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河北。。房地产开发有限公司唐河项目部市调报告
企业所得税销售收入的3.3%（新注册企业免3年?） 十、 销售收入 十一 土地成本 十二 利润 5280元/㎡ 16万元/亩 17608.8万元 320万元 以出租客房标间均价110元/天、年80%的入住率、60%得房率、8年投资回收期为售价的计算依据。 暂不计算贷款利息一项。 十三 利润率 十四 价格分析 利润=销售收入—建设成本（1~9项之和）—土地成本 建设成本（1~9项之和）=14155.38万元 单方建设成本=4244元/㎡ 利润=3133万元 单方利润=940元/㎡ 利润率=利润 / （土地成本+建设成本 利润率= 3133万元/（320万元+14155.38万元 ）= 3133万元/14475.38万元= 21.6% 1、 售价临界点4244元/㎡ 2、 售价敏感点4584元/㎡ 暂不计算2%的折旧率、后期运营管理费用和员工工资也暂不计算。
分析
酒店和住宅利润合计有8821.36万元，其中酒店占35.5%、住宅占64.5%。酒店与住宅利润对比，酒店相当于住宅的55%。因此，酒店开发利润前景可观。
酒店和住宅总投入开发资金（含土地成本）合计有32298.77万元，其中酒店占45%、住宅占55%。酒店与住宅成本对比，酒店相当于住宅的82%。因此，酒店开发投入巨大。
从开发经验来说，酒店开发操作难度最大。从市场接受程度来看，产权酒店销售在当地认知度较差，住宅则恰恰相反。因此，建议将酒店开发若放在住宅部分开发以后建设对企业较为有利。
国内星级酒店的投资回收期在不计算土地成本下，四星一般为8年、五星为10年左右。装修成本占建设成本的一半左右，而且弹性空间很大，关键是材料的选择。酒店设备的选择，弹性空间也很大，为成本控制提供了许多空间。
十、项目开发周期和计划
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河北。。房地产开发有限公司唐河项目部市调报告
1、资金的时间价值分析
项目土地价格在2000多万元，从货币的时间价值和贷款的利率角度分析。以2000万元为例，每月贴现值和利息损失在8%左右，即16万元。项目部员工工资和费用近4万余元，两项合计近20万元的无形损失。如半年未开工，则间接损失近120余万元（即6%）。但在计算土地增值和投资概算时，往往容易忽略这部分因素。
对于房地产开发的核心利润，主要是在于实际资本的利润率和周转率为衡量关键。
在土地储备时，首先要看未来的市场需求。但核心关键在于储备地的资金，若用于现实开发上的利润与土地增值之间的差额。储备期的损耗 2、项目开发时机分析
本项目的开发与项目寻求合作招商，在冬季到来之前需有明确进展。目前后年为主销售期的楼盘为数不多，在分期开发的资金投入最小和市场客户需求最小的前提下。明年将是地块开发销售的关键时机，第一炮打好则项目好的形象确立。对后续项目的开发将是最好的铺垫。 3、目前开发环境与策略分析
项目作为招商引资项目，在拿地阶段获得了当地政府的极力配合。尤其是行政收费打包收取，为项目开发降低了很多成本。在后续的前期手续办理过程中，由于所有收费以由政府一并拿走，各相关部门便缺乏了部门利益与开发商利益谈判的砝码。因此，各部门的办事人员的办事效率和积极性下降也在情理之中。项目手续办理中的无形障碍，由此而产生。
鉴于这中现状，在前期工作的策略中对各部门具体办事人员公关将是核心关键。首先，语言和礼节是获得好感的初步。其次，感情投资适时到位。关键时刻，合理、适度、及时用具体方法和费用快速解决问题尤为重要。上述三点是节约时间成本办理前期工作的关键，公司上下级之间及时传递信息和快速决断是工作实施的根本。 十一、结论与建议
1、住宅开发是产品为主的销售行业，工程技术人员是关键。房地产开发即是资金密集性又是技术密集性和社会关系密集性行业，专业技术人员尤为重要。在方案制定和规划制定和产品指定时，工程技术人员的配合最为重要。
2、项目投资大、利润大，成本核算复杂需专业部门或人员来测算。建议设计图纸落实后，尽快落实测算方案的执行方法。 3、酒店和大体量商业地产运营专业性很强，需要有专业的公司和人员来负责执行。 4、项目开发风险与利润都很大，慎重酝酿方案尤为重要，但要注意时间成本因素。
5、具体的开发与工作计划是目标实现的依据和根本，加快计划的制订是目前的关键工作，需各级各部门统一协调和相关单位配合来共同完成。
河北。。房地产开发有限公司唐河项目部
2007年．月。日
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