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洛阳碧桂园项目可行性研究报告
品牌房企的进驻开发有一定的追逐喜好。符合该需求定位至高品质社区，将地块发展成为当地的核心居住区域。当地市场目前处于房地产开发的发展阶段，客户需求还没有完全得到有效引导，尚未完全满足高端买家的别墅情结。本项目规划有钻石墅、双拼等别墅产品，能够较好地满足洛阳及周边市县对于高端住宅产品的需求。
且目前知名房企中仅有恒大落户洛阳瀍河区，本项目的入驻将进一步带动洛阳市房地产市场的发展，进而促进区域经济发展。因此，本项目的建设是必要的。
3.2.3 是促进区域经济发展的需要
本项目的实施，将进一步改善投资环境，加快沿线区域的建设与开发，引导该区域产业结构和产业布局的调整，促进城乡贸易的流通，使丰富的农副产品，林业资源，矿产资源转化为商品，进入市场。带动商业、建筑业、运输业、加工业、养殖业及特色农业和旅游业等的迅速发展，从而促进项目影响区域的经济繁荣。
因此，本项目的建设是必要的。
小结：在中原经济区快速发展的背景下，本项目的入驻能够为洛阳市经济发展带来较大动力，项目是顺应《国务院关于大力实施促进中部地区崛起战略的若干意见》的需要；是促进洛阳市房地产行业发展的需要；是促进区域经济发展的需要。因此，本项目的建设是必要的。
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4. 洛阳市房地产市场宏观环境分析
4.1 城市经济整体运行状况
4.1.1 洛阳市GDP增长情况
全年生产总值3001.1亿元，比上年增长10.0%。其中，第一产业增加值223.8亿元，增长4.6%；第二产业增加值1808.1亿元，增长11.3%；第三产业增加值969.2亿元，增长8.7%。三次产业结构为7.5：60.2：32.3，三次产业对经济增长的贡献率分别为3.4%、70.1%和26.5%。
据财政部门统计，全年地方财政总收入379.0亿元，比上年增长10.1%。地方公共财政预算收入205.3亿元，增长15.1%。其中，税收收入148.5亿元，增长13.2%，税收占地方公共财政预算收入的比重为72.4%。地方公共财政预算支出345.1亿元，增长16.2%。其中，教育支出79.2亿元，增长25.1%；社会保障与就业支出31.8亿元，增长18.1%；医疗卫生支出26.0亿元，增长5.8%。
洛阳市经济持续高速增长的预期为未来几年内区域内房地产市场的持续健康发展奠定了坚实的基础。
4.1.2 城镇居民家庭人均可支配收入增长情况
2012年全年城镇居民人均可支配收入22636元，扣除物价因素，比上年实际增长9.5%；城镇居民人均消费性支出14927元，实际增长4.8%。农村居民人均纯收入7777元，实际增长11.3%；农村居民人均生活消费支出5979元，实际增长10.4%。
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收入的不断增加，使城乡居民购买力不断增强。有利于城市房地产行业长远持续发展。 4.2 洛阳市房地产市场环境研究
4.2.1 洛阳市固定资产投资情况分析
2012年全年全社会固定资产投资2343.7亿元，比上年增长22.7%。其中，固定资产投资（不含农户）2294.0亿元，增长23.2%；农户投资49.7亿元，增长3.3%。
在固定资产投资（不含农户）中，第一产业投资164.1亿元，增长37.7%；第二产业投资1067.2亿元，增长11.7%，其中工业投资1064.5亿元、增长11.9%；第三产业投资1062.7亿元，增长34.9%。
固定资产投资的稳步增长，势必会将进一步推动房地产投资的连续的增长，预示着房地产市场投资的稳定性发展。
4.2.2 洛阳市房地产市场分析
全年房地产开发投资274.5亿元，比上年增长14.8%。其中，住宅投资204.3亿元，增长12.8%。房屋施工面积3660.0万平方米，增长28.9%。其中，住宅2758.8万平方米，增长25.7%。房屋竣工面积555.0万平方米，增长23.1%。其中，住宅432.5万平方米，增长9.2%。商品房销售面积494.2万平方米，下降10.6%。其中，住宅440.2万平方米，下降14.0%。商品房销售额199.3亿元，增长0.4%。其中，住宅164.2亿元，下降6.5%。 4.3 相关房地产产业政策
4.3.1 金融货币政策
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2011年，按照中央关于“房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松”的要求，央行进一步执行差别化住房信贷政策，督促金融机构对符合条件的保障性住房建设项目及时发放贷款，促进房地产市场健康平稳发展。国土部、国资委、住建部、监察部及银监会等部门从行政措施到经济手段联合并用，综合调控力度空前。
4.3.2 土地政策
国务院办公厅2008年1月7日下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》指出：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。通知还要求，2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。
国家打击囤地冲击最大的是实力较弱的中小房地产企业，特别是一些产品线单一的公司。这些企业可能被淘汰或不得不出让“存地”。对于资金实力较强的大型企业集团来说：一方面，土地成本将会增加，增值收益将会减少，加速开发也会提高对资金流的要求；但另一方面，收购和兼并的机会也在增加，合适的投资将有望帮助公司获得更快的发展。
4.3.3 房地产调控政策
2013年2月20日，国务院常务会议出台五项调控政策措施，要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本
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