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凤凰城住宅小区及SPA度假村运行计划及可行性分析
曲周《凤凰城》的两个项目是我们房地产公司今年下半年的工作重点之一,以下是对针对这两个项目如何衔接,滚动开发,以力争达到最佳收益的运作思路的建议。 一、项目实施的具体时间安排
项目前期的市场调查、策划及图纸设计。 (1)2004年8月10日之前的工作主要有:
确定策划公司并及早安排工作人员进驻曲周进行市场调查、两个项目设计单位及设计方案的筛选和确定、办公地点的安排(包括办公用品购置、工作人员吃住安排等),圈墙;
同时关于政府方面各种手续的办理也要开始着手进行(由于曲周的项目审批程序与石家庄市不尽相同,所以我们的项目前期报建人员一定要了解当地的实际情况以及与《凤凰城》项目各相关职能部门的具体分管工作,以便提高工作效率); 与此同时,物业人员最好能够参与小区的设计规划意见。 (2)2004年10月份之前需完成的工作有: 住宅小区项目:
在设计方面,首先8月10日完成市场调查的一个重要工作是户型定位,以此为依据开始绘制详规及初步的建筑设计方案。项目分两期建设,一期40亩为中高档生活区,二期初步定为高档别墅区,面积根据一期销售情况而定,但总规设计要同时进行(一期详规,二期只做概念性规划),以求使小区能够融为一体。(从项目一开始,在设计方面就要做到和总提出来的“主导设计”,把我们根据调查结果分析出的结论和思路真正渗透到图纸中去);
8月15日前还要完成与策划公司、两家设计单位、打井单位的合同谈判及签订,与施工单位的合同可视情况而定;
8月底前完成施工开槽图并开始施工(在这之前需要完成平整场地、划界、围墙的工作),争取在10月秋收到来之前完成基础工程,售楼部也要在开槽前确定地点,并与基础工程一起施工;
10月上旬售楼部建设完毕并且开始进行“内部认购”;
同时报建方面要完成立项、规划用地审批及开工证的审批。达到银行按揭贷款的
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要求。
温泉SPA渡假村项目:
9月上旬开槽施工,在此之前完成初步策划方案及开槽图(SPA项目需要非常注意的是在设计上一定要功能全面、人性化并且中高档区的分隔,高档区要注意私蔽性)。 (3)2004年年底需要完成的工作有: 住宅小区项目:
2004年底前力争完成主体施工(由于当地的的建筑材料比石家庄要贵很多,所以在施工时在保证质量的前提下要严卡建材费用,降低建安成本);
施工到三层时,选择一个距离售楼部较近的楼座内进行样板房的装修,此时取得预售许可证,开始正式开盘销售,到时根据销售的实际情形考虑在邯郸市建设销售部,把我们的目标客户群转移到邯郸一部分。 温泉SPA渡假村项目: 完成主体施工建设;
完成一部分外景建设(具体的外景建设根据设计的图纸进行分析并且应参考专业人士的意见)。
(4)2005年春节后的工作安排: 住宅小区项目:
5月份物业公司正式进入,开始物业管理的准备工作;
6月底前完成外装、外网、景观的施工,达到交房标准并可办理房产证; 交房后物业管理工作正式开始。 温泉SPA渡假村项目:
7月底之前要完成内外装修及外景建设,达到开业标准。具体的建设方案由设计院提供并做为可行参考,最终方案由双方商讨后制定。 二、资金使用计划
住宅小区项目前期投资的大笔资金主要是地款、公关费,两项合计约600万元,其他费用包括设计、策划、土地出让金、建筑费用及其它正常开支都是分期分批的拨付(后附2004年年底前两个项目所需的资金计划表) 附:两个项目2004年资金需求概况表:
(注:一期为住宅一期和SPA渡假村一期工程;二期为两个项目的二期工程;三期只包含SPA渡假村的扩建工程)
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序号 项 目
内 容 金 额 (万元) 结算终止时间 土地款 500 2004.6 公关费 100 7 奠基庆典
庆典、宴会、礼品、记者费、临时工 9 7 设计院
总体设计合同予付20% 40 8 策划费
策划方案予付费用 15 8 审批
审图、工本等 20 8 配套费 配套费
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60 8
地质勘探费 10 8 设计费 二期 20 8 策划费 二期 10 8 办公费
食宿、办公、电脑、空调等用品 5 8 正常开支
广告发布及制作、销售准备 100 9
售楼部、样板房 设计、施工建设、装修 50 9 设计费 三期 40 10 策划费
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