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三、国商公司分阶段服务内容、流程及方式
国商公司推介房地产全案代理是一个比较复杂的过程，笼统可以分成发展策划-建设前期及建设期顾问-营销策划-销售期代理及善后顾问四个版块。
1.第一阶段、项目前期发展策划
1.1目标
? 充分了解项目所在地的市场状况、人文环境并作出分析。
? 挖掘项目潜在价值，确定核心价值，引出主题定位、形象定位、锁定目标客
户群体。
? 建立利润保障发展模式，借助核心价值最大化带动利润最大化。
1.2工作方式
? 成立项目专案小组，调配整合人才资源。 ? 全程与多方面专家、专业人士沟通交流。
? 利用综合理论支持，以理论指导实践，以信息整合资源。 ? 全程与开发商有关人士紧密沟通。 ? 严格合同条款，及时提交书面报告。
? 组织专案队伍参与会议，解决不可预见性问题。
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1.3基本流程
初步市场情况调查 确定可类比区域与可类比项目并进行深入调研 进行SWOT分析并初步提出总体策划思路 分析项目潜在价值 对项目的总体规划、建筑风格、景观规划做出建议 项目开发主题定位及形象定位 项目目标客户群锁定及分析 确定核心价值体系及总体策划思路 1、 接触项目所在地市场，整合公司信息资源库所拥有的该地的市场初步情况。并对当地市场进行地毯式的调研。在掌握初步情况后，在重点确定可类比区域及可类比竞争项目并进行重点的摸查。
2、 在第1点的基础上，考察项目地块，并对项目进行SWOT项目分析（优劣势分析：优势Strenth、劣势Weekness、机会Opportunity、危机Threat），得出相对应的项目策划总体思路初步方案。
3、 根据SWOT分析，结合宏观市场与微观市场及开发商所要求达到的目标，挖掘项目的可利用价值，整合专案组的分析与专家团的意见，建立项目的核心价值体系。然后通过创新体系的运用，确立项目的开发主题及项目的形象（确定开发的什么物业、如何营造物业内在与外在形象和硬件，以呼应主题），完善总体策划思路。
4、 在确定核心价值体系的同时，进行客户群的锁定。根据整体市场情况分析及SWOT分析，结合项目核心价值体系内容，确定客户群的划分，然后根据其需求（显性需求和隐性需求），确立项目的开发主题。
5、 整合市场定位内容和专家团意见，对项目的总体规划、建筑风格、园林景观规划等做出专业的建议。
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2.第二阶段、建设前期及建设期的顾问与应对方案
2.1目标
? 协助开发商解决有关问题，使项目的开发按既定计划进度展开。
? 通观全局，就有可能发生的问题，对开发商提出预警性提示，以保证项目的
顺利开发。
? 开始着手提升项目知名度和企业品牌。
2.2工作方式
? 专案组与开发商保持紧密的沟通与联络。
? 向开发商索要更新的必要基本资料。（如红线坐标、规划要点、成本资料、
当地房地产开发税费标准、建安工程定额指标等） ? 严格做好项目的保密工作。 ? 专案组联合专案团共同工作。
? 专案组、专家团与开发商定期举行例会。
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2.3基本流程
制定投资分析报告 评审规划设计方案 拟定工地形象包装方案 制定前期推广策略 策划各类公关宣传活动
1、在建设前期，掌握项目基本资料后，结合当地市场价格，做出系统、全面的 投资分析报告，对项目的总成本投入进行结算，预测收入和收益以及投资的回收期和投资的风险系数，使开发商对项目的资金运作有一个初步的把握与预算。
2、组织专家团及专案组经营对象的各项规划设计进行评审，编制设计任务书，为开发商选择设计方案提供顾问服务，有必要时将协助开发商进行招标工作。 3、在建设期间，向开发商提供有关施工工地形象包装和前期推广策略方面的顾问服务，编制相关方案，并派专人协助开发商落实。 4、策划并协助执行各种提升项目知名度和企业品牌的活动。
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