发布时间 : 星期一 文章《房屋建筑面积测绘技术规范》(SZJG-T22-2006)更新完毕开始阅读e8bc7c21581b6bd97f19ea7a
深圳市人民政府公报 2006年第53期
6.3.6.14.5 设于建筑中某一层供本层多户或多层共同使用的空调机房、风机房、水泵房等设备用房，虽其被某一户专有面积所包围，该设备房仍作为公用建筑面积在其相应服务范围内进行分摊。 6.3.6.15 半外墙
6.3.6.15.1 半外墙列为应分摊的公用建筑面积，按功能区进行分摊计算，如功能区细分为层或同一层的某几户时（如裙楼分为商业、会所、一层临街商铺、一层商场大空间内商铺等），半外墙则按细化的功能区进行分摊计算。
6.3.6.15.2 属于一个独立产权人的一栋房屋，可以不取半外墙，如独立别墅或整栋出具建筑面积的其它建筑。
6.3.6.15.3 联排别墅应取半外墙，并作为整栋分摊的公用建筑面积。 6.3.6.16 封闭建筑空间
位于建筑内的封闭建筑空间，凡计算建筑面积的，均列为不分摊的公用建筑面积。 6.3.6.17 主楼、附楼
当一栋建筑设计为具有主楼、附楼的形式，主、附楼仅通过消防通道或公共开放空间相连时，该建筑不视为一栋。此时，共用的消防控制室等应视为为多栋服务的公用建筑面积，列为不分摊的公用建筑面积；为主、附楼各自服务的梯间、门厅等公用建筑面积，应分别在主、附楼按各自功能划分的功能区内进行分摊计算。如主楼设有消防避难层，位于消防避难层的层高在2.20米以上的电梯间等公用建筑面积仍在主楼分摊，附楼不参与主楼公用建筑面积的分摊。 6.3.6.18 骑楼
6.3.6.18.1 骑楼底层位于建设用地红线之外，并成为公共道路街巷通行的部分，不计算建筑面积。
6.3.6.18.2 骑楼底层位于建设用地红线内，成为小区公共道路的一部分的，或经市政府行政主管部门批准列为核增建筑面积的，如计算建筑面积的，均计为不分摊的公用建筑面积。
7 房屋建筑面积变更测绘
7.1 变更测绘一般指一栋建筑，在完成第一次房屋建筑面积测绘之后，因建筑的改建或扩建、建筑功能的改变、建筑内部空间划分修改、一户或多户专有面积的权属界线变更、或建筑的相关属性更改而重新进行的房屋建筑面积测绘。 7.2 变更测绘的一般原则
7.2.1 变更测绘适用于已竣工（建成）且已进行过房屋建筑面积测绘计算的建筑。
45
深圳市人民政府公报 2006年第53期
7.2.2 对已登记发证的房屋，在变更测绘时，除登记面积来源不明、明显违规或确系计算错误的，一般情况下应维持原来的面积计算成果。
7.2.3 一般情况下，变更测绘应采用原计算规则，但由变更引起的新产生的、属于变更范围内部分摊的公用建筑面积，按现行规范进行分摊计算；如所有产权人书面同意，在不涉及其它产权人时，也可全部按现行规范进行。
7.2.4 由变更部分房屋的套内建筑面积、公用建筑面积重新分摊计算引起非变更部分建筑面积发生变化的，如变化在规定允许范围内时，则不必改变其它功能区各户原有的房屋建筑面积。 7.3 变更测绘的处理方法
7.3.1 一栋房屋增加部分建筑空间，且增加部分不能成为独立的一栋，而是成为原有建筑的一部分，与原有建筑共享全部或部分公共空间时，整个建筑或相应的功能区应重新分摊计算，新增部分的房屋边长等应按现状进行测绘采集，对原有建筑部分，如现状无明显改变且原测绘无明显错误，可采用原测绘报告中的相关数据。
7.3.2 当一栋房屋只需计算和提供整栋建筑面积时（不分户），且新增加部分的建筑空间借用原建筑外墙，新增加部分面积按原建筑外墙外边线和新加的外墙的外边线范围计算。当新增加部分的建筑空间没有借用原建筑外墙时，新增部分的全部墙体计入新增部分的建筑面积；新墙与旧墙之间的伸缩缝在与室内相通时计入新增部分的建筑面积。 7.3.3 一栋房屋中应分摊的公用建筑面积的范围（面积）、功能发生变化时，与该公用建筑面积相关的各户的分摊公用建筑面积需重新计算。
7.3.4 一栋房屋新增加或减少一部分套内建筑面积或分摊公用面积而使整栋或该功能区的其它各户的公用建筑面积分摊系数发生变化时，若各户产生的建筑面积变化值最大不超过0.3%的，可不重新计算其它各户的建筑面积。但新增加（或减少的）套内建筑面积需按同功能区内的其它套内建筑面积相同的公用建筑面积分摊系数计算并分摊相应的公用建筑面积值。
7.3.5 对不涉及公共建筑面积的房屋分户产权界变更测绘，如一户分割成两户或两户合并为一户，产权人应实地完成施工后方可提出测绘申请，测绘人员现场实测并分户计算。
7.3.6 对已进行过测绘的房屋或已取得房地产证的房屋，在对其进行分割测绘时，可只对各分户的套内建筑面积进行实测，取原测绘面积或产权证面积与各分户套内建筑面积和的差值作为各分户应分摊的公用建筑面积，按各分户套内建筑面积进行分摊计算。
46
深圳市人民政府公报 2006年第53期
7.3.7 当房屋经市政府行政主管部门核准为虚拟分割或各分户未实地砌筑分隔墙体时，产权人应按经核准的建筑施工图，在实地设立永久性的产权界界址点标识（如钢制界址钉等）或永久性的产权界线标识（如嵌入地面的铜条等）。测绘部门按一级房产界址点的精度和深圳市独立坐标系分别实测产权地界点的坐标，如果深圳市独立坐标系很难联测时，可以采用大楼功能区或楼层平面独立坐标系。
7.3.8 坐标实测值和边长实测值必须经过平差计算，当实测坐标反算边长和实量边长校核超过限差时，必须要重量和重测。当平差后的数值与建筑施工图相差较大时，说明实地未按建筑施工图设置产权界界址点，此时应要求产权人按建筑施工图重新设置产权界界址点标识，并重新测绘；如产权人不重新设置产权界界址点标识，则以实测为准，在建筑施工图上用红笔清晰标注，并在测绘说明中予以说明。
7.3.9 变更测绘中，因一户分割为多户新产生的公用建筑面积，如分割后形成的过道、本层使用的卫生间、空调机房等，应由原一户的专有面积范围内的新分割各户进行分摊，或按相关权利人共同签署的关于公用建筑面积的合法分割协议或文件进行分摊计算。
7.3.10 当实地存在加建或违建，如加建或违建部分属永久性建筑，则加建或违建部分应参与重新测绘与分摊计算；如加建或违建不属于永久性建筑或无法确认是否属于永久性建筑，则该部分可暂不参与重新测绘与分摊计算。上述两种情况均须在测绘说明中予以说明，并在分层平面图上将加建和违建部分专门标识出来。对不能确认是否属于永久性建筑的加建和违建，应特别说明，并在市政府相关行政主管部门核准并确认予以保留后，将原测绘报告收回，重新分摊计算后出具新的测绘报告。
7.3.11 对变更测绘中发现功能变更的，用途应按现状用途确定，在测绘报告中对功能变更情况予以说明。
7.3.12 早期建设的住宅楼，当设计图纸上设计为未封闭阳台，现状测绘时发现系由业主入住后将阳台自行封闭的，可按原设计的未封闭阳台计算建筑面积。
7.3.13 无论预售测绘、竣工测绘、变更测绘，凡涉及商铺建筑面积计算的，当商铺中包含柱、剪力墙等建筑支撑体时，均须在测绘报告中的房屋建筑面积分户汇总表、房屋建筑面积分户平面图上加注套内建筑面积中所含承重支撑体面积的备注说明。 8 房屋建筑面积测绘成果报告书 8.1 房屋建筑面积测绘报告 8.1.1 一般规定
8.1.1.1 用于房地产销售和房地产权登记的各类房屋建筑面积测绘和计算，均应按
47
深圳市人民政府公报 2006年第53期
规定的标准格式形成包括封面、文字说明、数据表和平面图在内的《深圳市房屋建筑面积测绘报告》（以下简称《测绘报告》）。 8.1.1.2 《测绘报告》以栋为单位独立成册。
8.1.1.3 《测绘报告》均应在封面上加注所属的测绘类型，即“施工图测算”、“预售测绘”、“竣工测绘”、“现状测绘”、“变更测绘”、“分割测绘”。
8.1.1.4 预售测绘的《测绘报告》一式叁份：两份交申请单位（分别用于预售审批备案和房地产销售），一份由测绘部门存档；竣工测绘的《测绘报告》一式叁份：两份交申请单位（分别用于规划验收和房地产初始登记），一份由测绘部门存档；其它测绘的《测绘报告》均一式两份：一份交申请单位，一份由测绘部门存档。 8.1.1.5 《房屋建筑面积测绘报告》标准内容包括：
a）封面。 b）目录。
c）测绘项目平面位置示意图（对预售测绘）/测绘项目平面位置分布图（对竣工测绘）/测绘项目用地范围现状图（对现状测绘）。
d）房屋建筑面积测绘和计算说明。 e）房屋建筑面积总表。
f）房屋建筑层高表（对竣工测绘、现状测绘）。 g）公用建筑面积分层汇总表。 h）房屋建筑面积分户汇总表。 i）房屋建筑面积分户平面图。 j）房屋建筑面积分户位置图。 k）公用建筑面积分层平面图。 l）房屋建筑面积分层平面图。 m）房屋层次及房号编号立面图。 8.1.2 测绘说明编写规定
测绘说明可视各个项目的测绘类型和具体情况略有不同或有所侧重，但应包括以下主要内容：
——项目建设时间及项目概况；
——项目前（几）次房屋建筑面积测绘情况说明，本次测绘的目的、原因； ——本次测绘的依据：现场测绘时间（段）、市政府行政主管部门的相关批文、测绘采用的图纸（图名、图号、出图日期、审图单位、审图时间、数量等）；
——对项目的实地复核情况说明（与图纸不符之处，未建、加建及改建情况等）；
48