本
该土地位于重庆沙坪坝地区重庆大学旁边的一个有待拆迁的城市土地，已知原有房屋建筑面积为5000平方米，新开发建设的高层住宅的建筑面积为10000平方米，容积率=2。
第一部分 成本项目构成名称及解释
序号 名称 各项费用名称的解释 土地取得成本是取得开发用地所需的费用、税金等。在完善的市场经济下，1 土地费用 土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商（买方）缴纳的税费构成 1.1 1.2 1.2.1 1.2.2 1.2.3 土地出让金 征用耕地的补偿费用 征（土）地管理费 青苗补偿费 土地补偿费 土地使用权出让金是指政府作为城镇土地的所有者将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的费用。即土地的批租价格。 征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。 征（土）地管理费是指由用地单位支付的,因征地产生的各项费用和土地管理费的总称。 青苗补偿费是对被征地当年或当季农作物的补偿，其补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。 是指因国家征用土地对土地所有者和土地使用者因对土地的投入和收益造成损失的补偿。 农业人口安置费用指拆迁规定的过度期限内，由被拆迁房屋使用人自行安1.2.4 农业人口安置费用 排住处的，拆迁人应向被拆迁人支付一定的临时安置补助费。在过度期限内，拆迁人已向被拆迁人提供周转房的不支付该费用。 地上附着物补偿费：是指原土地所有人或使用人投入劳动和资金所建的依1.2.5 1.2.6 1.2.7 1.3 1.3.1 地上、下附着物补偿费 附在地上的工程物体，如水井、晒谷场、水渠管线、房屋等的补偿费。附着物的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。 水利设施维修分摊 耕地复垦基金 指有关企业和个人为履行土地复垦义务，在自行没有条件复垦或者复垦没有达到规定要求时，向当地政府或土地行政主管部门缴纳的进行土地复垦的费用 城市房屋拆迁补偿安置费 城市房屋拆迁补偿安置费是指城市房屋拆迁是需要支出的费用。 拆迁代办费用主要用于对被拆迁房屋（含附属物）及其所有人、使用人进拆迁代办费用 行调查摸底，拟定拆迁补偿安置方案、动员拆迁、代办草拟或签订拆迁补偿安置协议并组织实施等。 1.3.2 拆迁管理费 拆迁管理费由批准拆迁的房屋拆迁主管部门在核发房屋拆迁许可证时，向拆迁人收取。 拆迁安置补助费是指在拆迁规定的过渡期限内，由被拆除房屋使用人自行1.3.3 拆迁安置补偿费 安排住处的，拆迁人应向被拆迁人支付一定的拆迁安置补助费作为其自行解决住房的补助。 1.3.4 货币安置费用 货币化安置,是指在拆迁住宅房屋中,拆迁人将应当用以安置的房屋按规定 1
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折算成安置款,由被拆迁人选购住宅房屋自行安置的方式 房屋产权补偿及评估费是执行国家计委、建设部制定的房地产中介服务收费标准服务性收费。 拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。 提前搬迁奖励费是指被拆除房屋使用人在规定的搬家期限届满前搬迁的，拆迁人可以对这部分使用人支付一定的提前搬家奖励费。 经济损失补助费是由于拆迁导致人们生活等不便造成的经济损失。 电话迁移费是由于拆迁导致电话迁移所应付的补偿费用。 1.3.5 1.3.6 1.3.7 1.4 1.4.1 1.4.2 1.4.3 1.5 1.5.1 1.5.2 1.5.3 2 房屋产权补偿及评估费 搬迁补助费 提前搬迁奖励费 附属设施补偿费 经济损失补助费 电话迁移费 水电总表等设施的拆迁补偿是指由于拆迁导致水电总表等设施迁移所应水电总表等设施的拆迁补偿 付的补偿费用。 购买时由买方缴纳的税费 土地使用税 契税 耕地占用税 土地使用单位或个人由于使用土地每年需要向国家缴纳的税费 契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税 是指国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依其占用耕地的面积征收的一种税 勘察设计及前期工程费（除勘察设计及前期工程费包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”规费） 等工程前期所发生的费用 市场调查是在市场营销的整个领域中的一个重要元素。它能识别、定义市2.1 市场调查及产品策划 场机会和可能出现的问题，制定、优化营销组合并评估其效果。 产品策划应该是怎么规划该产品在有限的时间得到最好的利润的具体超做步骤。 可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.2 2.2.1 可行性研究 前期调研费 前期策划费 规划设计费 规划 和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目是否可行的综合研究。 工程项目的规划设计费 建设工程规划综合费是政府的非税收入，纳入同级财政预算，专项用于城市规划工作所需经费，实行“收支两条线”管理，使用重庆市财政局统一印制的收费票据。 工程设计费是指设计人根据发包人的委托，提供编制建设项目初步设计文2.2.2 工程设计费 件、施工图设计文件、非标准设备设计文件、施工图预算文件、竣工图文件等服务所收取的费用。 2.3 地质勘查费 对项目用地进行地质勘察所需要的费用，一般根据项目用地的实际情况，以在地质勘察过程中实际发生的钻孔数量和工程量大小来计算具体费用 工程勘察费是指勘察人根据发包人的委托，收集已有资料、现场踏勘、制2.3.1 工程勘察费 订勘察纲要，进行测绘、勘探、取样、试验、测试、检测、监测等勘察作业，以及编制工程勘察文件和岩土工程设计文件等收取的费用。这里指通用工程勘察收费。 2.4
园林景观绿化设计费 在建筑设计或规划设计的过程中，对周围环境要素的整体考虑和设计，包2
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括自然要素和人为要素，使得建筑和自然环境产生呼应关系，提高整体的艺术价值 2.5 2.6 三通一平 原有建筑物的拆除 三通一平包括土地红线内外通水、电、路、土地平整及相关临时设施所需要的工程费用 是指对项目用地范围 施工图审查费是指依法取得省建设行政主管部门颁发的《施工图设计文件2.7 施工图审查费 审查机构认定书》、省价格主管部门确定收费资格的施工图审查机构，受建设单位委托，按照有关法律、法规，对施工图涉及公共利益、公众安全和工程建设强制性标准的内容进行的审查所收取的费用。 2.8 2.9 勘察成果审查费 监理费 对勘察成果进行审查所需要缴纳的费用 工程建设监理费的构成是指监理单位在工程项目建设监理活动中所需要的全部成本,加上合理的利润和税金。 建安成本是指建造房屋建筑物发生的建筑工程费用（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备采购费用和安装工程费用，在建设期是均匀投入。 直接费由人工费、材料费、施工机械使用费和其他直接费组成 是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人、材、机的费用。 指列入概预算定额的直接从事建筑安装工程施工的生产工人的基本工资、工资性津贴及属于生产工人开支范围的各项费用 指列入概预算定额的材料、构配件、零件和半成品的用量以及周转材料的摊销量按相应的预算价格计算的费用。 指列入概预算定额的施工机械台班量按相应机械台班费定额计算的建筑3.1.1.3 机械使用费 安装工程施工机械使用费，施工机械安、拆及进出场费和定额所列其他机械费。 3.1.2 3.1.2.1 措施费 环境保护费 是指为完成工程项目施工，发生与该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用 指在正常施工条件下，环保部门按规定向施工单位收取的噪音，扬尘，排污等费用和施工现场为达到环保部门要求所需要的各项费用 指施工现场安全文明施工所需要的各项费用。包括脚手架挂安全网、铺安3.1.2.2 现场安全文明施工费 全竹笆片、洞口五临边及电梯井护栏费用、电气保护安全照明设施费、消防设施摊销费、施工现场环境美化、现场生活卫生设施、施工出入清洗及污水排放设施、建筑垃圾清理外运等内容 3.1.2.3 临时设施费 临时设施费，指施工企业为进行建筑安装工程施工所必需的生活和生产用的临时建筑物、构筑物和其他临时设施费用等。 指按施工规范、规程要求或施工组织设计要求，为了确保工期和工程质量，3.1.2.4 3.1.2.5 夜间施工费 二次搬运费 因需要夜间施工而发生的夜班补助费、夜间施工降效、夜间施工照明设备摊销及照明用电等费用 因场地狭小等特殊情况而发生的材料二次搬运费 是指机械整体或分体自停放场地运至施工现场或由一个施工地点运至另3.1.2.6 大型机械设备进出场及安拆一个施工地点，所发生的机械进出场运输及转移费用及机械在施工现场进费 行安装、卸所需的人工费、材料费、机械费、试运转费和安装所需要的辅助设施的费用 3.1.2.7 模板及支架费 指施工过程中需要的各种钢模板、木模板、支架等的制作、安装、拆除、维护、运输费用及模板、支架等周转材料的摊销（或租赁）费用 3 3.1 3.1.1 3.1.1.1 3.1.1.2 建安工程费 直接费 直接工程费 人工费 材料费 3
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3.1.2.8 3.1.2.9 3.1.2.10 3.1.2.11 3.1.2.12 3.2 3.2.1 3.2.1.1 3.2.1.2 3.2.1.3 3.2.1.3.1 3.2.1.3.2 3.2.1.3.3 3.2.1.4 3.2.1.5 3.2.2 3.2.2.1 3.2.2.2 脚手架费 指施工需要的各种脚手架搭设、加固、拆除、运输费用及脚手架的摊销（或租赁）费用 已完工程及设备保护费 是指竣工验收前，对已完工程及设备进行保护所需要费用 排水、降水费 垂直运输机械费 冬雨季施工增加费 间接费 规费 工程排污费 定额测定费 社会保障费 养老保险费 失业保险费 医疗保险费 住房公积金 危险作业意外伤害保险 企业管理费 管理人员工资 办公费 是指为确保工程在正常条件下施工，采取各种排水，降水措施所发生的各种费用 指在合理工期内完成单位工程全部项目所需要的垂直运输机械台班费用 指在冬雨季施工需增加的设施（如防雨、防寒棚）、劳保用品、防滑、排除雨雪的人工及劳动效率降低等费用（不包括冬季施工的蒸气养护费）。 由规费和企业管理费组成 指政府和有关权力部门规定必须缴纳的费用 是指施工现场按规定缴纳的工程排污费。 是指使用定额对工程进行测定所缴纳的费用 社会保障费是指被保险人参加保险时,根据其投保时所订的保险费率,向保险人交付的费用。包括养老保险费，失业保险费和医疗保险费。 是指企业按规定标准为职工缴纳的基本养老保险费。 是指企业按照国家规定标准为职工缴纳失业保险费。 是指企业按规定标准为职工缴纳的基本医疗保险费。 是指企业按规定标准为职工缴纳的住房公积金。 是指按照建筑法规定，企业为从事危险作业的建筑安装施工人员支付的意外伤害保险费。 是指管理人员的基本工资、工资性补贴、职工福利费、劳动保护费等 指行政管理办公用的文具、纸张、帐表、印刷、邮电、书报、会议、水电、烧水和集体取暖（包括现场临时宿舍取暖）用煤等费用。 指职工因公出差，调动工作（包括家属）的差旅费、住勤补助费、市内交3.2.2.3 差旅交通费 通费和误餐补助费，职工探亲路费，劳动力招募费，职工离退休、退职一次性路费、工伤人员就医路费，工地转移费以及行政管理部门使用的交通工具的油料、燃料、养路费，车船使用税。 3.2.2.4 3.2.2.5 固定资产使用费 工具用具使用费 指管理和试验部门及附属生产单位使用的属于固定资产的房屋、设备仪器等的折旧、大修、维修或租赁 指行政管理使用的、不属于固定资产的工具、器具、家具、交通工具和检验、试验、测绘、消防用具等的购置、摊销和维修费。 指由企业支付离退休职工的易地安家补助费、职工退职金、6个月以上的3.2.2.6 3.2.2.7 3.2.2.8 3.2.2.9 3.2.2.10 3.2.2.11 3.2.2.12
劳动保险费 工会经费 职工教育经费 财产保险费 财务费 税金 其它 病假人员工资、职工死亡丧葬补助费、抚恤费、按规定支付给离休干部的各项经费 是指企业按职工工资总额计提的工会经费 是指企业为职工学习先进技术和提高文化水平，按职工工资总额计提的费用 是指施工管理用财产、车辆保险 是指企业为筹集资金而发生的各项费用 是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价内的营业税、城乡维护建设税及教育费附加等 4