发布时间 : 星期三 文章新政下如何协助企业拿地更新完毕开始阅读f720b2439ec3d5bbfd0a74af
第四，双方签署股权转让协议；
第五，收购方支付股权转让款，转让方办理股权变更登记，收购方实际获得土地。
（3）法律点评
这种拿地的方式主要是股权并购的变通方式，也就是说新增剥离设立项目公司的环节，转让方相比而言，将增加转让的程序及转让成本，设立项目公司的成本以及等待时间等等。但相对收购方而言，收购一个全新的且由它全面控制的100%的公司，法律风险比收购一个运营很久存在较多患有不确定债务关系公司要安全得多。且第一步设立全资项目公司也能规避目前部分地区不办理土地作价出资的土政策限制，具备合法性和可行性。
2.城市运营 （1）案例说明
第一个案例：A企业与政府达成协议，由其为政府运营城市内文化旅游项目，政府负责完成总体的规划及供地，A企业负责对该区域进行统筹规划、设计，并担任该区域的道路、市政设施、公共景观水面、灯光造景、绿化、管网等项目的投资人及代建业主，依法通过招投标确定施工方。A企业相应的收取代建管理服务费，投资成本及一定比例的投资回报，政府与该区域内配套的经营型用地，出让收益作为向A企业支付上述投资成本及收益的资金来源，且将该支付方案报当地人大通过，列入财政预算。
第二个案例：某开发商拟获取某县改造国道两边的土地，通过参与招标成为该县国道改造项目的代建业主。之后与政府约定该区域的土地出让收益作为投资成本及投资回报的资金来源列入政府的财政收入。之后与政府约定土地出让的进度，通过控制道路的建设进度匹配土地出让的进度。一方面降低土地出让的价格，另一方面排除部分土地竞争者，设定土地出让收益后支付投资成本及投资回报的期限，确保资金循环使用。
（2）操作流程
A企业完成了区域的规划设计，政府审批通过A提交的方案。政府通过这个方案以后由A企业代建项目投资，又通过招投标方式确定了施工方。通过代建管理，既然它是代建方，它就能控制这个项目的建设进度，完了以后项目分批完成了。然后就要开始逐步的进行分期分批的土地出让，这个土地出让谁来完成？政府完成。
接下来土地出让，A企业或其关联企业参与招拍挂，如果招拍挂成功支付土地出让进，土地出让金支付后形成了土地出让收益。如果它没有中标，那么别人中了标也要向政府交付土地出让金，那么这个土地出让收益它就可以来分成。政府支付A企业代建管理费、投资成本及投资汇报，政府是不会拿钱的。所谓的支付是两条线，这边地卖的钱事先说好的，它一定是交到国库里，这边我投资又投进去钱了，它是两条线，政府要根据这个返还。那么A企业继续得到汇报以后继续投资。
（3）法律点评
城市运营也叫土地整理，我们简单的说一个房地产开发企业往往有哪一些类型？我简单给说一下，我们说房地产开发企业，我们老百姓住的是住宅。住宅有多层、电梯公寓、别墅，别墅又分叠批、双批、连排、独栋等等，这是住宅。然后是商业用地开发，商业用地开发之后又有工业用地，工业用地完之后又有文化用地或者旅游用地，文化用地和旅游用地这一块做的比较好就是华翔城。它就用文化旅游项目甚至是中国国产土地的迪斯尼的这种做法，来拿到土地，里头有配套的五星级影城或者一些商业街，一些酒店等等东西来进行配套。
关于工业用地很多政府的投资公司往往都是100%的国有投资公司，但是政府的100%的投资公司往往跟民营企业一块来运作那些工业总部基地，比如说沈阳北区，北京的总部基地，这些总部基地大家千万别认为它已经是住宅商业了，不是，它是工业用地。工业用地那是政府的投资公司在运营，怎么办？好了，你政府出地，我出钱，共同设立一个某某工业投资有限公司或者项目公司，然后政府占60%，民营企业占39+1或者40%，但是民营企业来操盘、运作。这是在2003年、2004年我们就在做，独栋的办公楼。
工业用地、文化用地乃至旅游用地，有一些项目建成以后都成为当地的旅游景点。从住宅、商业地产、工业地产再到旅游地产、文化地产再到城市综合体，城市综合体现在万达操作的方式
最典型。一个大型的地产项目里头加一个家乐福或一个万达影城项目，那么这种项目，加的家乐福项目往往都是家乐福事先给你钱，然后双方约定好了，按照他们的规划涉及帮他建成，然后他直接进行运作。所有的家乐福的进入，配套解决了小区里居民的这种购买，所以万达是一个最典型的整个城市综合体的建设之一。
城市综合体完了又开始出现了什么呢？出了万达之外，还有黄如林的金元大酒店，像昆明、贵阳、乃至重庆都有他的一些项目，这些都是城市综合体项目。城市综合体再往后就是城市新城建设，比如鲁能地产在重庆北部新区，鲁能地产在渝民市搞了一个鲁能新城，整个渝民市分了一个老城区和新城区，新城区可以叫鲁能城。完全就是一家企业，这样的一种情况下，就是从综合体到城市新城。
城市新城建设、大型的地产公司、项目公司跟建设公司比起来，中铁中建这些公司，还有跟当地政府加公司加银行三个主体来运营城市新城。城市新城之后就是城乡统筹，所谓城乡统筹大家也别把它理解的太复杂，就是中国人城镇化现在还不算高，农村又希望提高城市化率，在这样的一种情况下如何打造城乡二元结构的中间地段，所以把成都、重庆划为城乡统筹实验区实际目的是提高城镇化域，把农村的土地通过合理的流转变成城市建设等等一些做法。