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2、周边教育环境和质量不容乐观； 3、周边为都市村庄,人文环境较差；
4、首期开发临近巨化路,开发顺序不够合理； 5、市内客户拥有私家车，交通才可便捷，限制了一部分潜在客户；
（三）、机会点（Opportunity）：
1、项目地块附近市开发量大，形成房地产消费气候； 2、巨化路改造后，提速了交通，拉动周边商业发展，吸引目标客户群；
3、衢州市房地产产业上强势品牌企业不多，故很容易产生品牌的机会；
4、置业者的购房观念转；
5、衢州市房地产价格相对浙江省其他城市来说价格较低，房地产总价不高，这样市民的购买力较强，房地产升值的潜力大。
6、衢州市20XX年以来土地成本低，这就使得房地产开发成本低，在房价未跌的情况下，利润空间更大，房价上扬的幅度较低，市民购房的信心会增加。 （四）、威胁点（Threat）： 1、 本区域内大高端客户不多；
2、 “国旅山水”的联排先期入市,分流本案目标客户； 3、 本区域内空置地块的未来开发量不可预见,后期竞
争较激烈；
4、今年国家连续出台宏观调控政策，遏止房价过快增长，给房地产市场很大的影响，部分地区房价大跌，客户持币观望，楼市一度陷入低谷。 二、项目定位：
通过对衢州市整体、细致调查和深入研究，本案周围新开发楼盘数目不多，但有竞争个案，目标客户有交叉，竞争就显得不可避免。因此，要在市场中站稳脚跟，并一经推出就能占有相当的市场份额，而且有不断扩张的强劲势头，本案市场定位一定要准确，并且要贯穿、运用到楼盘开发的全过程中去，只有这样本案才能在衢州脱颖而出。 本项目位于衢州市西南巨化方向，尽管目前周边社区及配套不够成熟，鉴于附近地块楼盘开发趋势，本项目定位于巨化乃至衢州高档楼盘——顶级别墅项目，着力打造成衢州的引领性产品。一方面改变衢州高端客户对别墅居住理念，两一方面提升他们的居住品质。 三、目标客户扫描：
本项目由单体别墅、联排、叠加、及少量小高层构成，根据产品的价格定位和市场情况，客户特征如下： 1、自有可支配现金资产超过30万元并有私家车。 2、收入稳定，事业有成，家庭稳定。
3、重优雅、交通便利的居住环境，注重家庭生活的
私密性和安全感。
4、对生活的品位、身心健康等高质量的生活方式有独到的见解。
5、年龄在25—60岁之间。
6、对居住现状不满，有换房要求，并要求有良好的居住环境和条件的消费者。 7、家庭人口约3—5人。
8、对文化精神方面有要求，借以体现自己的品位。 l 目标客户区域分析
根据我们项目自身特点和衢州房产市场的实际情况，单纯从巨化并不具备这么强大的购买力，如果单单把客户群看为来自衢州市区的消费群体，也不足以言证本项目的冲击力！我们只有把整个衢州大市范围的高端客户都作为我们的目标客户，吸引周边的江山、龙游等中坚消费群体。他们