发布时间 : 星期三 文章杭州(2006)20号地块初步可行性报告 - 图文更新完毕开始阅读e53e463467ec102de2bd8966
被称为“国际江景豪宅”的金色海岸坐落在钱江新城CBD核心区域内，2005年8月开盘以来，受到市场的追捧，日均成交近2000万元。今年7月三期开盘后，再次在一周之内销售总额突破1亿元，成为杭城新盘淡季销售的一大亮点。而均价也从去年的21000元/平方米飚升至26300元/平方米。
表2-2 金色海岸05年10月至今成交均价
记录时间 2007-09-01 2006-07-11 2006-03-03 2005-10-27 均 价 26300元/平方米 26300元/平方米 22600元/平方米 21000元/平方米 在二手房市场，我们选取了白马公寓、绿园、世贸丽晶城、中大吴庄等几个高档楼盘自2005年1月以来的挂牌价格作了分析，发现上述楼盘在2005年价格相对稳定，进入2006年后，均表现出不同程度的上涨（见下图）。特别是中大吴庄挂牌价从2006年6月（44865元/平方米）开始持续上升，9月份的挂牌均价为48160元/平方米。
图2-2 部分高档二手房挂牌均价走势（单位：元/平方米）
300002500020000150001000050000白马公寓绿园世贸丽晶城白马公寓绿园世贸丽晶城2005年12005年22005年32005年42006年12006年22006年3季度季度季度季度季度季度季度17823 20467 19103 19903 20281 20389 20158 19493 16020 20787 22738 18010 20125 24689 17970 22140 24455 17750
为什么在国家严厉的宏观调控政策下，高档精品楼盘价格会逆势上扬？究其主要原因有：
1）杭州缺少满足高收入阶层的精品住宅，尽管近年来杭州开发了不少住宅区，但是真正能满足高收入者舒适性生活需求的房产品屈指可数，因此供给方容
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易形成价格垄断；
2）改革开放二十多年培育了一批高收入阶层，他们的财富积累和财富积累的速度大大超过普通人的想象，我们对这些购买者购房行为的研究结果表明这些高收入群体对价格不敏感。
4、房价稳中有升是杭州住宅市场总体特征
我们认为政府连续性地对房地产市场宏观调控只能放慢房价上升的速度，但
并不会改变其上升的趋势：1）从香港、台湾等地房地产市场发展轨迹看，在城市化率稳定之前、在政府大规模基础设施完成之前、在宏观经济处于快速增长过程中，房价上升是种常态。2）我国政府将实行最严厉的土地政策，加上杭州土地后备资源本身严重不足，可以断定住宅市场供大于求是暂时，供不应求可能是长期的。3）从发达国家房价增长与国民经济的长期关系看，房价增长率基本上与经济增长率同步，所以我们认为杭州房价年增长率总体保持在6-8%之间是极为正常的。
2.3杭州写字楼市场分析
根据招标文件的规定，本项目A、B地块用途为办公兼容宾馆，因此，本部
分着重对杭州写字楼市场作一分析，并给出了本项目不选择写字楼开发的理由：
1、市场潜在供应量大
从近两年的土地投放情况来看，杭城将会有超过400万平方米以上的新写字楼入市（包括出让土地上新建写字楼、科技园区、企业集团总部、以及一些企业用房用途改变），且供应的楼盘以高档写字楼为主，再加上未被消化的一部分存量，导致杭州写字楼市场供应量相当的庞大。
2004年杭州共出让写字楼用途地块（大多数写字楼开发地块含商业用途，个别地块含住宅用途）24块，总面积为633861平方米，占2004年杭州市土地出让总面积的34.6%。从可建面积来看，2004年出让的写字楼用途地块可建建筑面积约为200万平方米。
2005年杭州共出让写字楼用途地块（大多数写字楼开发地块含商业用途，极个别地块含住宅用途）15块，总面积为422287平方米。从可建面积来看，2005年出让的写字楼用途地块可建建筑面积约为170万平方米，其中钱江新城约为110万平方米，下城区约为31万平方米，滨江约为16万平方米。
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截至2006年8月底，杭州共出让写字楼用途地块7块，总面积为38962平方米。从可建面积来看，截至2006年8月底，出让的写字楼用途地块可建建筑面积约为28万平方米。
2、 市场吸纳能力有限
与此同时，杭城由于经济条件以及企业数量的有限，其市场吸纳能力有限。也就是说，尽管WTO的影响力毋庸置疑，中国经济高速发展让世界羡慕，这也必将吸引不少外地资本和外资国资本进入，但是这并不意味着杭州写字楼市场一定会风起云涌。从产业规模、结构、商业环境角度看，上海无疑分流很大一部分大型企业的进驻，而杭州尽管经济发展快速，却仍与国际化大都市的定位相距甚远，因此杭州的国际企业数量不多，而且这种状况在短期内不会有大的变化；虽有一定数量的省内企业进入杭州写字楼市场，其对市场的吸纳能力有限。
表2-3 杭州市区近年来写字楼成交面积
新建写字楼销售面积21.27 （万平方米） 15.1 20.3 21.3 2003 2004 2005 2006（1－9月） 综合以上两点，对于杭州写字楼市场而言，存量会越来越大，而市场吸纳能力却有限，需求增长速度缓于供给增长速度，继而造成空置量大，销售时间长，资金回笼慢，风险大等问题。尽管近期也有很多利好的因素存在，但作用有限，供大于求的局面在近几年内不会得到根本改变。
3、 写字楼与住宅价格倒挂，本身租金和售价背离
一般而言，由于造价原因和经营原因，写字楼的价格应当是同地区普通住宅的1倍左右，而目前杭州的写字楼定价模式则更接近其邻近的住宅，甚至低于住宅价格。
以武林商圈为例，目前白马公寓的二手房成交价在2万元/平方米左右，而几乎是同时交付的白马大厦写字楼其市场价却低于这一价格。
从价格涨幅来看，2000年，杭州顶级写字楼的代表浙江世贸中心二期开始销售，每平方米售价约10000元；同期，不远处曙光公寓的销售价为7000元/平方米。5年过去了，如今曙光公寓的市场转手价高达2.5万元/平方米左右；和世贸差不多品质的新写字楼公元大厦销售均价也不过18500元/平方米，涨幅远远低于住宅。
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从写字楼投资角度看，目前杭州写字楼市场的租金和价格存在一定程度的背离。通过对比区域租金和近期写字楼开盘价格，这种现象很明显。武林商圈的丽阳国际商务，销售均价为11600元/平方米，而目前日租金为2.3元/平方米，扣除约30%的税金，收益率仅为5.1%。如果按照50年的收益年限将年租金折现（折现率取8%），可得该物业的收益价为7189元/平方米，远远低于其市场价格，这种现状从长远看，对写字楼市场的投资非常不利。
表2-3 各大商圈典型物业基本情况
区域 区域特点 物业名称 公元大厦 嘉华国际 黄龙商圈 杭州顶级写字楼区域 黄龙恒励大厦 世贸二期 现代国际大厦B楼 世贸丽晶城·欧美中心 环球中心 商业环境优越，深蓝广场 但布局分散，是武林杭州近两年写商圈 字楼开发最集越都商务大厦 中的区域之一 4.0 2.6 5.0 6.3 4.0 3.8 2.0 13000 13000起 13913 9200 3.0 4 3.5 1.5 3.0 租金内含 5 4.5 4.8 4.0 红石·中央大厦 3.3 12000 丽阳国际商务中心 3.0 11600 2.3 4.2 10.0 13000起 8 建筑面积 （万M2） 售价 （元/ M2） 租金 （元/M2·天） 物管费用 （元/ M2·月） 11.5 5.0 3.2 5.0 1.44 24.8 11 18500 1.9？ 12000起 21631 4.5 4.5 5.0 3.5 8.0 6 5.0 10 1.8 元通大厦 瑞丰国际商务大厦 金融机构集中，庆春办公配套比较商圈 成熟。 金融大厦 广利大厦 银座大厦 文教商信息产业密集，市场活跃，出租率高 求是大厦 昌地火炬大厦 颐高创业大厦 12