发布时间 : 星期六 文章房地产开发商筹措项目资金方式 - secret更新完毕开始阅读f272d38ed0d233d4b14e69e9
与商业银行贷款相比，信托贷款有以下几个特点：期限较短；对资金及收益安全性要求较高；利率相对较低；单纯依靠信托资金，开发规模会受到一定限制(信托合同不超过200份，筹集5000万每份不低于25万)；适用于滚动式开发形式等。 （2）股权信托。
房地产股权信托的一般运作模式是集合资金以股权的方式对项目公司投资，信托公司派出董事或财务人员参与项目管理，在信托终止时，项目公司股东或第三方公司溢价回购信托股权。信托投资公司通过募集资金对房地产开发商阶段性持股使大型开发项目得以顺利进行。
“121”号文件中规定：申请贷款的房地产企业自有资金不能低于项目总金额的30%。这对于资金规模上亿元的开发项目而言，注册资本金最低在3000万元以上，并且企业的全部资金不可能只投入在一个在建项目上。去年重庆国投推出的“世纪星城股权信托计划”是个典型例子。“世纪星城”预计总金额达8.9亿元，前期投入已完成2.8亿元，已取得土地和建设用地许可证，开发商北京顺华的注册资本为1.5亿元，不能满足30%的下限(1.5/8.99<30%)，重庆国投发行股权信托计划募集2亿元对北京顺华增资，使其注册资本达3.5亿元，这样便可顺利申请银行贷款，而且2亿元的使用效益远在银行贷款之上，也没有改变企业的资产负债结构。作为新的一种信托品种，2003年房地产运用股权信托募集的资金近10亿。
这种形式的信企合作方式有以下明显特征：
A、对于这种阶段性持有的股份在信托期限结束后的处置，现有两种方式：一是开发商或公司其它股东回购；二到期拍卖。信托的目的不是去长期控制某家房地产开发商，而是通过这种方式去运作投资委托的资金以达到预期的理财效果，为委托人(投资者)谋取较好的投资收益，本身也从中获取一定的信托报酬。
B、股权信托在这份合同中具有拥有表决权的优先股的性质，作为股东每年的回报率在合同中是固定的，不参与利润分成。在信托期限内占到开发商股份的控股或者相对控股地位，能够参与企业的重大资金投向的决策，以及新的募集资金计划等。这对于房地产企业的规范化程度要求也较高，但这是任何一家企业正常发展中的
起码要求，也是为了保证信托品种的安全性，收益性。 （3）受益权信托。
信托公司以受托的信托财产衍生的权益优先享有权对投资者发行受益权凭证，募集到资金后再让渡给房地产企业，是财产信托
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的一种。中煤信托(中诚信托的前身)去年推出的“荣丰2008财产信托”就是一个很好的受益权信托的典范。荣丰公司将其开发的市场售价3.27亿元人民币的部分房产委托给中煤信托，设置财产信托，荣丰公司享有该财产的全部受益权，中煤信托向投资者发行受益权证，将部分受益权出售给投资者，投资者优先于荣丰公司享有这部份权益。一举为荣丰公司融集资金近1.8亿元。按成本价2200元/米计算，可开发近8万平米相当于6层6单元的板式楼10栋左右，一个完整的花园式小区，售完可使开发商获取近6000万元的利润(扣除融资成本约4%)。
这种融资方式最大特点是几乎不用额外的担保，而且是资产证券化的有益尝试。它是以企业资产的未来预期现金流入作为信用基础去化解让渡资金使用权中的风险，使资产的有形价值向无形价值延伸、扩展，这样不仅使得信托的风险隔离功能发挥的淋漓尽致，而且作为财产信托可以适当规避资金信托合同不超过200份的限制，为企业筹得更多成本较低的资金。信托财产不属于信托投资公司的固有财产，当受托人破产清算时，信托财产不属于破产财产不参与对债权人的分配。对于委托人而言，当委托人破产清算时，信托财产也不得被清算(除非受益人为唯一的，在这种合同里受益人不是唯一的)。 中煤信托推出后得到管理层的默许。从这种角度考虑发行受益权信托向房地产企业融资不失为时下首推的一种方式。 （4）租赁权信托 租赁权信托，就是商业房产的所有者将商铺的租赁权转让一定年限，投资者在购买租赁权后自己并不参与经营，而是委托信托公司进行统一管理，享受回报，信托期满由物业所有者或承租方回购商铺剩余年限的租赁权。
\爱建新城\地下商铺租赁权信托计划是由爱建信托集合多个委托人拥有的\爱建新城\地下商铺租赁权，委托给上海市第一百货商店股份有限公司进行经营管理，收取经营收益。第一百货于信托计划生效后受托经营管理\爱建新城\地下商铺，并于2年后信托计划期满受让剩余年限的租赁权。开发商爱达置业将\爱建新城\地下商铺的房产所有权抵押给爱建信托，并将与信托财产等值的流动资产信托给爱建信托，作为到期支付信托收益和实现信托目的的履约保证。
从信托财产交付的原始形态进行分类，租赁权信托属于集合资金信托的范畴，委托人将其合法拥有的资金交付给信托公司，购买物业的租赁权，因此在发行上仍受200份的限制。租赁权转让的目的就是用现有的资产为公司或项目融资，改善其现金流水平，其本质就是一种资产证券化产品。
（5） 房地产投资信托（类房地产基金信托）
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房地产投资基金（REIT）是指符合特殊法律要求，在股市上市，致力于收购并经营商业性房地产的公司，其投资、经营项目包括出租用公寓楼、商场、写字楼、医疗中心(如养老院)、娱乐场所和仓储设施等，也有一些REIT从事纯金融操作，投资于按揭贷款的组合业务。由于我国到现在为止仍然没有出台产业基金法，因此也就没有真正意义上的房地产基金，但国内现在所发行的某些房地产投资信托产品已具有房地产基金的一些初步特征。 北京国投仿效房地产基金的运作模式，集合运用信托资金购买法国欧尚天津第一店的物业产权，投资人实际拥有该产权。信托资金所购物业的租户是在世界 500 强企业中排名 175 位的法国欧尚超市集团，目前在全世界范围内共有大型超市 300 家、小超市 600 家。北京国投与欧尚签定了\年的租约，因此信托资金购买的是带长期、稳定租约的房地产项目，这种运作方式在我国房地产金融市场是一大创新。在信托期末，北京国投将以该物业为依托，发行下一个信托计划或处置该物业用于归还上一期投资人的本金，另外，开发商承诺在信托期限内以信托计划资金上浮10%的价格回购该物业。
房地产投资信托与租赁权信托的不同之处在于租赁权信托以一种短期信托凭证的形式发行，具有短期性（2~3年）和优先股的特征，而房地产投资信托，如前例中北京国投与欧尚签订的\年租约是一种长期、稳定性的投资。由于立法的缺位，房地产信托只是房地产基金的一个雏形，房地产基金的优势并没有真正得到发挥，由于房地产基金是上市发行的，投资者可以随时买入或者卖出，而房地产投资信托目前没有一个交易平台，不能随时变现；房地产基金可以同时运作多个项目，领域涉及土地开发、项目开发、物业租赁、资产证券化和不良资产处置，而房地产信托一般只针对单个项目。但是信托\受人之托，代人理财\的契约关系制度构造了一个天然的基金平台，是我国房地产基金的先锋。
（6）优先购房权
2004年春节前，北京国投推出了苹果社区优先购买权信托，引起了地产金融业界和消费者的普遍关注。申请购买该信托产品的消费者首先通过电脑选号获得购买资格，以相当于两成购房款的价格购买该信托产品，获得以6000元/平方米的优惠价格购房的资格，该笔资金同时充抵购房首付款，其余八成房款可办理20年按揭贷款。优先购房权可以转让，也可以由开发商今典集团回购。 优先购房权的巧妙之处在于通过信托平台用消费者的钱建房，消费者由间接投资变为直接投资。信托公司的职能在这里变得尤为重要。与委托代理不同，信托公司作为受托人要履行谨慎勤勉之责，由于委托人管理不善造成信托财产损失的，受托人要进行赔偿，而
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在委托代理关系中，委托人损失自负；信托公司还具有专家理财的职能，对信托财产以自己名义统一管理和运用，在委托代理关系中，委托人要对项目进行决策，受托人遵照执行，因此对委托人的素质要求较高，不适于广大投资人。信托制度无疑为普通投资人提供了一个良好的外部理财工具，适应了社会与经济发展的要求。 无论是租赁权信托还是优先购房权信托，一般都是采取集合资金的模式，由受托人购买某项权利，期满再由用资机构溢价回购该项权利，实现信托资金的退出。信托公司一般要求融资机构提供抵
押或担保，尤其对于开发程度比较低的项目，如果没有安全保证措施，一旦资金链条断裂，项目的风险无疑会大大增加。
（7）烂尾楼信托
位于成都的精图大厦5年前由于流动资金断流，已完成了90％的工程被迫停工，并被法院查封，其资产按现值评估为2.2亿元，负债为1.1亿元，由于巨额债务和日后的销售风险无人接手。 衡平信托巧妙地发挥了信托财产破产隔离的功能，以未来的现金流吸引投资者，获得了大厦续建的资金。按照《信托法》的规定，大厦所有的债权和股权委托给信托公司进行登记确认后，受托期间的信托财产便具有了隔断各种债务纠纷的\防火墙\功能，原本已查封的，可以自动启封。信托财产的独立性同时改变了收入与财产的分配顺序，未来产生的收入首先要支付信托收益，然后清偿所欠债权人的债务，剩余收入由大厦所有者享有，也就是说信托受益人享有优于债权人和所有者的权利，充分体现了信托本身所具有的法律和制度优势。 信托作为一种灵活的融资工具，可以解决房地产开发过程中各个阶段的资金需求，也可以针对房地产业的特殊问题提出解决方案。在房地产与信托结合的多种形式背后，潜藏着两个基本动因。
①突破政策限制
房地产业历来是国民经济的支柱产业之一，由于投资额大、周期长、流动性差等特点，其发展一直受到广泛的关注。在房地产开发的融资模式中，我国基本是以银行贷款为主导的，在121号文件出台前，信托融资只是作为银行贷款的补充，对尚不符合贷款条件的项目提供过桥融资。进入2003年，宏观经济进入新一轮增长阶段，在支持固定资产投资高增长的外部融资中，银行贷款居于首位，2003年1至8月增幅超过50%，而其中三分之一的资金投向房地产业。2003年1~7月，全国有11个省份房地产投资增速超过50%，35个大中城市有10个房地产投资增速超过70%，有些城市连续两年房价每年上涨20%，有的甚至上涨30%。
为了防范可能的金融风险，人民银行于6月份出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称121号文），对房地
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