发布时间 : 星期二 文章2006年1月 - 2011年房地产法自考真题更新完毕开始阅读f59c4e12f18583d0496459aa
（1）土地公有原则；（2）土地有偿使用原则；（3）十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地原则；（4）房地产综合开发原则；（5）城镇住房商品化原则；（6）宏观调控和市场调节相结合原则。 45.简述对外商投资成片土地开发经营的必要限制。
（1）向外商出让的只是土地使用权，土地的所有权仍属于国家。（2）出让的只是地上使用权，该土地的地下资源和埋藏物仍属于国家所有。（3）开发企业依法自主经营管理，但在其开发区域内没有行政管理权。（4）外商投资开发土地，设立和开办生产、服务、商业等项目和设施及其经营活动，须遵守我国法律、法规。
46.简述解决房地产纠纷的法律方式。
（1）协商。指纠纷当事人在自愿的基础上，依据实际情况自行商议解决争议。（2）行政处理。指由房地产行政主管部门在自己的职权范围内，对某些特定情况下的房地产纠纷直接作出处理决定。这种处理可能是根据当事人的要求而作出的，也可能是房地产行政主管部门主动作出的。（3）仲裁。指由专门的仲裁机构根据房地产纠纷的当事人双方的仲裁协议和一方的申请，对他们的争议作出判断和裁决。（4）诉讼。由纠纷当事人向人民法院提起诉讼，由人民法院依据特定程序审理。 47.简述房地产开发企业将验收不合格的房屋交付使用的法律责任。
违反《城市房地产开发经营管理条例》规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产行政部门责令限期返修，并交付罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果并构成犯罪的，依法追究刑事责任。
五、论述题（本题8分）
48．试述我国基本农田保护制度的主要内容。
我国基本农田保护制度的主要内容包括：（1）实行基本农田保护区制度：①基本农田保护区一经依法划定，任何单位和个人不得改变或者占用；②需要占用基本农田应报国务院批准；（2）实行基本农田补充制度。占用基本农田的单位应按照县级以上人民政府的要求，将所占用的基本农田耕作层的土壤用于新开垦的耕地、劣地或者其他耕地的土壤改良。（3）禁止破坏基本农田。（4）禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田。（5）实行基本农田地力等级评定制度。（6）实行基本农田保护责任制度。 六、案例分析题（本题10分）
49.2006年3月，某企业培训中心向中国工商银行某支行贷款2000万元，贷款期限为2006年4月1日至2007年3月31日，并对利息、违约责任等相关事项进行了约定。培训中心将自己的一栋培训楼和一栋办公楼作抵押。按照抵押合同，如果培训中心不能按期清偿债务，则该办公楼及培训楼将由某支行变卖，以清偿贷款。随后，双方办理了抵押登记手续。到2007年4月1日，该培训中心只归还了500万元贷款本金及部分利息，尚欠1500万余元。某支行对该培训中心催要后，该中心仍然不能清偿。2007年7月，某支行与该培训中心协商行使抵押权，拟将培训中心的培训楼、办公楼变卖给甲公司，用所得款项清偿所欠银行的全部债务后，剩余归该培训中心。为此，三方共同签订了协议。甲公司购买该培训楼及办公楼后，计划拆除并进行重新开发，但由于甲公司资金不足，故打算与乙公司进行合作，由甲公司提供土地，乙公司提供资金并负责项目管理，房屋建成后双方按照4：6的比例进行分配。甲公司与乙公司合作过程中，由于甲公司未能按期办好土地使用的有关手续，影响了房产项目的开发，双方由此产生纠纷而诉至法院。法院审理中查明，该培训中心隶属于某国有大型企业，后来随着国家推行国有企业改革政策，该培训中心被剥离出来，成为一独立经济实体，该培训中心使用的土地最初依划拨方式而获得。 问题：
（1）培训中心以自己的培训楼进行抵押是否影响该抵押合同的效力?为什么?
（2）如果培训中心还有其他债权人的到期债权，那么，除该培训中心的贷款本金之外，对于2007年4月到2007年7月的贷款利息，以及培训中心未能按期还款产生的违约金，工行某支行能否对变卖培训楼及办公楼的款项优先受偿?为什么?
（3）甲公司与乙公司合作是否可以不办理土地使用权出让手续?为什么?
全国2010年10月自学考试房地产法试题
课程代码：00169
一、单项选择题(本大题共33小题，每小题1分，共33分) 1.有权制定房地产行政法规的部门是( ) A.全国人民代表大会 B.国务院 C.建设部 D.某自治县人民代表大会 2.国有土地使用权出让属房地产交易的( ) A.一级市场 B.二级市场 C.三级市场 D.四级市场 3.下列关于土地承包经营权流转的说法中，正确的是( ) A.土地承包经营权采取转包方式流转的，必须经发包方同意 B.土地承包经营权采取互换方式流转的，必须登记，否则无效
C.承包方将土地交由他人代耕不超过两年的，可以不签订书面合同 D.土地承包经营权采取出租方式流转的，应当报发包方备案
4.征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年的平均年产值的( )A.4—8倍 B.4—10倍 C.6—8倍 D.6—10倍
5.《土地管理法》规定，省、自治区、直辖市划定基本农田保护区应当占本行政区域内耕地的( ) A.80％以上 B.50％以上 C.30％以上 D.20％以上
6.在区分所有建筑物与基地利用权的一体性的问题上，存在的两种模式是( ) A.德国模式、美国模式 B.日本模式、美国模式 C.日本模式、德国模式 D.美国模式、法国模式 7.土地使用权原始取得的方式主要有行政划拨和( ) A.有偿出让 B.无偿转让 C.有偿转让 D.无偿出让
8.异产毗连房屋所有人以外的人，如需使用异产毗连房屋的共用部位时，应具备的条件是( ) A.房屋管理部门批准 B.物业管理公司批准
C.各所有人一致同意，并签订书面协议 D.支付相应费用
9.《城市房地产管理法》第25条规定，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金一定比例的土地闲置费。该比例为( )
A.10％以上 B.10％以下 C.20％以上 D.20％以下
10.《城市房地产管理法》规定，设立房地产开发企业实行( ) A.登记主义 B.准则主义 C.申报主义 D.备案主义
11.世界各国的土地制度，大致可以分为三种模式。其中，实行以土地私有制为基础的完全市场模式的国家或地区是( )A.日本 B.我国香港地区 C.前苏联 D.英国 12.拆迁补偿的对象是被拆除房屋及附属物的( ) A.所有人 B.使用人 C.租赁人 D.抵押权人 13.拆迁房屋必须取得( )
A.拆迁许可证 B.国有土地使用权证
C.建设用地规划许可证 D.建设项目批准文件 14.拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换的情形是( )
A.拆除出租住宅房屋 B.拆除地上附属建筑物 C.拆除非住宅房屋 D.被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的
15.依照城市房地产交易法律制度的有关规定，房地产交易的形式不包括( ) A.房地产转让 B.房地产抵押 C.房地产开发 D.房屋租赁
16.房屋租金是房屋使用价值分期出售的价格。房屋租金分为( ) A.市场租金、商品租金和成本租金
B.市场租金、商品租金和福利性租金 C.商品租金、成本租金和公房租金 D.市场租金、成本租金和私房租金
17.在我国，房屋租赁行为合法有效的凭证是( ) A.房屋租赁合B.房屋租赁证 C.房屋租赁登记书 D.房屋产权证
18.我国住房制度改革始于20世纪80年代初。在改革之前形成的住房制度的特征不包括( ) A.国家包 B.等级制 C.供给制 D.货币工资分配制 19.改革开放前我国住房制度价格方面实行( )
A.住房高租金制B.价格自由化C.住房低租金制 D.住房商品化
20.出售公有住房，旧房的抵交价，可根据使用年限适当降低，但最多不能低于新房抵交价的( ) A.50％ B.60％ C.70％ D.80％
21.在物业管理中，物业管理的主体是 ( )
A.业主 B.物业管理公司 C .业主管理公司 D.业主委员会
22.业主大会分为定期会议和临时会议，经一定比例以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，该比例是( )A.10％ B.20％ C.30％ D.50％ 23.物业管理的基本业务工作应该是( ) A.日常生活类服务 B.常规性的公共服务 C.委托性的特约服务 D.行政性的管理服务
24.下列有关个人住房贷款担保的表述中，不正确的是( )
A.购房人可以用所购自用住房进行抵押，但必须将住房价值全额用于抵押 B.抵押期间届满之前，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押 C.当法人作为保证人为借款人提供担保时，必须具有代为偿还本息的能力 D.享有完全民事行为能力的自然人，都可以作为借款人的保证人
25.职工不可以提取住房公积金账户内的存储余额的情形是( )A.购买自住房屋的 B.大修自住房屋的
C.离退休的 D.部分丧失劳动能力的
26.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为( ) A.成交价格 B.征收机关参照土地使用权、房屋的市场价格核定的价格 C.土地使用权与房屋交换价格的差额 D.交易双方各自申报的价格
27.经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区城镇土地使用税的适用税额标准可以适当降低，但降低额不得超过规定最低税额的( ) A.50％ B.40％ C.30％ D.20％
28.关于涉外房产制度，下列说法中正确的是( ) A.批准内销的商品房要转为外销时，无须重新审批
B.土地使用权期限届满，原房屋无偿收归国有，但可以申请续期 C.外国人私有房所有人办理委托手续无须公证
D.土改时港澳户地主在农村被没收的房屋，属于土改遗留的问题，按政策应予发还
29.在我国内地开办的外商投资企业，其占用的土地使用权由( )A.外方享有 B.国家或集体享有 C.外商投资企业享有 D.中方享有
30.在房地产纠纷的解决方式中，仲裁区别于诉讼及行政处理的根本特征是( )A.及时 B.公正 C.自愿 D.经济
31.预售商品房的价格，除国家规定的“微利房”、“解困房”外，实行( )A.国家定价 B.市场价格 C.成本价格 D.标准价
32.在土地管理关系中，上级行政管理部门不可以直接做出的行政处分决定是( )A.警告 B.记过 C.
记大过 D.降级
33.对房地产行政管理相对人而言，基本的行政责任形式是( )A.行政处罚 B.刑事制裁 C.赔礼道歉 D.行政处分
二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)
34.县级以上地方人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查时，有权采取的措施包括( )A.要求被检查的单位或者个人提供有关土地权利的文件和资料，进行查阅或者予以复制 B.要求被检查的单位或者个人就有关土地权利的问题作出说明 C.进入被检查单位或者个人非法占用的土地现场进行勘测 D.责令非法占用土地的单位或者个人停止违反土地管理法律、法规的行为 E.拘留非法占用土地的单位负责人或个人 35.房产税的征税范围为( )
A.城市 B.县城 C.建制镇 D.工矿区 E.林区 36.我国对外商投资企业使用土地的限制包括( )
A.对其占有的土地只有使用权，没有所有权 B.需交纳场地使用费 C.其用地期限与企业的经营期限相同 D.未经批准，不得擅自改变土地的用途 E.使用土地必须严格遵守其所在地的建设规划，按照该土地利用规划和城市规划使用土地，进行建设
37.处理土地房屋纠纷问题，无论是审判、仲裁，或是行政处理，都应该坚持的基本理念是( ) A.公正 B.秩序 C.自 愿 D.效率 E.平等
38.农村村民未经批准或采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建造住宅的，县级以上人民政府土地行政主管部门有权( )A.对该村民处以罚款 B.责令该村民退还非法占用的土地 C.限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋 D.限期恢复原耕地的种植条件，还可处以耕地复垦费2倍以下的罚款 E.没收该村民在非法占用的土地上新建的房屋
三、名词解释题(本大题共5小题，每小题3分，共15分) 39.物权 40.房地产相邻权 41.城市房地产开发 42.房地产转让 43.个人住房贷款
四、简答题(本大题共4小题，每小题6分，共24分)
44.简述建筑物区分所有权的特征。45.简述房地产开发企业的设立条件。46.简述城市房屋拆迁的原则。47.简述业主大会的职责。
五、论述题(8分)48.试述保护耕地是我国的一项基本国策。 六、案例分析题(本题10分)
49.王某是某建筑工程队经理。2009年3月，王某因承包一项建筑工程急需资金，便找到刘某提出借款，刘某同意，双方签订了借款房产抵押合同，双方约定：刘某出借现金50万元给王某，借款期限为1年，利率6％，王某以其一栋房屋作抵押。合同订立后，王某从刘某处取得借款50万元，并出具了借据，但双方未能持房屋抵押合同到房产管理部门办理抵押物登记。2010年2月，王某又将其房屋以60万元的价格出售给张某，并在房产管理部门办理产权转移登记。刘某知道后，即要求王某在30天内还清欠款本息。借款期满后，王某因承包工程严重亏损无力偿还，刘某遂起诉到法院，请求确认王某和张某的房屋买卖合同无效，并要求按房产抵押合同实现抵押权。 问题：
(1)在该房屋上设定的抵押权是否成立?为什么? (2)王某和张某的房屋买卖合同是否有效?为什么?
全国2011年1月自学考试房地产法试题
一、单项选择题（每小题1分，共33分）
1.在我国，土地使用权（ ）A.不得转让或抵押 B.可以转让或抵押