发布时间 : 星期一 文章杭州(2006)20号地块初步可行性报告 - 图文更新完毕开始阅读e53e463467ec102de2bd8966
表2-7 2008年前杭州预计将开业的五星级标准饭店
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 名称 杭州利群歌德大酒店 海外海 第一世界 滨江海威喜来登 龙禧二期 西子国宾馆（翻新） 浙江宾馆（翻新） 杭州城市花园（翻新） 位置/行政区域 上城区 拱墅区 萧山区 滨江区 滨江区 西湖区 西湖区 余杭区 客房数 200间套 400余间套 210间套 155间套 255间套 预计开业年份 06年下半年 2008年前 2008年前 2008年前 2008年前 已开业 2008年前 已开业
3、 本项目投资星级酒店的分析
本项目若投资酒店，则只有两种选择：一是经济型酒店，二是五星级酒店。由于本项目地处武林商圈，流动人口多，预计投资经济型酒店能获得比较好的经济效益，但是可能会降低整个楼盘的档次，进而影响整个项目的收益。若投资五星级酒店，其好处是可以提升整个楼盘的档次与形象，但面临的主要问题有：1）投资大，一般五星级酒店的投资成本达到1万元/M2（不包含地价），2）回收期长，酒店是个长线投资项目，一般的年投资回报率只有在6-8%，无法快速地回收资金，3）本地块所处环境难以打造五星级酒店，缺少五星级酒店处需的配套设施与景观资源。
2.5杭州酒店式公寓市场分析
2.5.1杭州酒店式公寓供给情况
杭州房地产市场号称“酒店式公寓”的楼盘超过20个，单个楼盘的酒店式公寓拥有量多至上百套，少至五六十套，保守估计总量超过4000套。目前杭州在售的酒店式公寓不下15家，处于预告的有4家。其中市中心供应量较大，在售有8家，预告的有1家，约占了总数的一半。2006年底交房的8家。大多数项目的酒店式公寓的主力户型都集中在在40-50平方米，小户型居多。
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表2-8 部分杭州在售和预售的酒店式公寓
物业名称 世贸丽晶城 名珏商务公寓 东方金座 深蓝广场 物业位置 西湖天目山路和教工路交界处（市中心） 杭州东坡路27号 （市中心） 平海路（市中心） 占地面积/总建筑面积 80000/220000 其中： 21005/28000 6849/50000 户型 （平方米） 40-50 50－200 40—100 开发商 火炬置业 华薄实业 杭州轻都实业 绿城房产 开盘时间 2005.9.8 2005.10 2004.8.5 2004.4 交付时间 2007 2006.3 2006.11 2006.12 18000/130000（酒30—250 杭州市朝晖路（市中心） 店式公寓建筑面主力：160 积61000平方米） 解放路131号上城区（市中心） 凤起路与环城西路交界处（市中心） 环城北路63号 (市中心) 黄龙商务区（市中心） 杭州朝晖路（市中心） 滨江东信大道与南环路交叉口（滨江） 滨江区高新科技园区（滨江） 江干机场路163号（城东） 萧山区通惠路与萧绍路交叉口以北（萧山） 下沙高教园西区（下沙） 杭州市体育场路260号（市中心） 江南大道以南、创业路以西（滨江） 滨江区闻涛路以南，江南大道以北（滨江） 梅灵南路一号（之江） 新塘路与凤起东路交叉口（城东）
西湖金座 锦绣天地 财富中心 丁香公寓 元丰·钛合国际 龙禧硅谷酒店广场 现代印象广场 钱塘·沁园 泰富广场 福雷德广场 华润·西子中心 华荣·创艺 工社 星光大道 云溪酒店会员公寓 滨江·新城时代广场 3500/25870 /90000 /54000 6000/30000 32178/100000 20879/100000 43 –50 40—50 60-100 40-45 50—70 50-90 30—120 40—70 70—275 46 39—312 紫晶房产 锦绣天地房产 云天房产 绿园房产 元丰房产 龙禧投资集团 英冠房产 杭州钱塘房地产开发集团有限公司 绿都控股集团有限公司 福雷德(杭州)置业 红太阳房产司 华荣集团 浙江华联杭州湾创业有限公司 华庭云溪度假酒店有限公司 浙江新城时代广场有限公司 2005.12 2004.12.18 2003.10 2004.5 2006.11 2005.10 2006.3.11 2007.10 2006.12 2005.10 2006.10.31 2008 2007.10 2007.8 35351/90000 2005.5 2006.10 20000/110000 56000/190000 5100/29000 7045/40000 2005.4.22 2006.8.1 2007.6 2006.9 2007.3.31 2008.9 50000/300000 50—100 2006.12 2008 101000/60000 33595/144839（酒店式公寓面积约60000） 106—339 预计2007 一期2009年 未定 18
2.5.2高端酒店式公寓的价格和需求情况
酒店式公寓总体销售情况良好。高端的酒店式公寓主要集中在市中心地段，市中心是价高量少的稀缺之地，其配套设施也最为齐全。政府机构、各种商业和学校都聚集在此处，经济和文化氛围浓厚，交通、娱乐和购物的便捷性是其突出的特点。优越的地理位置决定了市中心酒店式公寓的需求量也相对来说最大，其供应量相对其他的区域来说也更大，其价格之高也是无法企及的。名珏公寓、西湖金座和东方金座等酒店式公寓靠近西湖，其均价高于20000元/平方米。西湖金座西面能看得到西湖的酒店式公寓的价格最高达到30000元/平方米，锦绣天地的价格更是高达34000-37000元/平方米。酒店式公寓的均价格虽然较高，但是酒店式公寓的需求还是比较旺盛，基本上只剩少量房源，例如丁香公寓和锦绣天地分别只剩两套和五六套房源；个别项目已经售完，例如深蓝广场和财富中心。
表2-9 杭州部分高端酒店式公寓的价格及销售情况
物业名称 世贸丽晶城（市中心） 深蓝广场（市中心） 丁香公寓（市中心） 名珏公寓（市中心） 东方金座（市中心） 云天财富中心（市中心） 西湖金座（市中心） 锦绣天地（市中心） 元丰·钛合国际（市中心） 华润·西子中心（市中心） 现代印象广场（滨江） 龙禧硅谷酒店广场（滨江） 价格 （元/平方米） 18000-20000 22000 17000-20000 29000 21000 15000－17000 19000-30000 34000-37000 预计售价15000 18000 8500起价 7588起价 主力户型 （平方米） 40-50 30-250 60-100 40-50 40-50 38-45 65-70 40-45 46 50-90 50-70 销售情况 9月下旬开盘，现在处于预定 已售完 南面均价20000元/平方米已售完，北面均价17000元/平方米，只剩3楼与6楼各一套 小户型酒店式公寓已经售完，只剩100-200平方米大户型10多套酒店式公寓 还有部分剩余房源 目前一手房已经售完，在售二手房。租金4000元/月。 总共100多套，剩30多套，西面（能望的见西湖）已经售完。 酒店式公寓剩5-6套，产权式酒店较多产产权式酒店售价20000-40000 酒店式公寓总量300多套，现在预定 刚开盘还有较多房源 可供选择的房源较大 总量有350多套剩20% 19
2.5.3杭州酒店式公寓还有较大的发展空间
随着杭州城市面貌的彻底改变，随着高新技术产业快速发展、以服务业为主要内容的第三产业迅速掘起、以及与上海同城效应逐渐显现，杭州这座历史名城的休闲功能、居住功能、以及创业功能进一步强化，城市的魅力将明显增强。可以肯定，必带动城市商务活动进一步活跃，形成一支规模越来越大的高级商务人士阶层（目前仅在杭工作的外籍人员已在5000-6000人左右，绝大部分外籍员工以酒店长包房及租住高级公寓、单身公寓、酒店式公寓为主，他们多选择位于市中心或西湖周围相对较好的位置，刺激了这些高级公寓、单身公寓、酒店式公寓租金上涨）。这一阶层拥有非常可观的商务消费能力，传统的物业管理对他们来说早已不能适应其快节奏的生活。而酒店公寓与酒店相比，多了家的味道，与高级公寓、单身公寓相比，能充分享受星级酒店式的服务，提供清洁、送餐或宴会安排、洗熨及送衣、的士、钟点服务等。特别是其功能的多元化，从商务用途，酒店出租到自用，都流露出其在使用上的灵活性，同时也衍射出它投资、自用的多重性，因此将受到高级商务人士阶层的欢迎，这为酒店式公寓发展提供了空间。
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