发布时间 : 星期三 文章关于《桂林市城镇城中村改造项目用地管理实施办法》政策解读更新完毕开始阅读f02fed3ead45b307e87101f69e3143323968f536
关于《桂林市城镇城中村改造项目用地管理实施办法》政策解读
一、起草背景
由于桂林独特的山水风貌，作为世界名片，桂林在城市建设方面受到了高度、容积率等多因素限制，因此，城乡结合部、空心村等布局混乱，结构不合理的城中村多处存在，改造难度巨大。要改变桂林城市面貌，改善城中村居民生存条件，建设桂林国际旅游胜地，破解城中村改造的用地难题迫在眉睫，刻不容缓。但目前我市缺少针对城中村改造如何实施，如何合理开发利用土地的政策支持，因此出台一部结合桂林实际，具有可操作性的政策性文件具有现实意义。
二、起草过程
在2016年3月份开始，由于我市各中心城区均有要进行城中村改造的项目用地需求，在对照现有的政策法规中，没有具有如何处理城中村项目用的土地审批流程，因此，根据市领导批示，我局开始草拟关于城镇城中村改造项目用地管理实施办法。鉴于我市已出台《桂林市城镇低效用地再开发利用暂行办法》（市政〔2014〕43号），此《暂行办法》中所指低效用地与《关于盘活城镇存量建设用地促进土地节约集约利用的指导意见》（桂国土资发〔2014〕96号）中低效用地概念均包含城中村改造，一开始采用该办法用地中“协议出让”开发方式，后经反复推敲，该开发方式不妥。并在草拟实施办法过程中，七星区塔山项目完成了招标出让，采取了桂国土资发〔2014〕96号“可由政府将拆迁安置方式涉及的拆迁安置与拟改造土地的使用权一并通过招标等公开方式确定土地使用权”的开发方式。因此，我局进一步修改完善并拟定了此稿，现拟按程序报市人民政府进行发布。
三、起草依据
我局在拟定本办法时，充分参照了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（部39号令）、国土资源部《关于桂林旅游产业用地改革试点总体方案的批复》（国土资函〔2013〕374号）、广西壮族自治区国土资源厅《关于盘活城镇存量建设用地促进土地节约集约利用的指导意见》（桂国土资发〔2014〕96号）、桂林市人民政府《关于印发桂林旅游产业用地改革试点若干政策（试行）的通知》（市政〔2014〕40号）等多方面法律法规后力求符合桂林实际，具有可操作性。
四、主要内容和框架
《实施办法》对我市六城区城中村改造项目用地管理工作中的各单位职责、开发方式、资金平衡等方面做出了明确规定。该《实施办法》共十五条。第一条，明确了制定本办法的法律依据；第二条至第五条，明确了城中村改造的适用范围、适用情形、开发内容；第六条，明确项目应符合城市和土地规划；第七条至第八条，明确了城区政府和市直相关单位的职责；第九条，明确了城中村改造的三种开发方式；第十条，明确了供地方式；第十一条，明确了城中村改造项目以资金自求平衡为原则等内容；第十二条，明确了开发过程中可整合集体经济发展预留用地、城镇低效用地等土地资源，实行连片整体开发。第十三条，明确项目不得抵押和办理不动产登记手续的情形；第十四条，明确城区政府和市直相关单位按照职责履行监管责任；第十五条，明确了本实施办法有效期五年，各县人民政府可参照执行。
五、重点内容
（一）对适用范围和城中村的概念在文中给予了明确定义
城中村是指土地利用总体规划确定的城市建设发展预留范围内，因国家建设征收土地后基本被城市包围的村落，或农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在原村落的居民区。桂林市六城区城中村改造项目用地管理，适用本实施办法。
（二）编制《征地、拆迁安置方案》，对整体城中村改造有了全面的囊括，不仅局限于用地方面
各城区政府负责编制的《征地、拆迁安置方案》以有利于优化城乡空间布局、优化用地结构、提升城乡环境、推进产业转型结构升级为目标，应当符合土地利用总体规划、城乡规划、漓江风景名胜区规划、桂林国际旅游胜地有关产业发展和桂林市低效用地再开发工作专项规划（2014-2018年）。《征地、拆迁安置方案》具体包括拆迁安置方式、具体位置、四至范围、规划面积、建设规模及建设标准、投资额等内容，且须经农村集体经济组织三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意。
（三）明确了开发利用的多种模式可选，增加了城中村改造的灵活性
城中村改造项目的开发方式可采取城中村集体经济组织自主开发、公开招标确定项目业主开发、公开招标确定项目业主与当地农村经济组织合作开发三种形式进行。
（四）对城中村改造费用上如何实现收支平衡，采取了政策支持和多种渠道
城中村改造项目按资金自求平衡的原则实施，原则上应当在符合城中村改造存量建设用地内实现平衡。土地出让金在扣除国家规定上缴税费后，可用于项目改造范围内的基础设施、公共设施、农民安置拆迁等建设。
城中村改造项目的改造资金，存量建设用地在满足项目开发后不足以平衡改造资金的，可适当将项目周边部分或其它合适位置的新增建设用地或存量建设用地配套一并纳入项目改造范围，在规划部门的规划条件中明确配套用地的位置、范围、比例。
（五）约束了土地登记和抵押的办理条件，充分保障被拆迁农民的利益
城中村改造项目拆迁安置用地和公益性用地不得抵押。项目业主未按项目实施方案实施或未按约定缴清土地成交价款的，国土部门不得办理不动产登记手续。
（本资料仅供参考，请以正式文本为准）