发布时间 : 星期六 文章房地产开发与经营复习资料- 副本更新完毕开始阅读ef7b270d312b3169a451a4fa
房地产的特点1不可移动性2耐用性3异质性4、高价值性
5供给有限性6、投资与消费双重性7、房地产实体构成的二元性
房地产开发与经营的特点1开发成本高，投资量大2开发建设期长，投资周转慢 3市场具有地区性和分散性4需求具有稳定性5涉及面广，综合性强6、政策性强 房地产开发与经营的主要程序1投资机会选择2项目定位3前期工作4建设阶段 5租售阶段6物业管理
房地产企业的特征1地域性2不完全竞争性3专业化和综合化发展趋势
房地产的类型（一）按用途分类1居住类房地产：专供人们生活居住的房地产。 包括普通住宅、高级公寓、别墅等。2商业类房地产：用于商业经营活动的房地产。 包括写字楼、商店、旅馆及酒店等。3工业类房地产：生产活动用房地产。包括生产 用工业厂房、仓库等。4其他房地产：包括文教卫生、行政、社会福利、交通邮政等 用途房地产。（二）按开发程度分类：分为生地、毛地、熟地、在建工程、现房。 生地：无改良物、建筑物、基础设施的土地，通常指将用于房地产开发的农地。
熟地：对生地进行改造，如进行基础设施建设、道路修建，从而增加了效用及价值后的
土地。毛地：是指将要进行再开发改造的旧城区土地（三）按实物形态分类：土地、建筑物、 土地建筑物的综合（四）按是否产生收益分类：收益性房地产、非收益性房地产 （五）按经营使用方式分类：销售、出租、营业、自用的房地产
房地产市场的划分1按地域范围细分 2按房地产用途划分3按存量增量划分 通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场、二级市场、三级市场。
4、按交易形式划分：如土地买卖、租赁和抵押等子市场；房地产销售、租赁和抵押等 子市场；存量房屋租赁、转让、抵押、保险等子市场。 5、按目标市场划分：如甲级写 字楼市场、高档住宅市场、普通住宅市场等
房地产泡沫与过度开发的区别与联系：区别1过度开发和泡沫是反映两个不同层面的 市场指标2过度开发和泡沫在严重程度和危害性方面不同。3房地产过度开发和房地 产泡沫在周期循环中所处的阶段不同。4市场参与者的参与动机不同。联系：房地产泡 沫与过度开发，是房地产价格中非基本价格的不同程度的体现；“过热”不一定就产生 泡沫，但过热是市场产生“泡沫”的前提，也是诱因之一。
住宅房地产开发项目的特点1市场潜力巨大2开发投资风险相对较小 3多元化的市场需求4对开发商投资能力要求较低
写字楼开发项目特点 1要求开发商具备长期投资能力。
2把握写字楼设计发展潮流和趋势3要高度重视写字楼的选址。
目标市场应具备的条件1有一定的规模和需求2有现实的购买力3有竞争优势 项目定位的内容1确立开发理念2明确用途功能3筛选目标客户 4进行项目初步设计 5测算租售价格 6确定方案
开发用地的涵义：通常是指一宗位于城市规划区的，适合开发企业有偿、 有限期进行基础设施和房屋建设使用的国有土地。
城市土地：是指城市区域内的陆地和水域及其上、下空间。从区域上讲，城市土地 有三个层次：1、城市市区土地，即建成区土地；2城市规划区土地，城市市区、近 郊区及城市建设和发展需要实行规划控制的区域。即包括近郊区的菜地和村镇占用 的土地；3城市行政区划内的土地，即包括城市和市管县广大农村的土地。 土地使用权出让价格1土地使用权出让金（土地资源价格和土地资本价格）
2毛地价（土地使用权出让金和城市建设配套费）3熟地价（土地使用权出让金、 城市建设配套费和土地开发费；条件：地平条件、场地条件、基础设施条件） 土地使用权出让方式1协议2招标3挂牌4拍卖
挂牌出让的概念：指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限 将拟出让宗地的交易条件在制定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申 请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
挂牌出让的特点与优势：特点：公开，公平，公正。
优势：1挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争； 2操作简便，便于开展；3有利于土地有形市场的形成和运作。
房地产市场调研的内容（一）市场宏观环境状况1政治环境2经济环境 2社会文化 （二）城市房地产市场概况1市场整体情况2土地市场情况3商品房市场情况4区域 内房地产价格5区域内主要发展商开发销售情况6三级市场交易情况 （三）消费者 行为与市场需求容量调研1消费者行为调研 2市场需求容量调研 （四）项目所在区域 环境状况（五）项目基本情况调研
区域市场调查的内容1区域概况：区域的历史发展、人文环境、市政交通和生活 环境等方面的基本状况的一个概括性的描述。2目标区域的楼盘情况区域市场调研 的主体部分。3调查的结论或建议共同点和异同点的分析——供给、需求是形成这 种状况的根本原因
房地产可行性研究的基本内容1项目概况 2市场分析和需求预测3规划方案的优选 4开发进度安排5项目投资估算6资金的筹集方案和筹资成本估算7财务评价 8风险分析9国民经济评价10结论
房地产开发建设投资估算方法1土地费2前期工程费3房屋开发费4管理费 5财务费用6销售费用7开发期税费8其他费用9不可预见费
房地产开发项目租售方案内容1租售方式的选择、租售面积比例的确定 2可出租 面积、可出售面积和可以分摊的建筑面积及各自在建筑物中的位置 3出租和出售 的时间进度安排 4租金和售价水平的确定 5收款计划的确定
施工阶段质量监督控制手段：旁站监督、测量、试验、指令文件、规定质量监控 工作程序、利用支付控制手段。项目进度管理控制方法：横道图法、网络图法* 房地产融资的分类（一）融资主体不同1房地产企业融资：单一项目公司；非子 公司式投资；多家公司合作2房地产项目融资：以项目投资所形成的资产、未来 的收益或权益作为项目融资信用的基础，取得债务融资（二）融资渠道不同1房 地产直接融资：直接融资从资本市场上直接发行股票或债券取得资金。特点：双 方直接接触，没有中间环节。2房地产间接融资：间接融资——从银行及非银行金 融机构借贷的信贷资金。特点：资金融通通过金融中介来进行。（三）其他分类方式 房地产企业的一般性资金来源（一）企业自有资金1注册资本金：由项目发起人、 股权投资人以获得项目财产权和控制权的方式投入的资金。形式—现金、实物、权利。 房地产开发项目资本金比例—30% 2资本公积3盈余公积4未分配利润（二）政府 财政资金（三）银行贷款，流动资金贷款，固定资产贷款，项目贷款及开发贷款 （四）股票、债券、集资、租赁、商业信用等多种筹资方式
（五）其他资金来源：利用外资、非银行金融机构筹资、短期融资券 申请领取施工许可证（《建筑工程施工许可证》），应当具备的条件1已经办理建筑工程 用地批准手续；获取《国有土地使用权证》和《建设用地规划许可证》2在城市规划区 的建筑工程，已经取得《建设工程规划许可证》；3施工场地已基本具备施工条件，需要 拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；4已经确定施工企业；——签署施工合同 5有满足施 工需要的施工图纸和技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查；6有保证工程质量 和安全的具体措施；7按照规定应该委托监理的工程已委托监理；——签署了委托监理 合同8建设资金已落实； 9法律、行政法规规定的其他条件。
价格营销策略的内涵与内容1总体定价策略2全营销过程定价策略3时点定价策略 促销组合的内容：广告；人员促销；营业推广；公共关系
房地产广告策划的内容1广告目标2市场分析3广告策略4广告计划5广告效果测定 房地产买卖价格评估方法：市场比较法；收益还原法；成本法