发布时间 : 星期四 文章湖畔春晓更新完毕开始阅读da010f3f0912a21614792963
【湖畔春晓项目】
要片区，若通过一次转乘可到达市内所有片区。
（b） 宗地出行有通畅的公路交通，属于主城区与副中心的接壤地带，因处市内，交通方式不需要发展商解决；
（c） 宗地所处城市，属三线城市，目前人口120万，城市近期或规划中没有地铁、但城际轻轨已在规划中，根据3+5城市群发展计划，有岳阳-长株潭-衡阳，衡阳-娄底-益阳-汨罗两条线路。 ? 教育：大中小学及教育质量情况。
宗地所在区域有南华大学和湖南环境生物工程学院等两所，有衡阳市第十一中学、田家柄实验中学、合江中学、西湖中学、新安中学、石鼓区松木中学、石鼓区角山乡中学、衡阳市第二中学、衡阳市第十四中学、衡阳市逸夫中学、衡阳田家炳实验中学等十一中学和众多小学。 ? 医院等级和医疗水平
附近3公里内有三甲医院四家，南华附一医院、南华附二医院、衡阳市中医医院、南方医科大附属医院-衡阳市中心医院及其它级别医院若干所，其医疗水平居全省第二。
? 大型购物中心、主要商业和菜市场
大型购物中心有晶珠广场、船山步步高、解放路步步高、香江百货、雁城大市场、永新家具博览中心、五一大市场、解放路商业街、中山路商业街、广百等数十家大型商业机构和商业主街。 ? 文化、体育、娱乐设施
由于离主城区中心不到两公里，各项文化、体育、娱乐设施近在咫尺。 ? 公园
附近三公里内有雁栖湖公园、西湖公园、石鼓文化广场、莲湖广场、岳屏广场、岳屏公园、廻雁峰公园、动物园、平湖公园、湘江风光带等。 ? 银行
因宗地两翼有雁城大市场、五一大市场的多年开发，工农中建及其他银行都将网点设到附近。 ? 邮局
电信局就在宗地对面100米处，邮政、移动、联通等相关信息服务企业网点早已布局宗地周围。 ? 其他
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2）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状
因主城区范围就在宗地边，所以中心城区范围内的社区配套设施均未超过3000米，可全面辐射到本地块 4、项目周边环境
1)治安情况， 宗地周围全部开发地区，都是因各种原因的移民，其生活习性、受教育程度和就业状况等都是良好的，治安环境较好。
2)空气状况，周边工厂大都停产改制，无烟尘、废气，空气状况良好。 3)噪声情况，来自宗地外城市主干道车流的噪音可能是将来主要噪音源。 4)周边没有化工厂，湖泊污染来自原住居民的生活和农业生产，但随着雁栖湖公园的建设，这一状况将被彻底革除。
5)高压线均在宗地以外、没有放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地。 6)周边景观，如1）所述，公园、广场众多，又处在三江汇合处附近，雁栖湖公园正在建设中，景观资源丰富，无法尽述。
7)风水情况：宗地所在区域位于蒸水河故道边，城市北面多山，南面开阔，三江分别由东南西汇流北去，风水良好。
8)西面的蒸湘北路作为城市主干道，承担着城市北向出入的任务，因三江六岸风光带建设的启动，南面蒸水堤路结合，必将出现巨大变化，耀江花园的开发在有序推进，包括雁栖湖公园建设在内，必将在未来一到二年内出现翻天覆地的喜人局面，雁城大市场的开发也在不断加速，人流、物流、资金流在不断加大，以石鼓区政府驻地为中心将逐渐延伸发展，其与主城区结合部将迎来更快开发热潮，道路的拓宽、美化、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设也将以城市建设的需要会更快的布局。
5、大市政配套 1)道路现状及规划发展
宗地西面临街为蒸湘北路延伸工程，于2009年4月27日正式开工建设，南起蒸水桥，沿老107国道，经电信大厦、永兴花园大酒店、华源大市场、耀江集团，直穿燃气公司，接北外环线，属蒸湘北路的一部分，全长 3.27公里。路面设计宽64米，双向六车道，行车速度为60公里／小时，已于2010年10月1日建成通车。
宗地南面100米为蒸水北路，现有路面宽14米，规划纳入雁栖湖公园整体建设，路面设计宽48米，堤路结合，与蒸水风光带融为一体，宗地北面为耀江
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路，自蒸湘北路引出向东，以拱桥形式跨越雁栖湖穿过耀江花园，接入蒸阳北路。 2)供水状况：宗地位置周边为已开发地区，区域内大单位林立，华源市场、永新市场经营多年，蒸湘北路为新近改造通车，现有管线、管径早已按中心城区要求进行布局了。
3)污水、雨水排放：（同2）。
4)通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置距宗地100-200米、不涉及新设线路成本等。
5)永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离200米左右、不涉及线路成本等。
6)燃气：现有管线由北向南路经宗地接入老城区，上源位置距宗地距离2000米、接口位置在50米内。
附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。
四、项目规划控制要点
规划控制要点
①总用地面积：95814㎡。
②建筑总面积：288156㎡，其中：高层住宅：174702㎡，花园洋房：26600㎡，幼儿园：1948㎡。
③商业总面积：41920㎡，其中地面一层商铺：10800㎡。
④地下车库36000，总车位：1153个，其中：室外：62个，室内：1091个。 ⑤杂屋3600，设备房：2400㎡，垃圾站变电站：950㎡。 ⑥户数：1678户。 ⑦建筑密度：26.11% ⑧绿地率：40.8% ⑨容积率：2.6倍，
五、项目发展概况
1、衡阳XX房地产已于三年前进行过市场调查研究，但其成果对现在开发只
具参考价值。
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2、项目地块初勘及初测工作情况因宗地尚未进入交易状态，不便于索取。
3、项目建议书已编制并报经衡阳市发改委审批通过。但因开发理念不同，各种开发条件也发生变化须重新考虑。
第三节 可行性研究报告编制依据
1、国家近期有关房地产发展的法律、法规及相关政策、文件 2、湖南省房地产开发相关法规政策，近、中、长期产业规划 3、衡阳市城市总体规划，城市产业规划、政策、措施 4、宗地原单位项目建议书及批复
5、根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。 （1）《城市居住区规划设计规范》 （2）《衡阳市市城市拆迁管理条例》 （3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 （4）《住宅设计规范》 （5）《住宅建筑设计标准》
（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 （7）《城市道路绿化规划及设计规范》 （8）《高层民用建筑设计防火规范》
第四节 可行性研究结论及建议
一、市场研究
国家对房地产业发展的政策取向是促进和保障房地产业和谐健康稳定发展，优化房地产业的结构，稳定房地产价格，保障市场供给，扩大内需，增加就业，促进经济健康发展。
由于2010 年新开工面积规模和增速均创历史新高，加之保障性住房建设力度继续加大，预计2011 年全国施工面积将达到48.6 至51.9 亿平方米。随着 2010 年新开工项目的逐渐入市，未来供求关系将得到改善，这也将促进价格水平的平稳。
从不同物业类型来看，普通商品住房代表的自住型需求将长期大量存在，价格有望较为平稳，而高端住宅在满足高收入群体的特殊需求上具有不可替代性，未来价格有可能更大幅度地攀升。
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