发布时间 : 星期六 文章物业管理实务案例分析50例更新完毕开始阅读ef3ecb98daef5ef7ba0d3cdd
这件事发生在今年6月份的深圳。据报道，今年65岁的林川泽是深圳市罗湖火车站附近的东方皇宫大厦的业主，2001年由于楼上邻居装修，林家客厅、卫生间、卧室、储物间楼面不断有水渗下来，泡得墙体发黄，墙面漆脱落。跟邻居和物业公司屡次交涉无效后，林老汉开始拒绝交纳物业管理费，并一纸诉状将邻居和物业“管家”都告上了法庭。林川泽要求物管公司赔偿2万元，结果罗湖区法院判决林老汉败诉。在林老汉败诉的同时，物业公司也以拒交物业管理费为由将林老汉送上法庭。林老汉不服，提起上诉，2005年11月，深圳市中院终审判决，要求老汉在限期内交清拖欠的物业管理费、维修基金，以及每天万分之五的滞纳金，一共5000余元。今年3月，林老汉向法院提交了一份《司法拘留申请书》以示维权决心，6月2日，林川泽因拒不执行法院判决被罗湖区法院拘留。
《地产SHOW》说：林川泽被拘留表面上看起来是拒不执行法院的判决，实质上反映出业主维权的盲目性，受害索赔跟拒交物业管理费是两码事，把两码事混在一起，当时省事了，最后麻烦事就来了。不知道跟物业公司发生矛盾后，业主除了拒交物业费外，还能做什么呢？告他去吧。
开发商下套：俩业主以敲诈之名被拘 被拘原因：涉嫌敲诈 事件结果：俩业主被拘 被拘影响：★★★☆☆ 被拘事件回放：
业主维权艰难，地球人都知道。河南天天馨苑小区张自安、张聚才二张业主维权不成反被拘留真让人拍案称奇。据河南某媒体报道，2003年7月，264户业主入住由河南亨业房地产开发有限公司开发的天天馨苑小区。入住之后，业主们发现原来所承诺的1000平方米的自行车车棚和消防通道的占地被开发商卖给了其他单位，而该小区的电缆线和燃气管道全部埋在下方。而且建设工程规划许可证规定只能盖5层的楼，开发商却盖成了7层，于是，业主张自安、张聚才走上了漫漫维权路。在维权过程中，又发现天天馨苑小区原始备案的土地证和竣工验收备案表都是开发商伪造的。由于二张业主不停地向有关部门反映开发商的问题，2005年6月14日，开发商在电话中称再给他们每人5万元的赔偿款了结问题。当开发商递给他们每人5万元，二人按照要求写收据时，派出所民警突然来到现场，以二人敲诈开发商为由带到了派出所，随后郑州市公安局中原分局对二人作出了刑事拘留的决定。事后，开发商向公安机关控告这两位业主曾在电话中向他们索要60万元的“茶水费”。
《地产SHOW》说：对于二张业主维权被拘事件，有人发出这样的疑问，开发商伪造公文证据确凿无人过问，两位业主一被报警便遭到拘留，开发商和业主两种不同的境遇耐人寻味。看来天天馨苑小区的问题真不少。
暴打法官：业主夫妇被拘留 被拘原因：暴力抗法
事件结果：夫妻双双蹲局子 被拘影响：★★★☆☆ 被拘事件回放：
据报载，2005年10月19日，沈阳市铁西区万科新城发生了一起恶性法院抗法事件，四名遭到围攻的办案人员因此受伤。张广顺是万科新城一套四居室的业主。因拖欠采暖费和物业费被万科物业管理有限公司起诉到铁西区法院。法院判令张广顺补交采暖费、物业费14350元及利息。2004年8月拿到法院判决书后，张广顺迟迟未能履行。2005年2月，法院下达了执行通知书后，经两次传唤，张广顺拒不到庭，执行法官连续5次去张家均吃了闭门羹。2005年10月19日，法院执行法官来到张家执行判决，张广顺领着五名壮汉回到家里对法院执行人员破口大骂。在强制执行过程中，张广顺将四名执行法官打伤，并组织围攻执法人员
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长达6个小时。10月20日早上，严重妨碍执法公务的张广顺被依法拘留，参与该起事件的有关人员也接受了处罚。当日下午，张广顺的妻子齐某也被司法拘留。
《地产SHOW》说：业主张广顺真够横的，敢以老拳对待执行法官。可能张广顺把对物业公司的不满通过极端暴力的方式发泄到法院执行人员身上，其结果只能是夫妻双双走进拘留所。业主跟开发商、物业公司发生冲突后，开发商和物业公司已经学会了用法律来维护自己的权利，如果业主们再不学习法律，就只有继续当“野猪”了。
楼下的把楼上的全告了
本报汶上2月13日讯因楼上人家乱抛杂物堵塞了下水管道，造成家里“水淹”，浸泡了家具和装修材料等物品，汶上县的朱先生将楼上五户居民和物业管理部门起诉到法庭。近日，汶上县法院依法判决五居户共同赔偿朱先生5000元。
2005年5月，朱先生在汶上县某小区看中一处六层的楼房，朱先生选择购买了第一层。后来，花3万余元把房子装修一新。2006年国庆长假期间，朱先生与妻子到南方旅游外出一周。当朱先生和妻子回来打开房门时，顿时傻了眼，只见房屋内满地都是水，并发出异味。后来，经物业管理人员检查发现是厨房的下水道堵塞造成的。于是，朱先生向物业管理部门提出赔偿要求。物业管理方认为，朱先生应该及时反映情况才能修理，朱先生没有反映，过错不在物业管理部门。朱先生又找楼上的邻居协商，因找不到堵塞下水道的烂白菜叶等物品是从谁家漏下去的，五户邻居都不同意赔偿损失。无奈，朱先生将五居户和物业管理方告上法庭，要求被告承担损失6000元。
汶上县法院经审理认为，因下水道发生堵塞时朱先生不在家，可以推定堵塞物是从二楼以上某住家冲进下水道的，下水道堵塞导致污水外泄浸泡了朱先生的物品，两者之间具有因果关系，且五居户均无法证明自己没有用水冲下堵塞物，所以相互间应承担连带赔偿责任。朱先生发现下水道堵塞后，不及时清理积水，导致损失在一定范围内扩大，具有一定过错，依法应承担一定的责任。据此，法院判决二至六楼五居户共同赔偿朱先生5000元。
高空坠物砸车，物业公司巧妙取证免责
案情：
2002年5月29日，车主徐某将其小轿车停放于深圳A大厦停车场，后发现车被高空坠物砸坏车头盖板。徐某找到该大厦管理处的保安，保安称其为邻近正在施工的B大厦坠落的瓷片所砸，并带徐某查看现场。现场为B大厦外墙正在拆卸脚手架和防护网，不时有坠物降落，车身上下布满灰尘，车旁有瓷片等建筑垃圾，车头盖板上有明显的锐物砸痕。随后赶来的管理处工作人员对现场进行了多角度拍照，并将瓷片包装好交给徐某。徐某修车后就修理费用与B大厦施工单位交涉未果，遂将B大厦的建筑单位某房地产公司和A大厦停车场的管理单位某物业管理公司告上法庭，要求两被告连带赔偿其修车费1000元。
原告徐某起诉的主要理由是，B大厦在拆除脚手架和防护网时设臵的遮盖物过小，不足以防止损害的发生，应负赔偿责任：而A大厦物业管理公司未对其所停车辆妥善看护，也应承担连带赔偿责任。
被告一某房地产公司答辩称，原告的损失应找施单位赔偿，作为建筑单位，我方早就要求施工单位严格遵守相关施工规则，做好安全防范工作。原告停车时清楚现场有建筑垃圾而仍停车，其意图值得揣测。
被告二某物业管理公司向法庭提交了现场照片，辩称损害结果的发生与自己无关，
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在停车场管理方面没有过错。 审判：
深圳市福田区人民法院认为，建筑物以及建筑物上的搁臵物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任。原告停车——发现被砸——交涉，综合事实，参考现场照片，可认定原告车辆的损害是B大厦的所有人，应对损害负民事责任。被告二某物业管理公司不是建筑物的所有人或管理人，不须承担责任。最后，法院判决被告一某房地产公司赔偿原告徐某修车费1000元，驳回原告对被告二某物业管理公司的起诉。
评析：
B大厦发展商某房地产公司确应承担民事损害责任。我国《民法通则》作了明确的规定，法院也是据此作的判决。至于施工单位未妥善防护的过错，某房地产公司司依据建设施工合同，与施工单位协商解决。 本案中的某物业管理公司，如果与车主间建立的是车辆保管关系，则很难证明自己在保管行为中没有过错，而需承担连带责任，然后再代位求偿，向某房地产公司追偿。根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的有关规定，物业管理公司与车主之间是“车位有偿使用”的租赁关系，则免除了上述之虞。 值得一提的是，物业管理公司对事件的处理方式是非常恰当的。巡逻停车场的保安发现汽车被砸后，注意保护现场，并通知清洁工暂不将坠落的建筑物垃圾扫除，等待车主自己验看。与车主取得联系后，物业管理公司对现场及车损状况进行了拍照，把损害物和损害后果的证据固定了下来。在法庭上，原告徐某和被告一某房地产公司均无法否认这些照片证据，从而顺利地免除了自己在停车合同之外的侵权损害赔偿责任。将砸坏汽车的碎瓷片交给车主去索赔，既有利于车主辨明事实真相，又体现了物业管理对当事人的尊重，物业管理公司的这种处理方式，表明其证据意识非常强烈。
实务操作建议：
物业管理活动中发生意外，可能导致纠纷时，物业管理公司可从本案中借鉴以下两点：
1、应协助事主查明事件的真实过程。仅证明自己没有责任是不够的，也无法完全打消事主的疑虑。查清真相，帮助事主找到应承担责任的人，才能彻底解决事件，避免纠纷。 2、全面加强证据意识。通过拍照、现场记录、无利害关系目击证人等方式固定证据，既有利于协助事主解决纠纷，又能分清自己应不应承担责任、应承担多大的责任等问题。 3、根据目前最高人民法院举证规则的规定，设施设备造成的损害赔偿，设施设备的管理人和所有人依法负有举证责任，因此证据的保全及举证责任履行成为物业管理活动中的主要环节。
核心法条：
《中华人民共和国民法通则》
第一百二十六条：建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁臵物、悬挂物发生倒塌、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能证明自己没有过错的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据
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饮料瓶堵住排水管雨水溢到居民家 装修受损物业被判赔偿17000元
天降暴雨，楼顶的饮料瓶堵住了排水管道，结果雨水都溢到了居民的家中，导致居民的装修损坏，物品受损，此为自然损失还是物业公司管理不当？日前，杨浦区法院对此案作出一审判决，物业公司赔偿居民17000余元。
沈先生是本市一小区501室业主，在2003年8月23日凌晨1点30分左右，因天突降暴雨，沈先生发现屋外下雨，而雨水却从6楼直接渗入到他的房间，他家中的床垫、竹席、毛巾毯、被子、电风扇等设备都不同程度地被水浸湿，装修也遭到一定的破坏。沈先生发现之所以房间进水，是因为楼顶的排水管道被饮料瓶给堵塞，致使雨水不能及时从雨水管道中排出，雨水沿屋面缝隙先流入601室屋顶、墙顶和吸顶灯等处，之后就流入沈先生的501室。物品受损，装修遭水，沈先生就找物业公司要求索赔，可是双最终没能达成一致意见。之后，沈先生就将物业公司告到法庭。
法院审理认为，物业公司作为物业管理企业对物业管理区域内的住宅的共用部位、共用设备和设施有定期养护的义务，但由于其疏于管理，致使落水管被异物堵塞，造成暴雨时排水不畅，结果雨水浸入沈先生家中造成损失，所以物业应公司应当承担赔偿责任。经鉴定，沈先生家的装潢修复费用为14749.15元，其他物品损失2808元。最终法院作出上述一审判决。
案件判决后，审理该案的承办法官对记者讲，随着夏天雨季的到来，因雨水引起的物业管理纠纷有可能会增多，希望该案能够给广大物业公司起个警示作用，提前做好有关的预防工作，以避免产生类似本案的不必要的财产损失
小区保安打死访客 物业被判赔近50万
来源：法易社区 发布日期：2006-08-09 11:14:30
访客进居民小区探访亲戚，因登记问题与保安发生冲突后，一名访客竟被保安殴打致死。温州市鹿城区人民法院日前判处温州大管家物业管理有限公司赔偿死者单欣欣家属死亡赔偿金、精神损害抚慰金等共计49.4万余元。
2005年1月27日晚，单欣欣及其亲戚黄某等前往温州市区的银都花园探访亲戚时，因登记问题与小区门口的执勤保安发生纠纷，并相互推搡。黄某后从车上取出“斧头”状利器加入冲突，被保安胡献田夺下，胡献田用“斧头”砍击单欣欣右臂等处，正在附近巡逻的保安何玉权闻讯赶到后持水管殴打单欣欣。单某后经医院抢救无效死亡。 保安何玉权和胡献田案发后已被依法追究刑事责任。受害人家属认为，单欣欣的死亡是保安人员履行职务行为所致，因此要求其所在的温州大管家物业管理有限公司、温州警威安保服务有限公司承担民事赔偿责任，共计76.9万余元。
鹿城区人民法院审理后认为，两保安与受害人单欣欣之间并无私人恩怨，他们是在上班期间为维护物业管理的正常秩序而与单欣欣及其亲戚发生冲突，系因职责参与纠纷，属执行职务的行为。法人和其他组织的工作人员在执行职务中致人损害的，应由该法人或其他组织承担民事责任。另经查明，何玉权和胡献田与温州警威安保服务有限公司并无劳动合同关系，法院遂作出上述判决。
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