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中小型房地产企业的市场发展策略 中小企业是国民经济中一支重要的力量，在世界各国的经济发展中都起着战略性作用。国际经济界、学术界普遍认为，中小企业将是21世纪经济发展的主角。中国作为全球最大的发展中国家，中小企业的地位和作用更是突出。中小房地产企业作为中小企业的重要组成部分，其在房地产行业中也具有举足轻重的作用。当前，我国房地产业正处于高速发展时期，总投资额年平均增长约为24％。目前，我国大型房地产企业不足1000家，仅占企业总数的5％左右；而中小房地产企业数量众多，占总数的95％左右。①中小型房地产企业的存在是有其必然性的。也正是由于这种必然性的存在，造成房地产企业“鱼龙混杂\的现象。面对此种情况，国家为了规范房地产市场和给过热地房地产市场降温，从2003年起相继出台了一系列宏观调控政策，从土地、货币金融和财政税收等方面来对房地产行业洗牌。随着市场的逐步规范、土地门槛的提高、银行贷款融资难度的增大，我国房地产市场的竞争格局将发生重大的变革。在这一发展现状下，中小房地产企业的资金优势、品牌优势，以及开发商的管理资源能否跟上企业迅速发展的步伐将成为决定竞争胜负的主要因素。因此，研究我国中小房地产企业发展的实际状况，探索企业适合的发展策略，已成为我国房地产界在新世纪迫切需要解决的重大问题。
目前，中国的房地产业发展已进入到高度的敏感期，政府已经致力于房地产 行业的降温工作，特别是2004年以来一系列调控措施的出台，加剧了房地产市场 的变化。房地产行业性的洗牌在所难免。政府宏观调控政策的出台，使得相当一 部分中小型房地产企业无法获得或不能及时获得开发贷款，这对于主要依靠项目 贷款和期房销售来维持项目运作的房地产商而言是以各严峻的考验。据统计，全 国共有方地产企业5万余家，其中中小型房地产企业占据绝大多数。在经济宏观 调控、残酷激烈的市场竞争下，房地产市场面临着沈牌重组，这就对中小型房地 产企业的生存和发展思路提出了挑战。
中小型房地产企业虽然在当前的发展过程中存在着一系列的问题，面临严峻的挑战，但其自身的优势也是大型房地产不能完全替代的。所以中小型房地产企业应当将有效的发展策略应用于现有的优势中来，抓住机遇，营造未来发展的良好局面.其中品牌化策略是中小型房地产企业发展的基础性策略，只有提升自身的品牌优势，才能从根本上树立稳定的行业竞争力。与此同时，多元化融资对于企业弥补自身的劣势具有重要作用。最后，联盟化策略是企业之间共建核心竞争力的新型选择。通过以上策略的共同实施对于今后中小房地产企业的未来的发展具有重要的意义。 1.品牌化发展策略
中小型房地产企业的品牌化发展策略应当从以下几方面进行努力：
第一，精确市场定位。中小型房地产企业应当结合自身的实际情况，在房地 产行业的市场中找到适合自己的位置，如选择精致小楼盘开发，或是选择小型商 务楼宇建设等。通过精确的市场定位，瞄准核心的发展方向，从而进行相应的经 营组合与营销，才能更为清晰地树立起在客户心中的影响力，逐步建立品牌优势。 第二，塑造优质产品。中小型房地产企业在明确了市场定位后，必须用高质 量的产品来取得客户的认可，这也是与大型房地产企业竞争的关键因素，因为无 论土地资源、资金等实力如何，最终都要落实在楼盘的产品质量上。所以质量是 品牌的内核，只有持续不断地塑造高质量的产品，才能在品牌上凸显实力所在。 第三，增强企业管理水平。中小型房地产企业目前在管理中还存在着一些不 足，因此今后在品牌打造的过程中应当从战略高度上提升企业的整体管理水平， 吸纳更多优秀的人力资源管理企业，并且科学规划企业所需的管理职能，合理配 置现有的各项资源，实现在有限条件下的高校管理。
第四，制定企业发展规划。中小型房地产企业必须明确今后的中长期发展计 划，从小范围内进行品牌塑造，待某一区域内树立了品牌优势后，再向更加广泛 的区域内推进企业品牌。所以发展计划不仅是企业行动的指南，更是企业发展的 动力所在。通过规划的实施，可以充分调动起员工的热情，增强企业的凝聚力， 推进品牌建设的力度。 第五，营造良好的客户服务氛围。中小型房地产企业应当通过客户的口碑来提升企业品牌。房产是一种耐久性商品，公司与业主之间是一种长期的合同关系， 将房产销售给业主只能算是买卖关系的开端，业主在以后使用过程中的反馈意见 严重的影响房地产公司的形象。因此房地产公司应积极响应客户的意见，持续地 为客户服务，一方面能最大限度的降低房产在使用过程中暴露的问题的负面影 响，同时也建立了开发商与业主之间的长期友好合作关系，使客户的满意度最大 化。满意的客户不自然的在各自的圈子里为企业做免费的宣传，提高了企业的影 响力，有利于品牌的形成。 2.多元化融资发展策略
在当前融资难度加大的局面下，中小型房地产企业必须转换思维，应用多渠 道、多元化的融资策略来获得新的生机.中小型房地产企业可以同时选择上述一项或多项融资渠道，分散金融风险， 增强资金支持，并在实践中继续开发更多的融资方式。只有多元化的融资策略才 能够应对来自市场当中多方面的资金风险，为企业注入持续的发展动力。中小型 房地产企业融资格局多元化策略可以说是宏观调控背景下，银行贷款融资受限后 的被动选择，但根本上符合房地产投资的资金需求特点，也被国外房地产金融市 场发展的实践所验证，房地产金融市场多元化符合房地产业发展的要求，符合国 家保护整个金融及银行体系安全的要求，是大势所趋。 3.联盟发展策略
所谓房地产企业战略联盟是指两个以上的房地产企业出于对市场的预期目
标和企业自身总体经营目标的意愿，采取一种长期性联合与合作的经营行为方 式。房地产企业联盟，不仅局限于房地产开发企业之间的合作关系，更应该涵盖 开发企业与设计单位、监理公司、建筑商、代理商、广告公司、物业公司等上下
游企业，乃至家电等房地产相关部品生产行业、学校等科研机构之间的长期合作 关系。中小型房地产企业之间在保持各自灵活战略和独立地位的基础上，通过结 成联盟共同进行项目开发，有利于弥补各自的不足，实现资源互补，协作分工， 经验共享，最终增强企业竞争力。
此外，中小房地产企业战略联盟的选取原则需要注意以下问题：
第一，合作联盟成员核心能力互补。房地产企业实行战略联盟最为重要的目 标是弥补企业的战略缺口和增强企业的核心能力。在联盟规划与实际操作中，应 以企业之间的差异为基础，才能更好进行业务上的优势互补。
第二，战略性的互相学习。不管实行什么样形式的战略联盟，联盟的目标都 是暂时和局部的，房地产企业要获得长期的竞争优势，必须通过学习和经营积累 来增强企业的综合实力。
第三，保持各自灵活战略和独立地位。竞争环境的动态性和不确定性，要求 企业要有迅速适应环境变化的战略与之相适应，当企业因为联盟而失去战略的灵 活性时，一旦环境改变，就会产生巨大的风险。同时，联盟使企业失去战略的灵 活性，也违背了战略联盟的目的。战略联盟是建立在平等互利和相互信任基础上 的，一旦某一联盟方失去了独立地位，联盟就变成了兼并。