发布时间 : 星期四 文章湖畔春晓更新完毕开始阅读da010f3f0912a21614792963
【湖畔春晓项目】
3、机会：
a、雁城大市场建设开发已进入快车道，物流量大增，人气越来越旺，交易量越来越大，目标市场越来越大；
b、由于目前周边商业服务、生活设施不足，为项目布局多业态提供了机会，为项目挖掘商业价值潜力提供了机会。
c、沿蒸湘北路两厢土地开发速度加快，住宅项目日渐增多，区域规划的高档居住区在逐步形成规模，本项目属于桥头堡项目。
4、威胁：本项目威胁主要来自国家宏观调控的加剧，国家目前下大力气稳定房价，遏制投机、收紧银根，对本项目形成威胁，但由于三线城市在房地产发展过程中滞后，宏观调控的威胁稍弱，随着国家高铁网的形成，交通、信息、物流、人流的瓶颈问题逐步解决，三线城市地产优势显现，这种宏观调控的威胁变小，只要自有资金相对充裕，便可抵挡来自宏观面的政策威胁。 三、项目定位方案
①市场定位，鉴于本项目东面有衡阳市目前规模1000亩以上，定位为环湖岛居、生态大盘的高档洋房及别墅小区-雁栖湖?耀江花园，目前洋房价位为均价4000元/平米，目前处于一期开发中，大约开发周期在五期以上。南面有原海关驻地定位为高档水景豪宅的共创星城，目前价位为均价4200元/平米，已接近尾声。本项目近蒸水河北岸风光带，处雁栖湖公园西南隅，临蒸湘北路，离主城区商业金融文化教育医卫中心一公里左右，南有老城，北有新区，东有美居，西有大商，具有素静、空旷、亲水、便捷的特点，故此，本项目定位为湖景美居，拟名为“湖畔春晓”，整个项目规划设计、建筑风格、园林景观、配套项目、小品景致都以湖畔为基调，景观、游憩、园艺、植物配置皆以春晓为特点，兼顾其它三季，并各塑一景。其园内景观要突出一到两个可抽象为该城市具有时代特色的文化景观，用以注释“湖畔春晓”。
②目标市场定位，本项目目标市场定位为高收入阶层和雁城大市场、五一大市场富裕客户等，兼顾官员和高收入教职客户。 ③项目产品定位
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【湖畔春晓项目】
项目主要功能为住宅，兼顾商业和服务，建筑规模为28万平方米，商业服务部分以临街为限，后部直至湖边为住宅区，临街以四层裙楼遮挡主干道的喧嚣，并作为地块对所在区域的商业金融文体餐饮服务的功能配套。
④价格定位：目前项目东邻耀江花园洋房销售均价已达4000元每平米，本项目开发周期为三年，开盘价格预计可升至5000元/平米，现暂按现行价格做适当降低作为预测基础。 项 目 住宅销售 商业铺面 销售均价 3500 8000 可租售面积（㎡） 备注 200000 31120 10800 1091（个） 毛坯 精装 精装 精装 装（一层） 12000 停 车 位
90000 第三部分：项目开发方案
第一节 项目地块特性与价值分析
一、地块特征分析
宗地开发条件成熟，基础设施配套逐渐完善，交通条件优越，周边景观资源丰富，目标市场发育良好，附近楼盘开发销售趋势顺畅。 二、土地价值分析
根据房地产开发行业成本价值估算方法分析，结合衡阳市目前地价状况，楼面地价按售价的20%估算，宗地现行价值为4000*20%*2.55*667=136万元，如考虑到商业用地因素，宗地价值尚留有余地。
三、土地升值潜力初步评估。
宗地地理位置优越，周边土地供应紧张，近期供地成交价格为130万元每亩、周边环境因蒸水河风光带和雁栖湖公园的建设将出现巨大变化，道路宽敞通畅，水电气信等配套完善、对面的雁城大市场包括华源建筑装饰材料市场、中湘机电市场、永新家具博览中心等，规划用地超过3000亩，目前已发展1000亩，市场态势初步形成，年贸易额约36亿元，人气越来越兴旺，发展速度越来越快，市场
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发育越来越成熟，配套设施越来越完善，整个区域业态布局越来越合理，综合服务越来越到位，商业环境、人居环境、治安环境、人文环境、自然环境越来越优异，区域内土地增值前景越来越向好，所以宗地未来所形成资产增值潜力大。
四、土地法律性质评估
土地所有权已经是商住用地，无需进行法律性质评估。
第二节 规划设计分析
一、初步规划设计思路
1、设计概念：产品体现即现代又生态的主题思想，让业主既能享受现代科技塑造人居高端产品的成果又能充分回归自然，既能处于都市人文氛围之中，又置身于生态素静的田园风光里面，安享富贵、高雅、健康、清爽、温馨、裕如的生活。建筑主要设计风格为既温婉清秀、又高雄伟岸风格，临街建筑高100米，三栋南北排列，整体成为北城区域的地标。园林设计体现与雁栖湖公园既映衬互补，又荣融一体，不重复、不冲突，相互升华，各呈异彩。
2、主要产品类型：临街三栋高层，底部以四层裙楼连成一体，小区内三分之一区域为小高层，三分之二区域为多层洋房，户型以中大户型为主，高层内安排部分小户型。
3、全面使用节能和环保型建筑材料。
4、小区内设幼儿园、会所等公共配套设施，其它配置均在裙楼部分布置，作为不同业态安排。
二、规划设计的可行性分析
1、在容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度不违背强制性规范的情况下，可根据设计需要做适当调整，经初步规划，完全能根据上述设计思想设计出预想的产品，符合前面提及的规划设计概念和业主所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。
2、容积率暂定位2.55倍，可突破到2.8，也可根据需要有所降低，关键是要优化到既可设计出符合预期的理想产品，又尽量降低成本，扩大经济效益。 3、土地本身特征对产品设计也有严格要求，即必须考虑到小区近外道路部分的标高与道路标高一致，为58米，其它为51米左右，雁栖湖水面标高为49米，地势平坦，但属低洼地带，要充分考虑到雁栖湖公园景观游路的走向及标高，合
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理安排本项目建筑物地平标高，同时要考虑到蒸水河防护堤的防洪能力是50年-100年一遇，而衡阳市洪水警戒水位是56.5米，红色预警水位是59.5-60.3米。 4、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑
项目周边的治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况都是较好的，距项目宗地东北4公里有水口山二厂，目前基本停产，6公里处尚有几个化工厂，也基本停产，市政府一直在推动改制搬迁至项目北10公里外的松木工业园、此外距项目宗地北2公里有本市天然气气源厂。周围没有典型的“风水”因素对产品规划设计和环境保护形成影响，但雁栖湖公园北面山上是本市烈士陵园，距项目宗地1公里，是否形成影响目前未知，将在规划设计时予以考虑。
5、周边市政工程配套设施一直处在建设中，其已能充分满足目前电信公司、雁城大市场等几个大型商业项目80万平米，5万多人的需要，也能满足本项目建设及后期运营的需要，在产品设计时将做细致调查，确保不影响本项目实施和纳入规划设计考虑。目前道路状况、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气等对产品规划设计没有影响。
6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。交通状况良好、有K1、19、20、22、26、30、37路多路公交到达城市各片区，500米内没有大型购物中心、也没有相应档次公立中小学幼儿园、没有相应的体育娱乐公园等休闲场所及医院等生活设施，但1000米内各项配套完善齐全，这也正要求我们在规划设计时进行相应业态完善，不仅满足项目本身的需要，还可对区域内形成有力辐射。 7、根据市场分析结果，目前住宅产品均价为4000元每平米，市场不存在价格限制和总价控制规定，产品类型和产品特性设计的关键是取得市场认可接受，对产品特质和性价比的接受度，直接决定产品在推出市场后的去化速度，此处不存在对规划设计的制约性影响。 三、规划方案提出
根据衡阳XX公司原来做的初步规划，我们认为其技术经济指标是在已充分理解了宗地用途性质及容积率绿地率建筑密度控高等指标的基础上做出来的，也反映了作者对住宅等类产品规划设计规范要求的综合应用的成果，因此其技术经济指标对本项目进行可研和成本财务及经济分析均可采信，但鉴于市场变化，周边环境变化及其他开发条件的变化，我们必须改变规划设计思路和方法，充分考虑参照楼盘及雁栖湖公园的规划建设，按照新的设计理念重新规划设计。
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