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性贬值即为复原重置成本与更新重置成本之差。
超额运营成本是由于新技术的发展，使得新设备在运营费用上低于老设备。超额运营成本引起的功能性贬值也就是设备未来超额运营成本的折现值。 五、机器设备的经济性贬值
机器设备的经济性贬值是由于外部因素引起的贬值。 机器设备的经济性贬值可以通过以下方式估算：
(1) 因生产能力降低造成的经济性贬值的估算。可以用下式表示： 经济性贬值率=[1-(实际使用生产能力－额定生产能力)x]×100％ (2) 因收益减少造成的经济性贬值的估算。其计算公式为： 经济性贬值=设备年收益损失额×（1-所得税税率）×（P/A,r,n） 其中，(P/A，r，n)为年金现值系数。
(3) 因受环境保护限制而造成的经济性贬值的估算。随着环境保护法规越来越严格，有些机
器设备在运行中会产生污染环境的有害气体、液体、固体等，于是会受到环境保护法的约束和管制，使机器设备的使用价值受到了影响。因此在被评估设备产生环境保护法管制的污染时，必须考虑法规对被评估设备价值的影响，否则评估结果不能全面反映被评资产的价值。
（多选）（04—4）机器设备的经济性贬值是由于外部因素引起的贬值。如：由于市场竞争的加剧，产品需求减少，导致设备开工不足，生产能力相对过剩；原材料、能源等提价，造成成本提高，而生产的产品售价没有相应提高；国家有关能源、环境保护等限制或有关产权的法律、法规等规定使产品生产成本的提高或者使设备强制报废，缩短了设备的正常使用寿命，等等。
（单选）（04—4）因生产能力降低造成的经济性贬值的估算：
经济性贬值率=[1-（
实际使用生产能力x）]?100% 额定生产能力（多选）环境保护法规管制和惩罚的方式主要有下列三种： （1）限制产生污染的设备使用期限
（2）产生污染的设备可以继续使用，但要交罚金 （3）必须立刻纠正和治理污染，否则不准使用。
第四节 机器设备评估的市场法
一、运用市场法评估机器设备的基本步骤是： (1)对评估对象进行鉴定，获取评估对象的基本资料。 (2)进行市场调查，选取市场参照物。 (3)因素比较。 (4)计算评估值。
二、运用市场法评估机器设备中比较因素分析
运用市场法评估机器设备时，应对被评估机器设备与参照物进行比较。这些比较因素包括：
个别因素、交易因素、时间因素、地域因素等四个方面。
（多选）（04—4）在采用市场法评估机器设备过程中，将被估设备与参照物进行比较式，交易因素有：
（1）市场状况；（2）交易动机及背景；（3）交易数量。
第四章 房地产评估
第一节 房地产评估概述
一、房地产的概念
房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。具体来说，房地产有三种存在形态，即单纯的土地；单纯的建筑物；土地与建筑物合成一体的房地产。 二、房地产的特征： （1）位置固定性；（2）耐用性；（3）影响因素多样性；（4）投资大量性； （5）保值增值趋势。
三、房地产的评估程序。
(1)明确评估基本事项。(2)拟定评估工作方案。(3)实地勘查搜集资料。(4)选用评估方法评定估算。(5)确定评估结果，撰写评估说明和报告。
第二节 土地使用权评估的特点
一、土地使用权及其实质
土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。
二、土地资产的分类及其特性
土地是指包括地上空间和地下空间的地表，是一个立体的概念，可以从纵横两方面认识。从横的方面看，即范围；从纵的方面看，分为三部分，即地上空间、地下空间、地表。
（多选）按利用程度，土地可分为高度集约使用的土地、正常使用土地、闲置未用土地或空地和使用不当土地。
（多选）按开发程度与开发趋势，土地可分已开发的土地、未开发的土地和列入市镇开发规划的土地。
（多选）土地资产的特性，包括自然特性和经济特性两个方面。 土地资产的特性： 1、自然特性：（1）土地面积的有限性。（2）土地空间位置的固定性。（3）土地使用价值的永续性和增值性。（4）土地的不可替代性。 2、经济特性：（1）用途多样性。（2）经济地理位置的可变性。（3）可垄断性。 （单选）（08—4）土地市场的不完全竞争性决定于土地位置固定性。 （单选）（05—4）土地的经济特性主要表现在以下几方面：
（1）用途多样性；（2）经济地理位置的可变性；（3）可垄断性。 三、土地资产的价格类型： （一）土地资产的价格类型
1、基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格。是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。
从定义中可以看到：（1）它是政府行为，是政府制定出来的；（2）它是区域内的平均价格；（3）它的价格是按经济用途确定的；（4）它表示的是单位土地面积的地价。
2、标定地价：是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。
（单选）地产是指土地资产，在我国确切的提法应该是土地使用权资产。 （多选）土地资产价格类型：
1、基准地价
（多选）基准地价评估是以城镇整体为单位进行的。从定义中可以看到：（1）基准地价是一个地域性的平均地价；（2）基准地价是各类用地的平均地价；（3）基准地价是政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格；（4）基准地价是单位土地面积的地价。
2、标定地价 （单选）（05—4）标定地价是政府评估的具体地块的低价，即宗地地价。
3、土地使用权出让底价 4、转让价格。 （单选）（08—4）由于转让的本身是土地使用者之间的交易，转让价格形成是由交易双方来决定的。
5、出租价格。 （单选）（04—4）基准地价和标定地价、土地使用权出让底价的主要区别是，前者是大面积评估的区域平均地价，后两者则是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价。
（多选）目前我国的城市地产市场按土地使用权流转方式，可划分为一级市场和二级市场。 （多选）土地资产的价格特点是 由土地的自然特性和经济特性决定的，其表现如下：
（1）土地价格不是土地价值的货币表现；（2）土地价格主要由土地的需求决定；（3）土地价格具有明显的区域性；（4）土地价格的上涨性。
（简答）基准地价、标定地价和土地使用权出让底价之间的关系。
基准地价、标定地价和土地使用权出让底价之间，既有区别又有联系。它们都不是地产交易市场的成交地价，但都起着调控市场交易地价的作用。同时，基准地价、标定地价、土地使用权出让底价之间存在着相互承接的关系，基准地价是标定地价评估的基础，标定地价又是土地使用权出让底价评估的参考和依据。基准地价和标定地价、土地使用权出让底价的主要区别是，前者是大面积评估的区域平均地价，后两者则是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价；基准地价以考虑宏观区域因素为主，标定地价和土地使用权出让底价则还考虑地价的微观区位因素，其地价更为接近市场交易地价。土地使用权出让底价和标定地价也是有区别的，土地使用权出让底价主要是根据土地出让年限、用途、地产市场行情、出让双方的心态和投机因素等确定的待出让宗地(合成片出让土地)的地价，即指土地使用权出让前政府控制的最低标价；标定地价则是根据宗地的形状、大小、容积率及其他微观区位条件，参照土地级别或地段的基准地价水平进行修正，或用其他方法评估的一定时期内的宗地的评估地价。标定地价是政府认定并公开的地价，而出让底价则是不公开的地价。 (二)土地资产价格的特点
1、土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定 2、土地价格主要由土地的需求决定 3、土地价格具有明显的区域性 4、土地价格的上涨性
四、影响地产价格的因素：
（一） 一般因素：1、行政因素2、社会因素3、经济因素4、其他一般因素：如人口因素、心理因素、国际因素等也都对房地产市场产生一定的影响。
（二）区域因素：位置、交通条件、基础设施条件、环境、城市规划限制 、影响工业用地价格的区域因素： （1）交通便捷度。（2）基础设施完善度。（3）产业集聚规模。 （4）环境质量。（5）规划限制。（6）其他因素。
（多选）（02—4）我国大城市地价水平高于中小城市地价水平的主要原因在于经济发展水平差异、城市化程度不同。
1、一般因素 （多选）影响地价的一般因素是指对土地价格高低及其变动具有普遍性、一般性和共同性影响的因素。这些因素主要有： （1）行政因素；（2）社会因素；（3）经济因素；（4）其他一般因素。 2、区域因素
（多选）区域因素是指因土地所在地区的特性而影响地价的因素，也就是说，土地所在地区的自然条件与社会经济、行政因素相结合所形成的地区特点而影响地价的因素。这些因素主要包括位置、交通条件、基础设施条件、环境、城市规划限制等。
（多选）影响商业用土地价格的区域因素： （1）商业繁华程度；（2）交通便捷度；（3）环境优劣度；（4）规划限制；（5）其他因素。
（多选）（03—4）影响住宅用地价格的区域因素： （1）位置；（2）交通便捷度；（3）基础设施保证度；（4）公用设施完备度；（5）环境质量度；（6）规划限制；（7）其他因素。
（单选）容积率是指地块的建筑面积与地块总面积的比率。 3、个别因素
（多选）个别因素是指地产所表现的个别特殊如位置、面积、地形地质、宽度、进深等对地产价格产生影响的因素。
（简答）（06—4）简述土地用途与容积率如何影响地价。 容积率是指地块的建筑面积与地块总面积的比率。容积率越高，在地块面积一定的条件下，意味着建筑物面积的增加，对房地产开发来说，其销售的收益就相应增大，意味着其使用效益的增加，其结果也必然导致土地价格的增加。 由于土地用途不同，同一地块上表现出的单位面积的土地收益也不同，其实际支付地价的能力也存在较大的差异。一般来说，商业用地的低价在同一土地级别内要高于住宅用地和工业用地的地价，而工业用地的地价要高于农业用地的地价。 五、土地使用权评估的原则： （一） 替代原则
（单选）在土地估价中经常采用的市场法是以替代原则为基础的。 （二）最有效使用原则 （单选）（05—4）由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式所能为权利人带来的收益量不同，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据，所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。
（三）变动原则：一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而变化的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果。土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。