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【湖畔春晓项目】
衡阳市在湖南的南部，近年来高铁效应开始释放，3+5城市群预期逐步定型，铁路建设将引入七个方向十三条线路，衡阳将会成为南方最大的铁路枢纽，城市房地产开发尚处于初级阶段。2009年衡阳市累计销售商品房17011套，面积2120751平方米，与2008年相比分别增长92.34%、127.37%。其中销售住宅14623套，面积1961586平方米，与2008年相比分别增长96.70%、136.16%。
项目所在区域临近项目均价4000元/平方米。市场前景看好。 二、开发方案
开发产品拟体现即现代又生态的主题思想，塑造人居高端产品和回归自然的都市人文氛围。建筑主要设计风格为既温婉清秀、又高雄伟岸风格，临街建筑高100米，三栋南北排列，其它与雁栖湖公园融为一体，整体成为北城区域的地标。园林设计体现与雁栖湖公园既映衬互补，又荣融一体，不重复、不冲突，相互升华，各呈异彩。 三、投资估算与融资方案
项目总投资71200.85万元，预计总收入109568万元，净利润22981万元，投资收益率为32.28%，自筹投资20000万元，银行贷款20000万元，销售回笼资金再投入31200.85万元。 四、财务评价
经测算，项目投资的投资利润率32.28%，项目投资的投资利税率43.02%，项目资金的投资利润率103.42%。
本项目以上三个静态评价指标与房地产同行业相应指标比较，优势很大，故项目可行。
本项目全部投资的财务净现值为税前24325.09万元、税后 18243.82万元，均为较大的正值,财务内部收益率为59.91%，大于贴现率8%,投资回收期在第二年到第三年之间，也满足项目投资经营期限的要求,故本项目投资可行。 五、不确定性分析
根据对本项目售价、建造成本等不确定性因素进行盈亏平衡分析发现，当销售率达到69.92%即能保本。
在进行敏感性分析时，发现售价和建造成本都是该项目的敏感因素，相比之下，售价因素更为敏感。但总体来说，项目经营阶段风险是在可控制的范围之内，在目前的市场经济条件下，房地产价格属于稳中有升，工程费用升降幅度亦在较低的范围之内，一般难以趋近敏感分析的预定指标值，即使当售价降低10%、
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或建造成本上升20%，项目的财务净现值、财务内部收益率和投资利润率都在可投资的范围内，所以项目的风险虽然存在，但只要我们定位准确、营销策略得当、成本管控到位，可以充分发挥项目的效益，降低项目风险，故项目可行。 六、综合评价
项目为三线城市房地产开发项目，目前的宏观环境有利于项目实施，市场环境稳定可预期，投资估算准确，资金筹划方案可行，项目盈利预测符合当前行业规范，盈利水平因项目的特殊性而较高，财务分析反映静态、动态指标均较高，满足投资决策要求。项目不确定性分析显示其应对价格和成本风险的能力强，故项目可行。 七、研究结论与建议
经可行性研究，项目可行，建议在项目决策时，要充分考虑当前宏观经济形势和房地产信贷支持力度及可能性，预备充足的自有资金，在实施开发时要高起点、高层次的做好规划设计，拔高项目在区域的地位和影响力，使之成为区域内地标性建筑，融汇周边服务配套，吸引区域内外的目标客户，为项目的最终成功确立基础。
八、主要技术经济指标表
序 号 项 目 一 二 1 2 3 4 5 三 四 五 六 1 总用地面积 总建筑面积 住宅面积 居住户数 公建面积 地下车库 停车位 容积率 绿地率 建筑密度 项目总投资额 土地投资 单 位 平方米 平方米 平方米 户 平方米 平方米 个 倍 % % 万元 万元 数 量 95814 288156 201302 1678 50854 36000 1153 2.55 40.8 26.11 71200.85 11800 备 注 10
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2 3 4 5 6 七 八 九 十 十一 十二 十三 基础设施 前期费用 建安投资 开发费用 其它费用 销售收入 销售税及附加 所得税 税后利润 投资收益率 自有资金投资收益率 投资回收期 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 % % 年 2250.63 2358.06 40656.42 7073.96 7062.2 109568 6628.86 7660.65 22981.76 32.28 103.42 2.55
第二部分 市场研究
第一节 宏观环境分析
一、房地产业前景广阔
经济发展的最终目标是满足广大人民群众的消费需求，包括吃、穿、住、行、用，住在中国居民的消费中占大头，这是由中国的传统文化决定的，房地产业的发展与居民的基本生活息息相关，按照CPI的分类权重，居住消费的比例目前为13. 2% ，在以5年为周期的权重调整中，居住消费的比例还将提升，这就决定了房地产业具有广阔的发展前景。
二、房地产业作用巨大
房地产业是我国国民经济发展的支柱产业，是一个关乎国计民生的行业，也是国民经济的龙头行业。在中国经济发展过程中要高度关注房地产业的发展，因为它牵涉到相关的一百多个行业。国家对房地产业的作用予以了认可，认为房地产业在扩大内需，保障民生，促进经济平稳较快发展中具有巨大的作用。
三、房地产业不能出问题
由美国次贷危机引发的全球金融危机表明，房地产出现问题，金融业就会出问题，经济也会出问题，要采取切实可行的措施，确保房地产业健康稳定发展，
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从总量上尽量保证房地产业发展的需求。1989年中国发生了前所未有的通货膨胀，在此后的 20年中，中国实现了高增长与低通胀，现在回顾起来，一个重要的因素是中国后来启动了股权改革和住房制度改革，这两个市场吸纳了大量的购买力，也相应增加了居民的财产性收入。 我国要继续保持国民经济高增长与低通胀，就要充分发挥这两个市场的重要作用，做大、做强、做好房地产市场和资本市场。这样在未来的20年，还可以保持中国经济高增长与低通胀。 中国目前存在大量的失业问题应当以提高生产力水平，扩大就业，提升经济的整体价值水平来消除泡沫。不会一味地采取紧缩措施。
四、国家对房地产业发展的政策取向是促进和保障房地产业和谐健康稳定发展，优化房地产业的结构，稳定房地产价格，保障市场供给，扩大内需，增加就业，促进经济健康发展。
第二节 全国房地产行业发展分析
一、2010年中国房地产情况综述
2010年，中国房地产市场在遭遇“史上最为严厉”调控政策下波动显著，
大体可分为一季度的“高歌猛进”、二季度的“大幅调整”、三季度的“低位回调”和四季度的“分化加剧”四个阶段。具体如下：
(1) 政策环境：经济手段和行政措施并用，综合调控力度空前。为遏制房价过快上涨，2010 年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控：其中经济手段包括不断地强化和严格实施差别化的信贷和税收政策，如全国范围内提高首次购房和二套住房的首付比例和利率，停止对家庭第三套住房的贷款等；行政措施方面，在部分城市限定家庭购房套数、限制外地人购房贷款，以问责省级政府和力促地方政府及各部委出台配套措施的方式抓落实等。各项政策的持续出台和逐步落实，对包括地方政府、开发企业、商业银行、购房者在内的各相关主体行为均产生了显著影响，综合调控力度空前。
(2) 土地市场：上半年供应量增长显著，下半年增速显著下行，地价水平高位震荡。
2010 年 1-11 月，全国 120 个城市住宅用地供应和成交面积分别同比增加 43%和 40%。从不同季度来看，一季度同比增长超过 1 倍，二季度增速下降到
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