资产评估章节整理000158 联系客服

① 需要有公开及活跃的市场作为基础,有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以

应用;

② 不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产,以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。

(多选)运用市场法评估资产时,一般按下列程序(或步骤)进行: (1)明确评估对象;(2)进行公开市场调查,收集相同或相类似资产的市场基本信息资料,寻找参照物;(3)分析整理资料并验证其准确性,判断选择参照物;(4)把被评估资产与参照物比较;(5)分析调整差异,得出结论。

(单选)(07—4)市场法是资产评估中最简单、最有效的方法,其优点表现在: (1)能够客观反映资产目前的市场情况,其评估的参数、指标直接从市场获得,评估值更能反映市场现实价格;

(2)评估结果易于被各方面理解和接受。 (简答)市场法的缺点表现在: (单选)(05—4)(02—4)市场法不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产,以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。

第二节 成本法

一、成本法及其适用的前提条件

成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。

(单选)(07—4)在成本法中,资产的贬值或者损耗最多有3种。 成本法适用的前提条件:

(1)应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料基础之上的,许多信息资料、指标需要通过历史资料获得。同时,现时资产与历史资产具有相同性或可比性。

(2)形成资产价值的耗费是必需的。耗费是形成资产价值的基础,但耗费包括有效耗费和无效耗费,采用成本法评估资产,首先的问题是这些耗费是必需的,而且这些耗费应体现社会或行业平均水

二、成本法运用的形式及其各项指标的估算: 1、基本公式可表述为:

被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 资产的实体性贬值是资产由于使用和自然力作用形成的贬值。 功能性贬值是指由于技术相对落后造成的贬值。 经济性贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值。

(一)重置成本的估算

重置成本是指在现行市场条件下重新购建一项全新资产所耗费的全部货币支出。

复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等,以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。

更新重置成本是指利用新型材料,并根据现代标准、设计及格式,以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。

2、复原重置成本与更新重置成本二者之间的关系:

选择重置成本时,在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下,应选择更新重置成本;在无更新重置成本时可采用复原重置成本。一般来说,复原重置成本大于更新重置成本,

但由此导致的功能性损耗也大。之所以要选择更新重置成本,一方面随着科学技术的进步、劳动生产率的提高,新工艺、新设计的采用被社会普遍接受;另一方面,新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能,还是成本耗用方面,都会优于旧的资产。更新重置成本和复原重置成本采用的都是资产的现时价格,它们的不同之处在于资产在技术、设计、标准方面的差异,而对于设计、耗费、格式几十年一贯的某些资产,其更新重置成本与复原重置成本是一样的。应当注意的是,无论是更新重置成本还是复原重置成本,资产本身的功能不变。 3、重置成本的估算一般可以采用下列方法

(1)重置核算法是指按资产成本的构成,把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式,将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。

重置成本=直接成本+间接成本

直接成本是指直接可以构成资产成本支出部分,如房屋建筑物的基础、墙体、屋面、内装修等项目;机器设备类资产的设备购价、安装调试费、运杂费、人工费等项目。直接成本应按现时价格逐项加总。

间接成本指为建造、购买资产而发生的管理费、总体设计制图等项支出。

(2)物价指数法是在资产历史成本基础上,通过现时物价指数确定其重置成本。计算公式为:

资产重置成本=资产历史成本×资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或者为:

资产重置成本=资产历史成本×(1±物价变动指数)

(3)功能价值法也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物,计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例,据以估算被评估资产的重置成本。计算公式为:

被评估资产重置成本=参照物重置成本×被评估资产年产量/参照物年产量 (4)规模经济效益指数法

(二)实体性贬值及其估算

1.资产实质性贬值是指资产由于使用和自然力作用形成的贬值。 2.实体性贬值率估算的方法:

(1)观察法,也称新率法。计算公式:

资产的实质性贬值=重置成本×(1—实质性成新率) (2)公式计算法。其计算公式:

资产的实质性贬值=(重置成本—预计残值)/总使用年限 ×实际已使用年限 总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率

资产利用率=截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计法定利用时间×100%

名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限。名义已使用年限可以通过会计记录、资产登记簿、登记卡片查询确定。

实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异可以通过资产利用率来调整。 (三)功能性贬值及估算

1.功能性贬值是由于资产的技术相对落后出现新的技术的资产而导致的一些贬值。 2.其公式:功能性贬值=复原重置成本—更新重置成本

(四)经济性贬值及其估算

1.经济性贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值。

(五)成新率及其估算

1. 成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。该成新率指的是重置成本法运用的第二个公式(即:被评估资产评估值=重置成本×成新率)中的成新率,它是综合考虑资产使用中各类损耗以后确定的。

2.成新率估算的方法:观察法、使用年限法、修复费用法。实体性贬值率也可以采用就三种法。

(1)观察法。 (2)使用年限法。

成新率=预计尚可使用年限/(实际已使用年限+预计尚可使用年限)×100% (3)修复费用法。

成新率=1—(修复费用/重置成本)×100%

(名词解释)(07—4)(单选)(06—4)更新重置成本是指利用新型材料,并根据现代标准、设计及格式,以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。

(多选)(07—4)更新重置成本与复原重置成本的差别保罗:制造标准;利用的材料;设计、格式、技术。

(单选)(04—4)更新重置成本和复原重置成本采用的都是资产的现时价格,它们的不同之处在于资产在技术、设计、标准方面的差异。

(单选)(02—4)对于设计、耗费、格式几十年一贯的某些资产,其更新重置成本与复原重置成本是一样的。

(多选)(06—4)重置成本的估算一般可以采用下列方法:

(1)重置核算法; (2)物价指数法;

(单选)(07—4)资产重置成本 =资产历史成本*

资产评估时物价指数

资产购建时物价指数或:资产重置成本=资产历史成本*(1+物价变动指数)

(单选)(08—4)(05—4)物价指数法估算的重置成本仅考虑了价格变动因素,因而确定的是复原重置成本。

(3)功能价值法:

)(

06-4

=

被评估资产年产量?参照物资产重置成本

参照物年产量(单选)(08—4)规模经济效益指数法的有关说法正确的是:这种方法并不适用于所有的机器设备;它运用的条件是生产能力与价格存在一定比例关系;指数的取值范围一般在0.4-1.2之间。

(单选)(05—4)规模经济效益指数法计算被评估资产的重置成本:

被评估资产的重置成本=参照物资产的重置成本?(被评估资产的产量X)

参照物资产的产量(单选)(06—4)(04—4)采用统计分析法确定某类资产重置成本运用的步骤是: (1)在核定资产数量的基础上,把全部资产按照适当标准划分为若干类型。

(2)在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产,应用功能价值法、物价指数法、重置核算法或规模经济效益指数法等方法估算其重置成本。

(3)依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本计算出分类资产的调整系数,其计算公式为:

K=R/R

式中:K——资产重置成本与历史成本的调整系数; R——某类抽样资产的重置成本;

R——某类抽样资产的历史成本。

根据调整系数K估算被评估资产的重置成本,计算公式为:

被评估资产重置成本=

''?K ?某类资产账面历史成本某类资产账面历史成本可从会计记录中取得。

(单选)(08—4)资产的实体性贬值是资产由于使用和自然力作用形成的贬值。 (多选)总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和。 (单选)(03—4)资产利用率=

截至评估日资产累计实际利用时间?100%

截至评估日资产累计法定利用时间(单选)当资产利用率<1时,表示开工不足,资产实际已使用年限小于名义已使用年

限。

(单选)尚可使用年限是根据资产的有形损耗因素预计资产的继续使用年限。 (单选)功能性贬值是指由于技术相对落后造成的贬值。

(单选)净超额运营成本是超额运营成本扣除所得税以后的余额。 (单选)(08—4)功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行,即超额投资成本可视同为功能性贬值,计算公式为:功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本

(单选)(02—4)经济型贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值。 (单选)当资产使用基本正常时,不计算经济性贬值。 (多选)(02—4)成新率的估算方法有以下几种: (1)观察法;(2)使用年限法;(3)修复费用法。 (单选)(02—4)修复费用法计算公式如下:

成新率=1-

修复费用?100%

重置成本(多选)资产使用过程中,价值的运动依次经过价值损耗、价值转移和价值补偿。 (单选)折旧座位转移价值,是在损耗基础上确定的。

(单选)资产的维修在保证资产正常运转的同时,具有更新的性质。 (单选)经济性贬值是资产外部原因引起的。

三、运用成本法评估资产的程序及其优缺点 运用成本法评估资产的程序 ①确定被评估资产,并估算重置成本; ②确定被评估资产的使用年限;