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20-50%，7 月以后同比增速下降至 10%左右，部分月份甚至出现下降。从地价水平来看，120 个城市的住宅用地平均地价在7 月达到今年以来的最低水平 1458 元/平方米，但8 月以后又有所上涨，其中9 月达到今年以来的最高水平。 (3) 房产市场：全国供应类指标增速创历史新高，需求类指标小幅增长，部分重点城市需求下降显著，但房价整体仍呈上涨之势
2010 年 1-11 月，全国房地产开发投资额、施工面积、新开工面积等供应类指标增速均显著高于历史水平，而商品房销售面积和商品房销售额同比增速分别为9.8%和 17.5%，且全年各月增速基本成下行趋势（5-8 月各月水平同比有所下降，但 9 月起恢复增长）。从重点城市来看，多数城市 1-11 月住宅成交面积不及2009 年，其中北京、广州、成都等地超过30%，上海、深圳、南京、杭州等地超过40%。价格方面，据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，100 个城市住宅（新房）平均价格在 7-8 月有所下跌，北京等十大城市5-8 月房价累计下跌约 3%。但9-11 月，100 个城市住宅平均价格环比上涨，房价高位震荡，北京等十大城市也普遍继续上涨，仅同比 涨幅有所缩小。
二. 2011 年中国房地产市场展望
(1) 政策展望：在“调结构、稳物价”的大背景下仍不放松房地产业调控 在 2011 年“加快推进经济结构战略性调整，稳定价格总水平”的大背景下，预计2011 年房地产业调控不会放松，房价不稳，政策不止。以下几个方面需要重点关注：第一，货币政策转为稳健，预计 2011 年全年M2增速和新增贷款目标将分别为16%和7万亿元，加之信贷投向上的调整，将影响到房地产业的资金流入；第二，限购、限贷政策执行放松的可能性不大；第三，保障房建设力度继续加大，公租房成为新的重要着力点；第四，房产税试点改革将加快推进，预计 2011 年部分试点城市落到实处的可能性很大。
(2) 土地市场展望：供应力度继续加大，热点区域或中心城市地块竞争激烈 截止2010年11月底，全国仅完成18.5万公顷土地供应计划的约65%，预计增加土地供应仍将2011年房地产调控的重要内容，2010 年土地出让计划完成率低的省市将会在2011 年加大土地供应，给开发企业拓展土地储备提供更多机遇。由于行业龙头企业 2010 年销售业绩较好，资金较为充裕，热点区域或中心城市地块仍将得到广泛关注，地价或将继续创出新高。 (3) 房产市场展望：供求关系得到改善，价格涨幅下降
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根据中国房地产业中长期发展动态模型，在 M2 增长率 16%、新增贷款7 万亿元等一系列假设条件下，预计2011年全国商品房销售面积和销售价格将分别达到 11.2 至 11.4 亿平方米之间和 5466 至5496 元/平方米之间，增长率区间分别为 8-10%和8-9%，虽仍保持增长但增幅不及2010 年全年预计水平。由于2010 年新开工面积规模和增速均创历史新高，加之保障性住房建设力度继续加大，预计2011 年全国施工面积将达到48.6 至51.9 亿平方米。随着 2010 年新开工项目的逐渐入市，未来供求关系将得到改善，这也将促进价格水平的平稳。 (4) 市场关注点：区域发展分化、供应结构分化、物业价值分化
从区域分布来看，城际高铁和市内轨道交通建设力度加大，将持续增强交通节点城市或区域的经济活力，促进城市带的逐步成熟，为当地房地产市场带来更多机遇，不同区域的分化将更为显著。除北京、上海、广州等中心城市外，其周边的中小城市也将显著受益。从供应结构来看，保障性住房建设力度继续加大，住房供应“双轨制”将逐步形成，供应结构将更加分化。从不同物业类型来看，普通商品住房代表的自住型需求将长期大量存在，价格有望较为平稳，而高端住宅在满足高收入群体的特殊需求上具有不可替代性，未来价格有可能更大幅度地攀升，而商业地产作为经营性物业，其供求与住宅市场存在显著差异，不同物业的分化将更加明显。
第三节 衡阳市市房地产市场分析
城市研究
一、城市背景
1、区位优越、地域广阔。衡阳位于湖南省中南部，湘江中游。东邻株洲、攸县、安仁；南界永兴、桂阳；西接冷水滩、祁阳、东安、邵阳、邵东；北靠双峰、湘潭。衡阳 “扼两广，锁荆吴”，地处南北要冲，既是兵家必争之地，又是各路商贾云集之地，历为湘南重镇。现辖5县2市5区，总面积1.53万平方公里,总人口731.14万。衡阳市区建成区和市区人口仅次
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于长沙，衡阳市区建成区120.5平方公里，建成区常住户籍人口120.8万。
2、人杰地灵，名人辈出。衡阳是湖湘文化发源地之一，是湘军发祥地，涌现了蔡伦、李士真、王夫之、罗荣恒等古代发明家、教育家、思想家、革命家。
3、交通发达，南部重要枢纽。衡阳是全国45个公路交通主枢纽城市之一，辖区公路纵横交错、四通八达。京珠高速、衡枣高速、衡邵高速、衡炎高速、京港澳高速、衡桂高速、衡岳高速、107国道、322国道、“三南公路”贯穿境内。京广、湘桂铁路交汇市区、未来的衡阳铁路枢纽将引入七个方向十三条线路，将会成为南方最大的铁路枢纽。湘江、耒水、蒸水、米水，可四季通航，与铁路、公路构筑“三位一体”的立体交通网络，衡阳新民用机场选址在衡南县云集镇，衡阳机场定性为国内支线机场，建设的目标年为2020年。
4、历史悠久，千年古城。衡阳始建战国时期，成于隋朝，解放前期（1942年）成立衡阳市，1980年设地级市。
5、资源盛产，旅游圣地。衡阳堪称“有色金属之乡”、“非金属之乡”、“鱼米之乡”和“旅游圣地”。国家级重点风景区———南岳衡山更驰名中外。 小结：
衡阳凭借优越的位置、丰富资源，悠久人文历史，成为华南经济圈与长株潭经济圈的连接要塞，“3+5”城市群重要组成部分，为衡阳房地产发展提供了机遇。
二、城市经济
1、衡阳市经济态势呈上行状态
衡阳市GDP总值、固定资产投资额、社会存款总额、财政收入对比14001200100080060040020002005年GDP总值(亿元）2006年2007年2008年2009年财政收入（亿元）社会存款总额（亿元）固定资产投资（亿元）154.3531.64177.6640.03227.950.49590.14560.5672.07672.3823.51781.71000.09928.8111681103.86441.91305.860.0670.09
衡阳市近五年来GDP总值、固定资产投资额、社会存款总额、财政收入等四项指标呈稳定上升趋势，从四项指标也显示衡阳市经济发展较快，城市建设力度加强，居民日益富裕的态势。
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2、城市稳健发展，居民购买力增强
2009年人均GDP已达到了17299元，按照国际惯例，说明衡阳市进入减缓发展期，为快速发展奠定基础。城市居民人均可支配收入稳步上升，消费能力不断提升，费支出占可支配收入的比例不断下降，居民储蓄能力不断增强，保障购买大型消费品能力。 3、二三产业优势逐步凸显
衡阳市三产业结构图20.636.642.8第一产业第二产业第三产业
2009年衡阳市一、二、三产业占全市GDP的比重为20.6：42.8：36.6，三次产业占比“一降两升”：一产业占全市GDP的比重比上年降低了1.7个百分点，二产业比上年提高1.1个百分点，三产业比上年提高0.6个百分点。工业对经济增长的贡献率达到52.5%，比上年提高1.8个百分点。充分体现了衡阳市以“工业立市”“商贸兴市”“旅游旺市”的城市发展战略。 小结：
城市经济稳健发展，二三产业优势逐步凸显，居民购买能力不断提升，房地产消费空间提升。
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