发布时间 : 星期四 文章物业管理实务案例分析50例更新完毕开始阅读ef3ecb98daef5ef7ba0d3cdd
在侦查中。
李珍被杀害后，其丈夫和女儿将物业公司告上法庭，称该公司的保安没有尽到安全保障义务，犯罪嫌疑人随意进入大厦，致使李珍在电梯间被人抢劫杀害，且当时在该大厦整个建筑物特别是电梯间没有安装录像监视设备，致使至今无法确认犯罪嫌疑人，该公司的行为对危害结果的发生具有明显的过错，请求法院判令被告赔偿丧葬费、死亡赔偿金、精神损害抚慰金等经济损失共计457549.5元。
法院经审理认为，根据李珍的公司签订的《房屋租赁合同》及物业公司的《保安岗位职责》，该大厦并未实行对进出车辆及人员进行登记的完全封闭管理制度，因此，该大厦不同于单位的内部办公区域，它是在物业公司控制之下向公众开放并不得无故拒绝公众进入的相对开放区域。此种环境下，具有相应民事行为的公众在维护自身安全上负有观察、注意、自我保护的自警义务；而且物业公司不是国家的强制机关，其财力、精力有限又缺乏强制力的保障，因此，物业公司对大厦的防范和控制力度是有限的，其保护公众免收意外侵害的义务必须有所限制。本案中，物业公司对大厦进行了正常的巡视，发现李珍被害后，立即封锁现场积极配合公安机关对该事件进行处理并对李珍进行了救助。故物业公司已尽到了合理范围内的安全保障义务。
关于录像监视设备，物业公司与承租人在《房屋租赁合同》中并未约定必须安装录像监视设备，且录像监视设备与本次意外事件的发生并无直接因果关系，故物业公司在旅行职责时并无重大瑕疵。李珍的死亡是由于犯罪分子实施的犯罪行为直接作用造成，物业公司对此损害结果的发生并未实施违法的加害行为，原告一方又未能提供充足证据证明犯罪分子实施犯罪行为时物业公司的保安人员存在重大瑕疵而未尽到安全保障义务。故法院判决驳回原告的诉讼请求并判决原告承担所有的诉讼费用。
业主汽车被盗 物业没有监控记录被判部分赔偿
中国法院网讯 业主在汽车被偷后发现小区物业没有监控记录，认为停车管理方面存在疏漏，因此要求物业公司赔偿自己的购车损失。近日，北京市昌平区人民法院对此案进行一审宣判，认定物业公司对业主车辆的丢失未尽谨慎的注意义务，应当承担部分损失。 原告李先生称，在2004年自己购买了车牌号广本雅阁小汽车一辆，买车后，即在小区内停车位停放车辆，按年度支付停车费。2006年3月16日，原告向物业公司支付了2006年3月23日至2007年3月22日期间的车位费1600元整。在2006年10月29日凌晨，汽车被偷，原告遂向公安机关报了案。当向物业公司询问、交涉时，物业公司却对盗窃事件毫无线索，也没有任何监控记录。后，保险公司按照保险合同规定，扣除相应免赔率，向原告支付保险赔偿金，其余车价款未得到保险赔偿。该车辆至今未找回。此外，原告为购买该车而支付购臵税，也造成了经济损失。李先生认为，根据有关规定自己的损失为91909元。而自己所在小区是由独家进行物业管理，双方之间构成物业服务关系。自己的车辆在此长期停放，并交纳了停车费用，物业公司有义务对停放的车辆善尽安全监控之责。由于物业公司未尽看管责任，致使停放的汽车被盗，给自己造成经济损失，故要求赔偿自己的经济损失91909元。
被告物业公司辩称，李先生不能以报案为依据证明车辆丢失。李先生报案后，公安机关正在调查中，尚没有结论，公司不能确认李先生的车辆是在被告公司所管理的小区内发生丢失。本案应为刑事案件，只有在公安机关查获破案，作出结论以后才能明确事实经过，然后才能再进行审理。李先生的车辆被盗窃，盗窃人是侵权人，同时也应是李先生损失的赔偿人，而不应是物业公司。物业公司确实收取原告每年1600元的车位费，李先生仅以此为
29
由起诉被告公司赔偿，法律依据不足。李先生的赔偿要求没有事实基础和法律依据，故不同意李先生的诉讼请求。
法院认为，物业公司是李先生居住小区的物业管理企业。李先生向物业交纳车位费后，物业公司应履行在监控范围内停车安全谨慎的注意义务。物业公司未有相应的监控纪录，在停车管理方面存在疏漏。因物业公司对李先生车辆的丢失未尽谨慎的注意义务，故对李先生车辆的丢失损失应承担相应的民事赔偿责任。现李先生起诉，要求物业公司赔偿相应损失的诉讼请求，理由正当，法院予以支持，但对其过高要求不予支持。物业公司不同意李先生合理诉讼请求的辩解不能成立。最后，法院判决物业公司赔偿李先生车辆丢失损失二万元。
消防通道被堵消防车难以施救 受损业主状告物业
来源：法易社区 发布日期：2007-06-26 16:38:00
中国法院网讯 消防通道变成了停车位，小区内发生火灾后消防车难以施救，受损业主认为物业管理混乱将物业公司告上法庭，要求赔偿损失7万元。6月26日，江苏省苏州市沧浪区人民法院依法受理了此案。
2007年5月27日星期日上午10点左右，苏州市四季晶华一房屋内火光四射，6幢301室起火。消防车赶到时，由于小区内道路及消防通道被停放的车辆占道堵塞，消防车一时无法进入，无法靠近火灾现场进行扑救。后，消防人员采取紧急措施使用6幢楼下的消防栓，但结果却因为消防栓的水压不足以上到二楼，令施救人员束手无策，火势蔓延，将房内所有物品烧成灰烬。
2007年6月26日，业主周先生将物业公司推上了法庭。周先生认为，火灾虽然是由本人室内引起，但如果能够得到消防人员的及时扑救，损失不会扩大到如此程度。目前自己已经损失13万元。而造成消防车不能进入火灾现场的真正原因，是由于道路、消防通道受堵所致。这都是由于物业公司管理混乱，不履行职责所致，因此要求物业公司赔偿7万元的财产损失。 你认为如何处理？
前世乒冠军江嘉良家中失窃奖杯被盗 物业过错赔偿
发布日期：2007-10-25 14:05:00
中国法院网讯 前世界乒乓球冠军江嘉良因住宅被盗遗失数枚金牌，而向物业及开发商索赔15万元。10月25日13时30分，上海市浦东新区人民法院陆家嘴法庭对此案作出一审判决，判决第一被告上海证大物业管理有限公司（以下简称物业公司）赔偿原告江嘉良夫妇经济损失人民币8000元，对江嘉良夫妇其余诉讼请求不予支持。 2006年8月，著名乒乓球运动员江嘉良和妻子吴玉芳（曾获得百花奖影后）所居住“水清木华”小区发生多起盗窃案，由于江家当时正巧家中无人，很多贵重物品被“洗劫一空”。8月23日，江嘉良夫妇回到家中，立即发现心爱的奖章奖杯被人偷走，两人立刻报了警。“当时被偷走的有国务院颁发的全国先进工作者奖章、洲际乒乓球比赛金牌4块，还有西藏天珠手链、铂金项链、黄金项链、宝石吊坠、钻戒等等。”吴玉芳回忆被盗物品心疼万分。 9月14日，公安部门抓获了小偷徐某，并将查获的赃物退还给江家，但江嘉良夫妇经
30
过清点后发现，江嘉良参加洲际乒乓球比赛时获得的金牌三枚、国务院颁发的全国先进工作者奖章、吴玉芳获得百花奖最佳女主角时佩戴的贵重首饰等具有极高纪念收藏价值的物品均未追回。此后，江嘉良夫妇与物业公司协商赔偿事宜，但最终未能达成调解协议。2006年12月6日，夫妻俩向法院提起了诉讼，要求物业公司及开发商上海证大三角洲臵业有限公司（以下简称证大臵业）赔偿共同赔偿经济损失5万元，精神抚慰金10万元。
法庭上，江嘉良夫妇表示，“水清木华”小区为浦东新区高级收费小区，物业管理费为2.5元/每平方米/月，而且在《小区入住须知》中明确写明了“小区主要出入口及公共设施、公用部位等地方，皆有物业管理人员24小时值班和巡逻，出于职责要求，管理人员会对陌生人询问身份”。但事实上，物业保安对于进入小区的人员并不进行盘问、登记。8月8日，江家所住大楼的门禁系统失灵，物业对此并没有采取及时的安全防范措施，一直拖到24日才予以修复。
住宅区内车辆丢失 物业公司未尽注意义务担责50%
住宅区内的业主车辆丢失，物业公司是否应该承担赔偿责任？12月3日下午，山东省东营市东营区人民法院依法审结一起物业服务合同纠纷案，法院一审判决，物业服务公司因未尽注意义务承担50%的赔偿责任，赔偿原告孙先生6万元。
今年1月，孙先生入住金地小区，因没有车库，便经常把车停放在楼下的停车区。该小区物业公司人员对进出小区的车辆实行登记，并发放出入证。今年3月21日晚22时许，孙先生突然发现放在家里面的一个包被盗，包内装有车钥匙等。孙先生立即拨打报警电话并通知了小区内的物业公司，此时车辆尚在楼下还未丢失。次日凌晨3时左右，原告孙先生的车辆被开出小区，次日上午9时左右，孙先生发现其车辆丢失，便马上通知物业公司并报警。 法院另查明，原告孙先生停放车辆时将车辆出入证臵于车内。车辆丢失后，保险公司赔偿原告30万左右，原告就车辆的其余损失12万元起诉被告该小区内的物业公司。
法院审理后认为，原告孙先生作为被告业主已向被告交纳物业管理费，被告做为物业管理公司应按规定提供相应的物业管理服务，原、被告形成物业管理服务合同关系。原告在发现车钥匙丢失后，报警并通知被告，被告方人员亦到场，而此时原告的车辆尚未丢失，此时原告应预见到丢失车钥匙继而造成车辆丢失的后果，原告应对自己的车辆采取合理的保护措施，而原告并未采取合理保护措施，且原告在车辆停放后将车辆的出入证臵于车内，从而加大了丢失车辆的安全隐患；而被告作为物业管理公司对业主的车辆负有管理义务，在一般情况下，应尽到善良管理者的普通注意义务；被告虽配有值班人员、巡逻人员，采取了一定的保安措施，但其在知晓原告车钥匙丢失后，应对原告的车辆出入采取比一般车辆更加谨慎的注意义务，因此，被告对原告车辆丢失未尽到应负的注意义务。 综上，法院根据过错程度，依法作出了如上判决。
外来客玩跷跷板撞掉门牙 物业公司赔偿医疗费
来源：法易社区 发布日期：2008-10-13 15:31:20
一对母女在小区内玩跷跷板的时候，跷跷板的把手突然断裂，母亲的门牙被摔掉一颗。日前，安徽省马鞍山市花山区人民法院正式审理了这起人身损害赔偿案件，依法判决物业管理公司承担赔偿责任。
31
2007年7月21日下午，刘桂珍带着孩子到马鞍山某小区朋友家做客。在回家的时候，为让女儿高兴，刘桂珍就和女儿玩起了跷跷板。刚玩一会，跷跷板的把手突然断裂，刘桂珍的脸部撞在把手的断裂处，造成面部和身体多处受伤，右边门牙因受撞击脱落。因赔偿事宜协商未果，刘桂珍将该小区的开发商和物业公司告上法庭。
法院审理后认为，因该小区内的健身器材已经由开发商移交给物业公司，物业公司对该体育设施负有维护和管理的义务，由于物业公司管理不到位，造成刘某身体伤害，存在过错，应承担赔偿责任，遂依法判决物业公司赔偿刘桂珍医疗费、误工费等各项损失3761.90元。
不允许装防盗网 失窃后产生纠纷
小区多层住宅除一搂外均不允许安装防盗窗户，这是铁建住宅物业公司的规定。
很多住户安装了窗磁，门磁等防盗设施，但陈某安装后的一个夏夜，因乘凉通风后忘记关掉窗户，当夜小偷从窗户潜入后盗走价值两万多元的现金、物品等陈某认为这是因为物业公司不他安防盗窗户的原因，于是向物业公司索赔。
经管里处再三协调无果，陈某将物业登记公司推上法厅。经法院审理认为：物业公司的安全员无脱岗、出入完备，各安全员巡逻到位，管里处管理员值班到位，无失职责任。陈某属于自己疏忽未关窗户造成，属于意外损失，物业公司不承担法律责任，所以不与赔偿。 点评:
1、陈某入住小区时，已与物业公司签订《业主公约》，其中包括有不准安防盗窗的规定，陈某已认可，根据《民法通则》规定：企业已告知当事人情况，双方已签协议，当事人发生其他意外情况，企业不负直接责任。
2、陈某属于自己疏忽大意，使其防盗系统失去作用，造成不可挽回的损失。 3、物业公司在职守范围内无失职现象，所以不承担赔偿责任。
房屋质量出问题 业主拒付物业费终审败诉
中国法院网讯 房屋内墙壁渗水，业主要求物业公司承担维修责任及费用，物业公司则认为，房屋质量问题应找开发商。而业主以此为由，拒交物业费。对此，业主是否有权拒交物业费呢？近日，江苏省无锡市中级人民法院判决，业主主张的房屋问题不能作为拒付物业费的理由，应补交拖欠的物业费以及逾期付款利息。
2006年8月，郭女士室内墙面渗水，造成墙面大面积霉变，涂料脱落，发送书面函件要求物业公司派人检查修缮，物业公司没有答复。郭女士自行修理房屋后，便拒绝缴纳小区的物业管理费。为此，该小区物业公司起诉要求郭女士立即支付拖欠的物业管理费。 一审法院根据查明的事实审理认为，物业公司有权按照约定及国家规定的相关收费标准向业主收取物业管理服务费，但也应当依法履行对物业公共部位的日常维护、修缮职责。针对业主室内渗水问题，物业公司没能及时履行相关义务，也不能明确证明造成房屋渗水的原因是房屋质量问题。因此，驳回了物业公司的诉讼请求。
判决后，物业公司不服提起上诉称，物业公司承担的是小区的物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理。而郭女士室内墙面霉变，不属于物业公司服务管理范围，房屋本身的质量问题应由业主向开发商要求维修。并且物业费除了维护服务费外，还有诸如
32