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论利率变动对苏州房地产的影响
摘 要
近年来房地产市场的迅猛发展也使得房地产价格出现了异常的持续猛增，为维持房地产市场健康稳定发展，央行短期内数次调整利率来控制房价。房地产业是国民经济的支柱产业之一,带动了50多个相关行业的快速增长,在国民经济中有着举足轻重的作用。同时,房地产业又是资金密集型产业,无论是房地产的开发与经营还是房屋的销售都需要大量的资金支持,资金的供给对房地产市场的发展有着极其重要的作用,因而利率变动将会对房地产市场的供求关系产生重要影响。利率调整对房地产企业、房地产消费者以及房地产业发展规模和房价都会产生一定的影响。本文结合近期中国人民银行的利率调整规定, 探讨了利率调整对我国房地产市场买卖双方的具体影响, 以及对我国房地产投资规模及房价的影响。依据本文研究的结论,并有针对性提出相关政策建议。
关键字 苏州；利率变动；房地产
I
Theory of Interest Rate Changes on the Influence of Real Estate in Suzhou
Abstract
In recent years the rapid development of the real estate market has appeared abnormal continue to surge in property prices, in order to maintain healthy and stable development of the real estate market, the central bank to adjust interest rates several times in the short term to control prices. The real estate industry is one of the pillar industries of national economy, led to more than 50 the rapid growth of the industry, has a pivotal role in the national economy. At the same time, the real estate industry is capital-intensive industry, both the development and operation of real estate and housing sales requires a lot of financial support, the supply of money has a very important role to the development of the real estate market, and interest rate changes will have an important impact on the real estate market supply and demand relationship. Interest rate adjustment to the real estate enterprise scale and house prices, real estate, consumer and real estate industry development will produce certain effect. In this paper, combined with the recent interest rate adjustment provisions of the people's bank of China, this paper discusses the interest rate adjustment for buyers and sellers of the specific impact of the real estate market in China, and the impact on the investment scale and the prices of real estate in our country. According to this article research conclusion, and targeted puts forward relevant policy Suggestions.
Keywords suzhou；interest rate change；real estate
II
目 录
第1章 绪论 ..................................................................................................................................... 1
1.1 研究背景和意义 ................................................................................................................ 1 1.2 文献综述 ............................................................................................................................ 1 1.3 研究内容 ............................................................................................................................ 2 1.4 写作方法 ............................................................................................................................ 3 第2章 中国房地产的现状 ............................................................................................................. 4
2.1 我国房地产市场的基本现状 ............................................................................................ 4
2.1.1 房地产供求总量上的非均衡性 ............................................................................. 4 2.1.2 房地产供求结构上的非均衡性 ............................................................................. 5 2.2苏州房地产市场概况 ......................................................................................................... 6
2.2.1 近几年房地产开发发展迅速，投资持续增长 ..................................................... 6 2.2.2 随着城市人口的增多，房地产开发产品层次差异愈发明显 ............................. 7
第3章 利率变动与房地产的关系 ................................................................................................. 7
3.1 利率变动对购房者的影响 ................................................................................................ 8
3.1.1 利率波动对房地产投资性需求的影响 ................................................................. 8 3.1.2 利率波动对房地产消费性需求的影响 ................................................................. 8 3.2 利率变动对开发商的影响 ................................................................................................ 9 第4章 利率变动对房地产价格的影响 ....................................................................................... 10
4.1 利率变动通过外汇市场影响房价 .................................................................................. 10 4.2 利率变动通过证券市场影响房价 .................................................................................. 10 第5章 对政府调控房地产价格的政策建议 ............................................................................... 12
5.1 继续提高房地产贷款利率 .............................................................................................. 12 5.2 加大公积金覆盖面,提高公积金贷款额度 ..................................................................... 12 5.3 人民币小幅升值有利于房地产价格的稳定 .................................................................. 12 5.4 逐步拓宽房地产融资渠道有利于规避房地产金融风险 .............................................. 12 5.5 增加金融市场的透明度和政策取向的可信度 .............................................................. 12 结 论 ............................................................................................................................................ 13 致 谢 ............................................................................................................................................ 13 参 考 文 献 ................................................................................................................................... 14
III
第1章 绪论
1.1 研究背景和意义
自从1998 年住房制度商品化改革以来，我国房地产市场得到极大繁荣，房价不断上升、投资增长迅猛。我国房地产市场的发展也伴随着各种各样的问题的出现，尤其是短期内房价上涨过快及房地产市场的资金对银行信贷的过度依赖。针对我国房地产市场的过热现象，我国中央银行积极出台各种货币政策对房地产市场进行调控，其中对利率进行了数次调整。进入2008 年，我国房地产市场出现一些明显变化，交易量下降显著，房价出现下降趋势，楼市低迷全国弥漫。针对房地产市场的低迷状态，央行自2008 年9 月16 日以来短时间内多次调低存贷款利率。此后2009—2010 年房价又出现新的高涨。针对国内通货通胀以及过高的房价，央行在2010 年10 月20 日和12 月25 日短期内连续两次上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。
今年的房贷利率进行了两次调整，第一次是在6月8日，5年期以上贷款利率由7.05%调整为6.8%，调整之后不打一个月在7月6日又进行了一次调整，5年期以上贷款利率由6.8%调整为6.55%，这也意味着，明年执行的房贷利率比今年要低0.5个百分点。利率的调整也使得房地产价格出现了波动，而房地产价格的的变化又促使央行通过利率来调节和控制。利率和房地产价格有怎样的关系，我们如何来解释和预测利率调整对房地产价格的影响，是一个值得研究的问题。
1.2 文献综述
经验研究表明,名义利率与住宅价格之间呈负向关系?如,Arcelus和Meltzer(1973)认为抵押贷款规模对住宅供给和需求影响不大,但具有较高的住宅供给和需求弹性;Kau & Keenan(1980)认为利率与住宅需求呈反比关系,提高利率将导致投资和住宅价格同时下降;Agarwal和Phillips(1984)为降低利率而额外付款的抵押模式降低了抵押贷款的利率效率,并降低了对住宅价格的影响,两者之间呈负向关系;Harris(1989)通过计量经济分析发现名义利率是影响住宅增
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