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【湖畔春晓项目】
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 工程名称 高层住宅 多层洋房 商业铺面 一层商铺 幼 儿 园 地下车库 杂 屋 设 备 房 垃 圾 站 变 电 站 建筑密度 绿地率： 容积率 建筑面积（㎡） 174702 26600 41920 10800 1948 36000 3600 2400 126 222 26.11% 40.8% 2.55倍 层数 30 6 4 1 3 3 1 1 1 1 备注
第三节 产品设计建议
一、住宅
总面积：201320㎡，户数：1678。
户型设计建议：共分10种户型：80-100㎡两种，120-140㎡两种， 160-180㎡两种,200-260㎡两种，复式两种。从市场的角度，140-160㎡的户型是最不好销的。每户力求做到动静分区，主卧朝阳，通透性好，采光好，以3室2厅2卫为主力户型，大户型可做4室2厅2卫，每户两卫，复式2-3卫，复式考虑露台和跳空层，尽量避免“黑屋”，总公摊（不包括地下室）控制在7-8%，户内有效使用面积尽量大（90%以内）
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【湖畔春晓项目】
二、临街四层裙楼商业铺面
临蒸湘北路244米，规划四层裙楼，总面积41920㎡，其中一楼面积10800㎡，
第一二层做大型购物商场，第三、四层作为餐饮文化休闲服务中心，第四、五层临街面为整体广告墙，第五层平面为屋顶花园和业主会所。
三、停车场
⑴需求：住宅户均0.5个停车位，需839个；商业及服务需360个，共计需1199个停车位。
⑵地下停车场的设计依据：
面积36000㎡ ，地下停车场为地3层，利用场地东西高差可设计成半地下室，即西面在地下，而东面是敞开的。
⑶本项目能够提供的停车位：地下停车场为1091个；住宅区可停车区域62个 ，共计1153个停车位。
⑷供需差额为46个，随着小车的普及，车位需求将上升，车位价值提升。 ⑸停车场的使用管理：
临街门前45个车位供商业服务使用；地下停车场1091个车位供住户和写字间和酒店共同使用。
建议使用智能管理系统，能够有效解决不同用户的管理问题。
第四节 项目实施进度
本项目在实施时针对目前项目区域有大盘、有大市场、有大交通、有大景观的特定情况，采取快进快出的策略，精心组织、精细施工、精准营销、快速去化，开发周期控制在36个月。首先开工临街高层，通过临街高层的正负零以下施工，完成整个小区标高地平，确定其它部位施工布局，其次小高层，最后多层，要在开盘前打通一条道路贯通主要户型样板，为售楼、看楼提供方便。 实施进度表（见第四部分）
第五节 营销方案
一、项目经营方案
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【湖畔春晓项目】
项目地理位置好，区位优势明显，临城市主干道，两边的大市场发育成熟，人气兴旺，旁边有纯岛居大盘，未规划生活配套商业服务，主干道边预留有不少居住用地，鉴于本项目临街面244米，因此：
1）、在临街面规划三栋高层住宅，由四层裙楼连成一体，裙楼作为区域内商业服务的综合配套，不与项目周边经营装饰建材机电家具等出现雷同，不仅解决本项目面临的配套不足，同时对区域内形成辐射和集聚效应，形成周边各专业市场的商务、生活服务、文体娱乐总平台。临街铺面按独立铺面和整体分块产权式销售相结合。
2）、住宅销售，在产品设计时尽量优化，不以牺牲产品品质的方式来节约成本，保持产品新颖超前、实用节约，产品从外观、结构、装饰、用材到配件、设备要超越周边楼盘，环境优于周边楼盘，服务配套比竞争楼盘更完善，并以相应硬件和软件营造出新美的生活方式，成本要省、质量更好而房价并不比竞争楼盘为高，达到与业主双赢、产品去化快速的效果。
3）、鉴于宗地主平面与外道路标高的特点，地下设三层停车场，实际相对主平面只是半地下室，其工程造价将大大区别于完全地下室，经营时，推出40%的停车位对外销售，控制其60%作为储备，但考虑到小区业主均为高收入人群，车子拥有比例高，势必产生车位紧张，价格必然越走越高，首次推出300个，售价定位9万元/个，分次推出时先进行蓄客，按蓄客量的80%推出，并每次提高30%的价格。
二、市场推广构想
1、营销方式 借助外脑，聘用国内著名地产营销策划机构针对项目进行概念营销，运用有效方式将市场定位在目标市场范围进行深度推广，达到目标市场从产品概念到产品实体有充分的了解，引导消费者踊跃投资置业。
2、营销费用预测 按照行业惯例，营销费用预计为销售收入的3%左右，这一比例将根据营销机构推广效果和产品去化速度有适当调整。
三、销售计划
根据项目实施计划要求，项目开发周期为36个月，项目决策包含项目定位，
也为营销确定了基调，销售准备将在项目开工后择机进行，确保项目认筹、开盘、整合各阶段有序有效。
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【湖畔春晓项目】
由于项目整体一次性开发，因而销售就要根据产品特点和一次性开发产品销售量大去化快的要求，做到准备充分，组织严密，推广精准，服务到位，措施得力，优质高效。
1、计划主体完成裙楼时开始认筹，大约是2011年8月，按洋房、小高层、高层举行三次分类开盘活动。高层开盘时机选在2012年春节前十天左右，适值高层封顶时机，三类产品均开盘后每三个月为一个节点，对价格作出相应调整，每次调整幅度为10%左右，根据目前耀江花园洋房4000每平米的情况，本项目开盘起价定为3500元/平米，随行情调整；每个节点调整幅度不以其为参照，首次开盘推出洋房50套、小高层150套、高层200套；分四次推完。商业部分营销要有不同方案。预计2012年销售回款2亿元，2013年销售回款8.5亿元。 2、销售计划实现的可行性分析
如前市场研究和从房地产市场调查情况看，销售计划是可行的，现有项目“云沙诗意”今年11月开盘推出300套江景期房尚未封顶，一天之内售罄，回款1.2亿元。耀江花园因雁栖湖公园建设未到位规定性动作，被政府缓行开发，目前无房源推出，即以余剩房源高价缓销。
第六节 机构设置
根据项目开发需要拟对公司组织机构设置建议如下： 1、企业组织
根据项目开发需要，不需要另行设立房地产公司，原企业可以进行股权变更即可开发，有关法律手续可按程序操作； 2、公司主要部门设置
公司将根据开发需要设立下列部门，办公室、人力资源部、财务部、开发部、工程部、成本部、售楼部、审计法务部。 机构示意图如下：
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