发布时间 : 星期一 文章房地产估价 模拟试卷更新完毕开始阅读dd1f0e04de80d4d8d15a4f50
万元。 A、3752.92 B、3786.20 C、3875.70 D、3892.44
4.若合资期限约定为20年，合资结束后的净资产按出资比例在出资各方间分配，则下述描述中最准确的是（ ）
A、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值
B、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值扣减20年后房地产剩余价值的折现值
C、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产的评估价值扣减在合资中需要投入的更新改造费用。
D、业主方的作价出资额在合资期限内应随二手汽车交易市场房地产的市场价格变动而适时调整
(二)某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：
开发期 第一期 第二期 第三期 开发面积 20万m2 15万m2 15万m2 开工时间 第1年6月 第4年6月 第5年6月 完成时间 第3年6月 第5年6月 第6年6月 开始销售时间 第3年1月 第5年1月 第6年1月 由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2;目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。、房地产估价机构在选用假设并发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。
5.房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时，正确的做法是( )。 A、对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点
B、对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点 C、对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点 D、对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点 6.在确定开发完成后的房地产价值时，应采用( )。 A、目前住宅市场价格
B、未来住宅市场价格，折现至估价时点
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C、各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点 D、各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点 7.在确定开发成本时，应采用( )。 A、该开发公司测算的开发成本 B、现时的客观开发成本 C、各期销售时的客观开发成本 D、各期开发时的客观开发成本
8.在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括( )。 A、销售费用、销售税费和开发利润 B、销售费用、销售税费和所得税 C、销售费用、销售税费和购地税费
D、销售费用、销售税费、投资利息和购地税费
（三）某房地产估价师运用市场法和假设开发法对一宗4270m2的商业用地于2007年10月21日的土地使用权价格进行评估，该宗地的剩余使用期限为39年，两种估价方法测算出的结果分别为2000元/m2和2300元/m2。假设2006年10月和2007年10月该区域的该类土地定基价格指数分别为102、106；土地报酬率为6％。
9.运用加权算术平均法得出的最终估价结果的分布范围是（ ）。 A、[2000，2300] B、[2030，2270] C、[2060，2240] D、[2090，2210]
10.假设该宗地于2007年10月21日的土地使用权价格为2250元/m2，则该宗地于2006年10月21目的土地使用权价格是（ ）元/m2。 A、2136 B、2165 C、2179 D、2206
三、指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题20分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分）。
11. 估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为
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2006年3月1日土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层；其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m2（含独立使用的车棚300m2），其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格15007元/m2。工程自2006年9月1日开工，预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格。有关资料如下：
1.房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5％，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4％。
2.建筑安装工程费为1100元/m2专业及管理费为建筑安装工程费的8％。 3.商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10％。按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2，运营费用率为24％。 4.商品住宅建成半年时可售出30％，平均价格为2700元/m2，建成一年时可售出60％，平均价格为2800元/m2；剩余的10％会在建成一年后售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5％。 5.房地产报酬率为8％，折现率为12％，贷款年利率为6％，销售利润率为20％，估自测算如下（节选）：
采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。 解：
1.开发完成后的房地产总价值总建筑面积=10000×5=50000m2 住宅总面积=50000-9000=41000m2 （1）商铺开发完成后的房地产总价值
每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×（1-空置等租金损失率） =50×12×（1-10％）=540元/m2 每平方米商铺的净收益=有效毛收入×（1-运营费用率） =540×（1-24％）=410.40元/m2
商铺开发完成后的单价=410.40 ? 8％ × [1-1/（1+8％）47] × 1/（1+8％）2.5 = 4118.45元/m2
商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61万元
（2）住宅开发完成后的总价值=41000×30％×2700/（1+12％）2.5+60％×2800/(1+12％）3+10％×2900/（1+12％）3.5=8204.06万元
（3）开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67万元 2.扣除项目
（1）建安工程费=50000×1100/（1+12％）=4910.71万元 （2）专业及管理费用=4910.71×8％=392.86万元
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（3）销售费用和销售税费总额=11910.67×（3.5％+5.5％）=1071.96万元 （4）销售利润=11910.67×20％=2382.13万元 （5）买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4％=0.04V 3.总地价
2006年9月1日的总地价：
V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V V=3031.74万元
四、计算题(20分，要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答)
1. 某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元／m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元(建设期为2年，第一年投入40％，第二年投入60％，可视为年中集中投入)，管理费用为建安成本的3％，年利率为6％，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年：设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年：假设残值率均为零，试计算该宗不动产现时的价格(土地资本化率为8％)。
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