发布时间 : 星期二 文章房地产抵押估价报告两篇更新完毕开始阅读e33492f97275a417866fb84ae45c3b3567ecdd87
形状 面积 容积率 个临街状况 别宗地内开发100 100 100 100 100 100 102 98 100 100 102 98 100 100 106 100 100 因水平 素 相邻土地利100 用状况 其它主要影100 响因素 100 100 100 100 104 100 100 100 100 1.5编制因素比较修正系数表 根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表7。 表7因素比较修正系数表 比较因素 实例一 建邺区会展项目名称 中心东北角地块 成交价格 实例二 实例三 南京市建铁管巷地块 邺区明园地块 18944元/㎡ 25798元/㎡ 19660元/
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㎡ 土地用途 交易日期 交易方式 交易情况 100/100 100/102 100/100 100/100 100/100 100/102 100/100 100/100 100/115 100/102 100/98 100/98 100/100 100/102 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/98 距市中心距离 100/95 区域繁华程度 100/98 道路通达度 交通便利度 区域因素 基础设施完善100/98 度 公用设施完备100/98 度 环境质量优劣100/98 度 形状 个别因面积 素 容积率 100/102 100/100 100/100 100/98 100/96 100/100 100/100 100/96 100/98 100/98 100/98 100/100 100/100 100/102 100/100 100/100 100/106
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临街状况 宗地内开发水100/98 100/98 100/100 100/100 平 相邻土地利用100/100 状况 其它主要影响100/100 因素 100/100 100/100 100/104 100/100 100/100 100/100 19320元/测算单价 22538元/㎡ 22955元/㎡ ㎡ 比准价格 21604.33元/㎡ 估价对象土地取得成本为：21604.33元/㎡×4657.4㎡=10062.00万元
2．建筑物重置价通常采用成本积算法求取。
建筑物重置价内涵包括建筑物开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润。
2.1开发成本由前期工程费、建安工程造价、附属公共配套设施费、公共基础设施费、代收费用(政策性收费)构成。 （1）建安工程费：
根据建筑工程概预算定额标准，类似于估价对象的建筑结构项目，
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建成后的地上建安工程费为1500元/㎡，估价对象商业已全部建成。 根据委托方提供的资料和房地产估价师现场勘查，根据委托方提供的资料和房地产估价师现场勘查，估价对象所在的商业部分已完成竣工验收，室内无装修，无设施设备。
故估价对象房屋建安工程费为：1500元/㎡×32484.16㎡=4872.62万元
（2）前期工程费：包括可行性研究、规划、勘察、设计及“六通”的费用，评估中以适当的比例确定前期费用为建安工程造价的10%， 则前期工程费为：4872.26万元×10%=487.26万元
（3）附属公共配套设施费：包括列入项目规划图、规划要点，列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用。宗地红线内附属公共配套设施费用按建筑面积计需150.00元/m2，
则附属公共配套费为：150元/m2×32484.16m2=487.26万元 （4）公共基础设施费：包括开发项目内直接为商品房配套建设的照明、绿化、环卫等公共基础设施费用。宗地红线内公共基础设施费用按建筑面积计需250.00元/m2，则公共基础设施费为：250元/㎡×32484.16m2=812.10万元
（5）政策性收费：按建筑面积172.3元/平方米计算，根据南京市
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