发布时间 : 星期二 文章论商品房预售中买受人权益的法律保护更新完毕开始阅读f33078f1f61fb7360b4c65fe
2.加强监管力度，设立预售商品房单项建设资金审核机制
预售制度的一个重要价值在于相对降低门槛，便于开发商融资，如果我们设立过高的准入门槛，则显然与该制度背道而驰，然而如上文所分析，目前我国的预售制度导致了大量的低质中小企业充斥市场，严重损害行业环境和社会利益，对此，笔者的建议是设立预售商品房单项建设资金审核机制，对房地产企业实行实时监控，开发商在进行任何一个预售商品房项目时，必须向房地产主管部门申报企业目前的状况，包括开发商的资质、开发商近期的资产负债表、现有流动资金量、在预售商品房开发过程中将要出现的到期债务额以及正在进行并将在商品房开发过程中完成的其他项目等，并提供相应的证明，经房地产部门审批后方可进行商品房开发，避免开发商在其他项目资金周转不灵时，以预售商品房为手段，筹集买房人的资金，却用以弥补其他项目上的流动资金，同时此举也能够有效的将不合格企业清除出市场。
3.设立商品房预售制度风险担保基金，平衡交易各方的风险
所谓商品房预售制度风险担保基金是一种基金筹集模式，即通过风险担保基金的筹集与积累，把预售制度中的各种风险合理均衡地分散到各负担主体的制度模式。在现存的预售中风险的分配极其不合理，因此，政府应设立房屋预售制度的风险担保基金，如存款保险制度一样，凡是参加房屋预售制度的房地产开发商都应参加这个基金，即按营业额缴付，一旦出现问题，就由这个风险基金来承担责任。通过这一机制，可以把整个房屋预售制度的风险分散给消费者、银行及房地产开发商一起来承担，有效地平衡各方风险，促进交易公平。
4.完善预售房款监管
具体而言：首先改变我国目前房地产市场主流的预收款收存方式—即由开发商统一收取，并在一定时间内存入监管账户。而改成由购房人亲自将购房款存入监管账户的方式。同时，严格规范预收款的使用，开发商除了可提取规定比例的备用金外，监管账户内的资金只能用于楼盘建设，开发商因工程建设需要用款，应实行房地产行政主管机关审批制度，监管银行只能根据法定审批将款转入施工单位账户。此举能有效避免开发商挪用预收款以及携款潜逃等行为，既发挥了预售制度对于开发商的融资作用，又保障了购房者的资金安全。
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(二)完善商品房预售信息公开制度
实施商品房预售信息政府网上公示制度，建立安全便捷的远 程预售商品房信息查询系统。实行政府网上公示制度，建立安全便捷的远程预售商品房信息查询系统，既要保护隐私，又要有公示力度。人们在办理相关事宜之前，就可以通过网络对预售商品房各项情况进行查询。政府通过此种方式将信息公开化、透明化，有效降低信息的不对称性，防止欺诈行为的出现，最大限度地保护权利人的合法权益。
1．完善商品房预售登记公示制度
政府将涉及到的商品房开发过程中的所有审批文件和许可证件及时扫描进电脑，在政府网站上公示，实现远程查询实行政府网上公地公示制度，人们普遍认为的预售制度的很多弊端可以被消除。比如总体规划、配套设施、绿化率都在《建设用地规划许可证》上有明确的记载；楼间距在总平面图上有确切标注；《商品房预售许可证》上注明了可以预售的栋号。购房者通过政府网站，可以方便地查询到商品房开发过程中的所有审批文件和许可证件的电子原件，详细了解真实情况，开发商的虚假宣传也就没有了任何意义。 2．建立安全便捷的不动产登记信息查询系统
(1)实行商品房预售合同网上签约联机备案制度和预售登记备案制度 取得预售许可证的开发项目，买卖双方须在政府指定的房地产交易管理系统上进行网上认购，从网上打印商品房认购书、商品房预售合同，同时与管理系统网上联机备案，开发企业自签订预售合同之日起30日内，向房地产管理部门办理商品房预售合同预售登记备案手续。[9]实行商品房预售合同网上签约联机备案制度和预售登记备案制度，即时将每套商品房是否已被预售的状态在网上公示，购房者在交定金之前就一目了然，一房几卖的现象将会杜绝。
(2)完善在建商品房抵押制度，实行在建商品房抵押登记网上公示制度 在建商品房抵押具体分为两类，在建工程抵押和预购商品房贷款抵押。在建工程抵押，是指开发商为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产以转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期
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规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。《城市房地产抵押管理办法》规定“预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。”在抵押合同上作记载，其他人很难看到，所以必须实行网上公示制度。同时可以依照颁发《房屋他项权证》的办法，向抵押权人颁发《在建商品房他项权利证》。
(三)对“假按揭”的防范及解决措施
“假按揭”指房地产商出于骗取银行信贷资金的目的，采用虚假的方式向银行申请个人用房按揭贷款，并由开发商统一归还贷款的行为。[10]人们一致把“假按揭”作为预售制度的主要弊端之一。“假按揭”之所以产生在预售期间，是因为预售期间不办理产权过户，即不办理房屋所有权证书，即使房屋竣工验收合格，开发商办理大产权证后，依然不办理分户产权证，开发商因此规避了产权风险，掌握了全部的主动权。
从“购房者”的角度可分为虚假购房人的“假按揭”和真实购房人的“假按揭” 。虚假购房人的“假按揭”指开发商利用他人身份证明复印件或者伪造身份证明复印件等个人资料、伪造签名、虚构购房人以及系列文件资料的“假按揭” ；真实购房人的“假按揭”指购房人身份真实、有真实签名的、但无购房意图，由开发商保存所有资料的“假按揭” 。一个房地产开发项目大规模的“假按揭”一般是虚构购房人的假按揭。
从银行角度可分为知情的“假按揭”和不知情的“假按揭” 。虚假购房人的“假按揭”是银行知情的假按揭，此类假按揭只要按照银行的内部管理规定，一经审核身份证明原件便能识别。出于各种原因，银行明知是假，却发放了个人购房按揭贷款。某一房地产开发项目大规模的“假按揭”一般属于这种情况。对于真实购房人的“假按揭” ，银行可能知情，也可能不知情，但此类假按揭所占比例相对比较低。
(四)辅助工作
首先要加大对商品房预售法律制度的宣传力度。正确理解和适用有关法律法规的立法精神和立法本意。地方各级人民政府，尤其是市、县级政府依法具
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有房产行政管理和土地行政管理职能的行政执法部门，更应当熟悉和掌握。
其次买受人应注意的细节工作。对于购房者来说，要考察房地产开发商的信誉。购房人可通过多种渠道了解房地产开发商的营业执照、规模、工商登记、财务状况、企业形象、知名度等；是否具有建设工程许可证等五证一照；了解过去的业绩，到已完工的小区了解开发商的房屋质量、售后服务、物业管理状况；了解开发商有无纠纷等情况。
最后购房者要签好补充协议。由于正式购房合同不能全面、准确地反映当事人双方的真实情况，买卖双方往往应根据需要订立补充协议，即通过补充协议对正式合同内容回以修改、补充。根据《中华人民共和国合同法》的规定，“格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。所以，补充协议在某种程度上比正式合同更重要。在一定程度上，可以避免预售合同的漏洞给买受人造成的不必要的损失。
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参考文献
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