发布时间 : 星期六 文章物业管理过程中的热点法律问题更新完毕开始阅读e81c5c6b763231126fdb1130
是这种张贴方式的效果就与直接曝光的效果，却是截然两样的，后者更显然有利于纠纷的处理。
分析了上述常见的不当行为后，对于催讨物业费的建议：
1、催讨物业费要合法。这主要是滞纳金部分，有些企业，对于拖欠物业费的，对对于很高的滞纳金、违约金，导致很多业主原本愿意事后补交的，但看到了高额的违约金就又却步了。因此，滞纳金、违约金制定的标准应合法。按照最高院的规定，对于逾期付款违约行为，违约金应参照同期银行贷款罚息比例确认，最高不得超过该比例的130%。超过该标准的，违约金就存在不合理的问题，属于过高，当事人是可以申请法院降低的。
2、物管企业在催收欠费时应采用书面形式并给业主签字确认。由于在时间上经常和业主打交道，空间上是和业主经常接触，再加上现代化的通讯手段，物管企业催收欠费的方式中最具法律意义的当属书面催收并经业主签字确认。这是因为：一是可以规范物管企业的管理；二是可能确认物管企业和业主之间欠物业费的标准、数额；三是可以中断诉讼时效。追索物业服务费是依照现行法律关于诉讼时效的规定。也就是说依据物业服务合同约定的收费时间，在两年之内如无有效证明物管企业向欠费业主主张权利，法律将不再保护其权益。 3、在公司自己发函催讨无果的情况下，如条件许可，可以委托律师发函。现在外面，对于律师函，很多人还是比较重视的，因为很多人都会认为律师函是会带来严重后果的，的确，客观上也是如果。对于很多无故拒交费用的业主而言，看到他们都会比较紧张，往往事后就会主动把费用缴纳。我们处理过很多楼盘，不论是催告交房还是催告缴费，效果都是很明显，一般发函后，都可以处理掉一大批业主。
4、协商为主，诉讼或仲裁为辅。物管企业在以物业服务合同为标准。做好服务的前提下，通过说理的方式和欠费业主协商解决。必要时可通过业主委员会协调、督促。协商不是万能的，对于恶意欠费的业主只能采取司法救济的途径来解决。 四、不缴物业管理费不给交房的问题。
现在很多物业，开发商交房都是委托物业公司办理，而公司在办理交房时，为了便于自己物业费的收取，经常会要求收房时一并缴纳物业费，不缴费不给交房。
这种做法，如果在《房屋买卖合同》中没有特别约定的情况下，物业公司这么做是有问题的。房屋买卖合同与物业服务合同是两个独立的合同关系，而交房则是买卖合同中开发商的义务之一，开发商可以委托他人代为履行这项义务，但是对于交付义务履行的抗辩只能以买卖合同的约定为基础。而物业费的缴纳，并非买卖合同的买受人的义务之一，他是存在于另一物业服务合同中，因此，以不缴费就不交房为抗辩，显然在抗辩权行使上存在错误，错误地将物业服务合同的抗辩权运用到了买卖合同中，因此这种抗辩本身就是无效的，如果因此导致业主无法取得房屋，开发商是要承担逾期交房违约责任的，所以物业公司在处理实际问题时一定要注意这个问题，如果没有开发商的授权而擅自不缴物业管理费就不给交房，那给开发商导致的逾期交房的违约责任开发商是可以向物业公司追偿的。
如果说想要这种抗辩能成为有效抗辩，那么就需要得到开发商的配合，即要求开发商在买卖合同中就直接明确必须先交费后收房，如此约定就可以使抗辩权的行使有买卖合同的依据可言，从而就能弥补行使的合法性问题。
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第二部分 与停车位、停车库相关的法律问题
大家都知道《物权法》对小区停车会停车库的原则性规定，已成为目前处理车位、车库纠纷的法律依据。在此基础上，苏州市自己出台的《苏州市住宅区物业管理条例》也对车库问题进行了进一步的完善，使得处理车库纠纷的法律依据更为细化。那么在目前车位的法律规定中，物业公司需要注意的问题有哪些：
一、“应当首先满足业主的需要”如何理解？
《物权法》及《苏州市住宅区物业管理条例》对于车位、车库问题的界定，都提及了“应当首先满足业主的需要”这个问题，苏州的规定更为细化，则规定“应当首先满足业主、非业主使用人的需要”，那么如何理解“首先满足”？
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）
第四条 建设单位在没有确保每一户业主在办理房屋入住手续后四年内，能够按照规划文件中有关车位、车库配比的规定，通过购买或者承租等方式取得或者使用一个建筑区划内规划用于停放汽车的车位或者车库的情况下，将其通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人的，应当认定为违反物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”规定的情形。
按照这个规定，也就是说对于“应当首先满足业主的需要”的界定，要符合以下几个构成要件：
（1）应当确定每一户主在办理房屋入住手续后的四年内能够获得车位、车库； （2）四年内能够按照规划文件中有关车位、车库配比的规定，获得车位、车库； （3）至于获得车位、车库的方式，则没有限制，只要能通过购买或者承租等任一方式取得或
者使用车位或车库即可。 有人问：方式任一，好的，我们小区现在只有出售的车位，没有出租的车位，业主不愿购买只愿租，但客观上是没有出租车位了，那这种情况下，是否可以认为我已满足“应当首先满足业主的需要”？因为我们是已给业主预留车位的，只是业主他个人原因不愿购买才导致其无法获得车位的，不是我们的原因。
对于这个问题，请大家注意一点：请不要忘记，《苏州市住宅区物业管理条例》已禁止只售不租车位了，只要有未销售的车位，业主要求出租就必须应出租。所以这个公司所谓的“只有出售的车位，没有出租的车位，是业主不愿购买才导致其没有获得车位”的理由显然是不能成立的。有未出售的车位，业主要求承租但你不租，就是你的问题，由此而导致的后果就要你来承担，与业主是无关的。
如果建设单位或物业公司未能做到车位“应当首先满足业主的需要”，那么根据司法解释规定：第五条：违反物权法第七十四条第一款规定，将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人，业主请求确认该行为无效的，应予支持。也就是业主可以通过请求确认无效的方式来取回已出租或出售给业主以外人的车库、车位。
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二、小区内车位、车库可否出租、出售给非小区业主？ 这要分两种情况分析：
（一）在未首先满足现有业主需要的情况下，将车位、车库出租、出售给小区以外的人，这个肯定是不可以，因为基本的“首先满足业主的需要”的提前你都没有达到。
（二）在已首先满足现有业主需要的情况下，能否将车位、车库出租、出售给小区以外的人？ 这个问题，我们可以来看下《苏州市住宅区物业管理条例》第四十七条规定。
第四十七条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主、非业主使用人的需要。尚未出售的停车位、车库，业主、非业主使用人需要承租的，建设单位应当出租。仍有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人；承租人可以使用物业管理区域内的公共道路。
通过以上这条，其实可以看的很清楚，目前苏州市的规定还是比较严格的，对于由空余的车位，只可临时出租小区以外的，至于出售问题，则没有涉及。 三、地下车库的归属问题。
对于人防地下车库，到底归属于谁？到底是属于国家？还是视为公共配套设施归业主？还是说归投资的开发商？
目前法院处理的原则：谁投资，谁所有。只要地下车库成本没有分摊，面积没有计入公摊面积，就应当属于开发商所有，开发商就有权出售。 四、车库不得用于居住、生产经营。
由于车库住人死亡案件在这几年有不段增长趋势，为了解决这个问题，这次《苏州市住宅区物业管理条例》，包括5月1日刚实施的《苏州市居住房屋出租管理办法》都明确禁止了不得将车库用于居住、生产经营，因此，在物业管理对因此行为应当予以制止。如业主拒绝管理的，应当告知相关机构，可以采取会同城管、工商、卫生、房管局及街道联合执法的方式进行整治。
在这里，我主要提请各位注意的是管理责任问题，小区内出现这种现象，物业管理企业一定要对于积极制止，不得放任这种现象的存续，不然发生问题，物业管理企业很可能要承担一定管理不善、不及时的管理责任。 五、车库收益费用的分配
《苏州市住宅区物业管理条例》
第四十二条 利用物业共用部位、公共场地和共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主(代表)大会的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益归全体业主所有，其中百分之三十用于补贴物业服务费，百分之七十纳入专项维修资金。但物业服务合同另有约定的除外。
那么是不是说用于补贴物业服务费的百分之三十，就归物业公司所有了？这个问题还要最终回归到一开始讲的“物业管理费的支配权取决于物业公司服务的收费方式”，如果是属于包干制的，则归属于物业管理公司；如采用酬金制的，则是扣除车位管理的必要支出后，是归全体业主所有的。
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第三部分 物业管理范围内业主人身、财产遭受第三人损害的赔偿问题
这个问题，也是目前物业纠纷的热点问题之一，业主在小区内受第三人人身的不法侵害，或者财产遭受损失，比如家内被盗、车辆被偷，物业公司是否要承担责任？现实中我们看到有些案例是要赔偿的，但有些案例是不承担责任的？是否要承担责任的评判标准是什么？ 首先，我们先来看下，这次两部新的法院解释中对于这个问题的阐述。在最高院和省高元的两部尚未生效的法院文件中，这次都有相应规定提到这个问题：
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》 第八条 物业服务企业未尽合理限度范围内的安全保障义务致使物业服务区域内发生人身损害结果，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，应予支持。
因第三人侵权导致损害结果发生的，参照《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款的规定处理。
第九条 车辆在物业服务区域内丢失或者毁损，业主请求物业服务企业承担赔偿责任的，应当根据物业服务企业的过错程度、收费情况等因素，确定其是否承担赔偿责任以及承担赔偿责任的范围。业主对车辆丢失或者毁损有过错的，应当根据其过错程度减轻或者免除物业服务企业的赔偿责任
通关这两个法律规定，虽然其表述的内容及处理的重心有所不同，但我们总结认为，法院目前对于这类案件的处理态度主要如下：
首先，要根据物业管理企业是否已合理地履行了管理责任来判断对于损害行为的发生是否存在过错？如业主自身有过错时，可以相应减轻或者免除物业服务企业的赔偿责任。 而对于是否已经履行了管理责任则需要物业公司进行举证，比如有无监控、监控是否正常运作。有无定时巡逻、有无交接班记录等，如果合理必要的管理服务内容物业公司都已做到，还发生上述行为的，应该来说物业公司必要的谨慎管理义务已注意，由此而导致的责任应当就与物业公司无关。
其次，至于赔偿数额，即对于侵害行为导致的损失，则举证责任在于业主方，并不是说业主说有多大损失就有多大，其要有足够证据予以证明，如自行车被盗，要证明当时有车停在小区及车辆价值的多少；人身损伤的，要有医疗的相应证明等等，如无法证明的，业主的请求法院也是无法予以支持的。
最后，至于赔偿范围。
第八条 物业服务企业未尽合理限度范围内的安全保障义务致使物业服务区域内发生人身损害结果，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，应予支持。
因第三人侵权导致损害结果发生的，参照《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款的规定处理。
第四部分 无书面物业管理服务合同纠纷的处理
实践中，有不少物业管理公司与业主委员会或业主之间没有订立书面合同，或者是合同到期没有续签，双方以事实行为在履行着物业服务关系。那在这种情况下，在无合同可依的情形下，发生纠纷如何处理。业主是否要缴纳物业管理费？
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