发布时间 : 星期三 文章杭州(2006)20号地块初步可行性报告 - 图文更新完毕开始阅读e53e463467ec102de2bd8966
圈 百脑汇 科技大厦 13
续上表
交通便利，商城站西湖国贸大厦 利群大厦 万新大厦 西湖定安名都 6.2 7.6 7.75 14000 12800 12000 4.5 4 务环境和办公吴山配套较其他区商圈 域相对较差
4、 成交地价低
对2004年至2006年政府已经出让的写字楼用地土地价格统计，楼面地块在3000元/M2以上的只有10块，仅占成交地块总数的21.7%，2000－3000元/ M2的14块，占成交地块总数的30.4%，1000－2000元/ M2的20块，占成交地块总数的43.5%，1000元/ M2以下的2块，占4.3%。明显低于高地段住宅用地的价格。
5、 本地块区位商业氛围差，欠缺写字楼群体效应
本地块虽有紧邻武林商圈，地处市中心等诸多区位优点，但是由于周边城区陈旧，居民多以小市井生活方式为主，居民消费档次不高，前期文化底蕴挖掘不足等因素，使得其一直未能形成其应有的商业气氛，杭州二百大的失败就是很好的经验考证。加之原有周边的一些中低档次的沿街商铺，杂而乱，因此高档的写字楼在此区位难免会显得无所适从。
而本项目的出路口位于北面，非主要交通的要道，周边又缺少完善的配套条件和自然景观条件，特别是周边不会规划兴建写字楼，难免会有孤掌难鸣之势，加大了建造高档写字楼的风险。
6、 周边地块写字楼价格一览
具参照意义的写字楼主要集中在武林商圈，湖墅南路一带，目前该区域在售写字楼主要有：环球中心、丽阳国际商务中心、越都大厦、红石中央花园二期，价格如下表。结合本地块区位分析，若本项目A、B地块定位为写字楼，则目前的价格在14000-15000元/ M2左右，低于酒店式公寓价格。
14
表2-4 周边在售写字楼概况
开盘均序号 楼盘 位置 名称 /m） 1 2 3 环球中心 丽阳国际 越都大厦 红石中央4 花园二期 区 西湖文化广场 湖墅南路186号 文晖路287号 拱墅区红石板小04-04-05 49 5104.41 46 93.9% 6765 05-06-23 06-04-19 06-05-29 25000 10700 2可预（销）售总套数（套） 89 67 153 可预（销）已预（销）销售售总面积（m） 68740.75 21933.48 28929.64 2已预销售均价（元率 /m2） 12.4% 20.9% 55.6% 19275 10623 14151 开盘时间 价（元售总套数（套） 11 14 85 基于杭州写字楼市场供给严重大于需求、销售期长、价格与租金背离，以及本地块区位，认为若定位开发写字楼不能实现地块最大化效益。
2.4杭州酒店业分析
本部分将对杭州酒店业发展状况作一分析，并给出A、B地块不定位于酒店的理由。
1、 酒店建设两头热的倾向比较明显
2005年，杭州共拥有星级酒店达230家，其中五星级9家，四星级25家，拥有29968间客房和56529个床位，客房数与床位数分别比2004年增加了5.21%和4.07%。新增加的量主要来自于五星级酒店和低星级酒店。2005年五星级酒店的客房数和床位数分别增长了111.84%和135.51%。一星级酒店客房数和床位数分别增长了22.87%和21.28%。见下表2-5。
2、高星酒店效益下滑
与繁荣的兴建酒店高潮相反的是市场的下滑， 2005年杭州五星级饭店的入住率为68.12%，比2004年全年平均入住率的75.2%下降了7.1个百分点。平均房价为582元，而2004年为614元。四星级房价为317元，比2004年下降6%，而2004年平均房价为337元。房价下降与数量猛增有关，由于杭州五星级和四星级酒店的数量多，其平均房价已低于宁波，五星级酒店的平均房价要比宁波低150元左右，四星级酒店的平均房价比宁波低70元左右。下表2-6为2003-2005年杭州五星级饭店基本经营状况。
15
表2-5 2005年杭州星级酒店情况表
客房数星级 家数 （间） 五星 四星 三星 二星 一星 合计 9 25 79 111 6 230 2787 7143 11430 8310 298 29968 111.84 5.01 -3.52 8.78 22.87 5.21 增减% （张） 4667 12546 22039 16667 610 56529 135.51 4.29 -2.84 6.63 21.28 4.07 床位数 增减% （元） 582.15 354.56 262.34 145.88 64.24 314.34 -5.12 -1.38 1.48 -2.54 -45.63 1.29 68.12 71.33 72.67 56.47 59.31 68.17 -9.64 -0.32 -4.03 -5.73 -2.96 -4.59 平均房价增减% 出租率% 增减%
表2-6 2003-2005年杭州五星级饭店基本经营状况
年份 2003年 2004年 2005年 平均（03-05） 入住率 68.57% 75.40% 68.12% 平均房价 508.98 613.58 582.15 7.19% 增减 20.55% -5.12% 每间客房收益 349.01 462.64 396.56 6.81% 增减 32.56% -14.28%
2、潜在供给量大
据省旅游局分析，最近几年每年新增酒店四五星级客房数将达1500-2000间左右，占杭州所有星级酒店2万间的7.5%-10%。这样的建设高峰虽然提高了杭州酒店的整体档次，但客户争夺造成利益受损，未来必将形成恶性竞争。见下表2-7。
因此，我们认为尽管随着经济发展，对高星级酒店的需求量处于增长的趋势，但是受供给增长过快的影响（有条件的酒店目前正在进行一场酒店星级攀比，和高档次新建星级酒店的纷纷入市），以及同质化经营严重，可以肯定未来杭州的星级酒店业将进入残酷的竞争期。
16