发布时间 : 星期三 文章杭州(2006)20号地块初步可行性报告 - 图文更新完毕开始阅读e53e463467ec102de2bd8966
浙江金基置业有限公司：
受贵公司委托，我们对即将出让的杭州（2006）20号地块投资价值进行了比较全面分析，整个报告分为五部分：1）项目概况；2）市场分析；3）项目SWOT分析；4）项目定位与地价测算；5）建议。主要结论是：地块稀缺性优势明显，适宜开发高档住宅和高档酒店式公寓，但因项目投资量大、价位高、消费客户群体规模小等决定了项目运作极具挑战性。认为贵公司应该结合投资机会成本、企业的发展战略、以及竞拍现场实际情况综合确定。假若企业有赢利性更好、风险更小的投资机会，则建议以稳健的态度竞标这块土地，控制土地投标价在35亿元之内，即楼面地价格10480元/M2之内。假若企业有相当的资金剩余，又将本项目开发视为实现企业跨越式发展的重要举措，则应以比较积极的态度去竞标这块土地，理想的土地投标价在37亿元之内，即楼面地价格11080元/M2之内，最高报价不超过40亿元，即楼面地价格11978元/M2。详见分析评估报告。
（楼面地价12576元/ M2）。
浙江工业大学房地产研究所
2006年9月15日
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目 录
第一部分 项目概况 .............................................................................................................................. 3 1.1宗地位置 ....................................................................................................................................... 3 1.2规划指标 ....................................................................................................................................... 3 1.3招标方式 ....................................................................................................................................... 4 1.4土地款支付方式 ........................................................................................................................... 4 第二部分 市场分析 .............................................................................................................................. 5 2.1对房地产业宏观政策的若干判断 ............................................................................................... 5 2.2杭州住宅市场走势基本分析 ....................................................................................................... 6 2.3杭州写字楼市场分析 ................................................................................................................. 10 2.4杭州酒店业分析 ......................................................................................................................... 15 2.5杭州酒店式公寓市场分析 ......................................................................................................... 17 第三部分 项目SWOT分析 .................................................................................................................. 21 3.1优势分析（STRENGTH） ................................................................................................................ 21 3.2劣势分析（WEAKNESS） ................................................................................................................ 22 3.3机会分析(OPPORTUNITY) ............................................................................................................... 23 3.4威胁分析(THREATS) ..................................................................................................................... 23 第四部分 项目定位与地价测算 ...................................................................................................... 26 4.1项目定位 ..................................................................................................................................... 26 4.2经济技术指标估计 ..................................................................................................................... 26 4.3项目的建设进度 ......................................................................................................................... 27 4.4项目投资成本估算 ..................................................................................................................... 28 4.5销售收入估算 ............................................................................................................................. 30 4.6 地价测算 .................................................................................................................................... 32 4.7项目财务效益评价 ..................................................................................................................... 36 4.8 敏感性分析 ................................................................................................................................ 37 第五部分 地价报价建议 .................................................................................................................... 41
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第一部分 项目概况
1.1宗地位置
杭政储出（2006）20号地块，位于拱墅区（如图），东至京杭运河，南至白马公寓、长征新村等，西至湖墅南路，北至文晖路，原为杭州汽车发动机厂。
1.2规划指标
宗地总面积为104070平方米（折合156.1亩），由A、B、C、D、E、F六地块组成，具体规划指标见下表。
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表1-1 项目规划指标
编号 A B C D E F 出让面积 （平方米） 10071 8734 11486 22170 27420 24189 用途 办公兼容宾馆业用地 办公兼容宾馆业用地 住宅（设配套公建）用地 住宅（设配套公建）用地 住宅（设配套公建）用地 住宅（设配套公建）用地 容积率 ≤4.3 ≤4.3 ≤3.6 ≤2.8 ≤2.9 ≤2.9 建筑 密度 ≤45% ≤45% ≤25% ≤25% ≤25% ≤25% 绿化率 ≥25% ≥25% ≥30% ≥30% ≥30% ≥30% 1.3招标方式
该地块采用挂牌方式出让，本次挂牌报价时间：2006年9月14日至2006年9月29日期间工作日上午8：30—11：30，下午1：30—5：00止（9月29日下午截至时间为2：30）。竞价地点：杭州市公共资源交易中心（东新路155号和平家俬城四楼拍卖厅）。
挂牌出让起价为人民币297835万元。
1.4土地款支付方式
在土地开发补偿协议书签订之日起15日内，支付总土地开发补偿费的20%，其余土地开发补偿费分三期支付：第一期在2007年4月20日之前，支付30%；第二期在2007年10月20日之前，支付30%；第三期在2008年5月20日之前，支付20%。
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