发布时间 : 星期六 文章物业管理过程中的热点法律问题更新完毕开始阅读e81c5c6b763231126fdb1130
对于这类案件，我们认为要从以下几个方面分析：
（一）与个别业主没有签物业合同并不代表与业主个人之间没有物业合同，如果说业主委员会已签有合同，则对全体业主是有约束力的，如果说业主对于业主委员会的决定有异议，可以通过诉讼或业主大会方式撤销。
（二）要确定物业公司是否具有资质问题。
对于实际提供服务的公司，如果具有物业资质，则双方形成事实上的物业管理服务合同关系处理；如无物业资质，则双方之间的关系，不能视为是物业服务关系，只能按照一般服务合同关系处理，实际管理者只能根据其实际付出收取合理的服务成本。
（三）对于形成事实上物业服务合同关系，再要确定这是事实关系形成的原因及双方对于事实关系主观的接受程度。
如果这种事实关系的形成，双方之间都是自愿认可接受的，或者虽然表面拒绝但实质上仍是接受物业企业提供的物业服务的，则可以参照本小区同类物业合同的标准或者小区物业收费批文规定的标准，小区没有批文或同类物业合同的，则可以参照本地区同类物业服务项目收费标准确定应交纳的物业服务费用。
如果这种事实关系的形成，是基于物业管理企业的强制行为而导致的，比如说物业合同已解除或终止，业主已要求物业公司进行交接但物业公司霸占物业拒不交接而导致的事实物业关系，基于不能强制缔约的理论，尽管双方之间有事实的行为，但由于没有主观缔结物业服务关系的意思，因此不能认定物业公司与业主之间存在事实的服务合同关系，但鉴于客观上小区实际上的确因此受益，这时可以依据无因管理关系来处理，物业公司仅能请求业主支付物业管理而支付的必要成本，并且这种成本的计算应采取“就低不就高”的原则，这样才有利于规范、治理物业公司拒绝退场的行为。
第五部分 物业服务关系中的其他热点问题
一、业主改变物业用途的问题
《苏州市住宅区物业管理条例》第五十条规定， 业主、非业主使用人不得违反法律、法规以及临时管理规约、管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主、非业主使用人将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及临时管理规约、管理规约外，应当首先经有利害关系的业主书面同意，并依法办理相关手续。
如何理解“有利害关系的业主”？一直是物业管理很难把握的概念，因为这个概念本身比较宽泛，没有具体原则可掌握。
这次，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》对于这个问题进行了阐述。
第八条规定：因其他业主将住宅改变为商业用房或者办公用房等经营性用房，致使其正常居住和生活环境的安全或安宁受到或者可能受到直接损害的业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。
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第九条规定，业主未经有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房，有利害关系的业主请求排除妨害或者恢复原状的，应予支持。造成损害的，并应负赔偿责任。业主实施其他违反专有部分用途的行为，参照前款规定处理。
从这条规定可以看出，法院对于“有利害关系的业主”的界定，采取的是基于居住安全、安宁的广义理解，也就是说如果改变用途会直接损害到其他业主的安全或安宁，不论这种直接损害是已经影响业主或者可能是可能影响其他业主，这类业主就属于“有利害关系的业主”的概念，如果未经其同意，起就有权请求恢复原状，造成损害的，有权要求赔偿。 这次司法解释除了关于业主改变物业用途的相关规定外，司法解释还规定：第十条规定：建筑区划内经营性用房的业主或者占有使用人从事经营活动，严重影响其他业主的正常居住和生活环境的安全或安宁，受到损害的业主请求排除妨害的，应予支持。造成损害的，并应负赔偿责任。这条规定，也就是说，在小区内业主正常经营活动的开展，也必须优先保证小区内业主的居住安全及安宁，毕竟这是住宅区不是商业区，如果说因经营行为而影响了其他业主的居住，受损业主有权排除妨碍。 二、业主委员会诉讼主体资格的问题
这个问题，其实是由于《物权法》的出台而带来的一个麻烦问题。
在《物权法》出台以前，对于业主委员会的诉讼主体资格问题，在司法实践中一直都是还是得到认可，最高人民法院曾出过一个关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函，对于涉及小区整体的公共事宜，业主委员会是可以以自己名义提起诉讼的。但是物权法的出台，却使这个问题陷入僵局，《物权法》第八十三条只赋予了业主委员会要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失的权利，但对于诉讼的权利，只表述为业主可以对侵害自己合法权益的行为提起诉讼，从而导致司法系统普遍认为，现在业主委员会是不具有诉讼主体资格的。
为了澄清这个问题，这次最高院的司法解释对于这个问题也特别进行了明确： 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）
第十三条 业主共同权益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的诉讼主体资格按照下列方式确定：
（一）已经选举出业主委员会的，为业主委员会；
（二）没有选举出业主委员会，或者业主委员会怠于行使权利的，为业主大会或者业主。 有关业主共同权益的生效裁判，对全体业主具有约束力。其诉讼利益归属于全体业主。 《江苏省高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的若干意见（征求意见稿）》 在物业管理纠纷案件中，基于全体业主共同利益的需要，业主委员会可以充当原告或被告，代表业主进行诉讼或仲裁
通过这两条规定就可以明确看到，业主委员会的诉讼主体资格还是得到最高法院的确认的，对于业主共同权益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的问题，业主委员会有权作为主体起诉或应诉。
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三、对于业主搭建行为而引发纠纷的处理。
目前，因业主搭建行为引发的物业管理纠纷在案件中也占了相当大的比重，此类纠纷多发生在居民小区内。有的业主为了自己生活上的便利，在物业的共用部位搭建雨蓬、观景台，也有的因为业主为了扩展自己的使用空间而封闭阳台，物业管理公司认为妨碍了小区的整体美观，要求业主拆除，双方由此发生纠纷。
对于此类案件，目前法院认为：这类案件双方争议的焦点主要集中在如何理解私搭乱建问题上。在物业共用部位（如屋面）搭建雨蓬、养鸽棚、观景台，或在公用位置设置杂物架等，既给物业管理公司维修、管理工作造成了妨碍，也侵害了其他业主的公共利益，故这类行为住宅物业管理规定是明确予以禁止的，有的物业管理合同及业主公约等也明确规定业主不得从事上述行为，因而对于此类搭建行为法院往往是判令业主进行拆除，恢复原状。
对于业主在自己物业的空间范围内进行封闭阳台、设置辅助设施的行为，应当视具体情况分别处理：如果业主签订的物业管理合同、业主公约中明确约定禁止此种搭建、封闭行为，或者虽未做约定，但其封闭、搭建行为已经损害到公共利益，违反了相应法律、法规的禁止性规定，则应当判令拆除、恢复原状；如果业主的行为属于正当行使物业所有权的行为，并未违反约定或违反法律法规的禁止性规定，则对要求拆除的请求应当不予支持。 目前在审判实践中大量存在以物业公司为主体起诉业主要求拆除搭建的案件，由于物业公司并非与业主订立业主公约的权利义务相对人，真正的权利义务相对方应当是业主大会，故对于此类案件一般会以诉讼主体资格不符驳回起诉。
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