发布时间 : 星期六 文章新征土地一级开发利用可行性研究报告更新完毕开始阅读f772fef4ba0d4a7302763aa5
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第二节 项目建设的必要性分析
1 县城总体规划实施的需要
按照某某县城镇总体规划，XX组团是全县行政次中心、物流配送中心和商贸次中心。总规明确为确保本规划能按照发展需要有步骤地得以实施，实现县城可持续发展目标，城市开发建设应坚持“全面统一规划，分期开发，分批建设，开发一片、配套一片、建成一片、收益一片”的原则。各单位和个人必须遵守总体规划，各项建设必须在总体规划指导下进行，不得违背总体规划的规定。该项目区域不仅属于XX组团范围，而且符合XX区经济发展和整体规划的要求，满足政府的社会目标，能实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提升周边土地价值，为某某火车北站启用与某某澧水二桥和扩建的省道S304线通车提供完善的配套功能保障。
2 促进区域经济发展的需要
近些年，全县每年接待国内外游客高达24万人次，某某火车北站启用后，作为X西北重要的铁路枢纽工程，将会吸引更多的国内外游客，各种类型的需求也会随之增加，能带动地方消费水平，拉动地方经济的增长，促进区域的社会发展，而当前该区域范围内正缺乏这一类型的项目。拟建项目是功能齐全、设施配套的商业性项目，是“商、旅、文”合一的整体定位，它是城市商业发展市容风貌和综合竞争力的代表，具有较强辐射能力和带动能力，不仅能带动火车北站附近经济发展，还能积极推动整个区域的商务中心、商贸中心和社会活动中心等中心得发展，因此在人流如潮的某某火车北站附近建设该项目是完全有必要的。
3 推动城市建设、提高城市品位的需要
面对新形势、新挑战，县委、县政府将紧紧围绕打造繁华舒适、现代一流的新型城市的目标，倾力打造火车北站亮点工程，努力建成展示某某建设水平的标志性区域和体现发展方式转变的示范性工程，推动城市建设上水平、出品位、生财富、惠民生。建成后的项目区将形成以商业服务、住宿餐饮以及文化娱乐为主体的现代化商业活动区，是体现地域特征的集中亮点，良好的区域环境、快捷方便的交通、适度的商业规模、合理的规划布局、新颖的建筑形式以及健全的配套功能，有助于提高区域的成熟度，反映城市繁茂，体现高品质的区域形象，成为凸现城市精神的综合象征，提升XX区的城市品位，为人们生产质量与文化生活水平的提高创造条件，提高社会福利，对整个县城良好发展
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有着重要的社会意义。
4 构建和谐某某的需要
随着体制改革、结构调整等因素的影响，某某县和其他城市一样，失业、待业人员的增长速度和总量远远大于同期经济发展和就业的需求，存在着严重的就业岗位不足的问题，形成目前巨大的就业压力，隐藏着不和谐的因素。县委、县政府坚持以人为本，大胆尝试建设和谐某某的新路子，积极探索和谐某某建设的新方法，通过改善就业结构、增加就业机会，优化建设结构、改善环境解决失业、待业人员实际问题。该项目不同于单纯的以购物为主的项目，它是构建和谐社会的重要载体，是社会文明的标志区域，它的开发建设，可增加不少的就业岗位，在一定程度上缓解了就业压力，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一和城市的可持续发展，为构建和谐某某做出贡献。
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第三章 社会经济因素与市场形势分析
第一节 社会经济因素分析
1 社会因素分析
⑴政策层面的宏观调控
①2003年6月5日，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷的通知》，对房地产开发贷款、建筑施工流动资金贷款、个人住房贷款和公积金贷款等方面做出了严格的规定。新政策的出台对防范金融风险、促进房地产金融健康发展起到了积极的推动作用。
②2003年8月12日，国务院正式向全国下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，首次明确肯定房地产业已经成为国民经济的支柱产业。省政府和市政府也先后出台了有关文件，房地产业的发展得到了政府部门的高度重视，营造了房地产业更加宽松的发展环境。
⑵消费理念的转型 经济的发展，居民消费水平的提高，人们的居住消费理念正在由生存型向舒适型方向转变，尤其是住房分配制度改革的深化，从“居者有其屋”至“居者优其屋”，拓展住房需求量的同时，也带动了商业用房的需求量增长，需求量的急剧增长成为推动我县房地产业发展的重要动力。
⑶其他层面作用
一方面是我县房地产经过了十多年的发展，已具备了快速发展的实力，尤其是企业资金实力的增强提高了我县房地产的开发水平；另一方面是外资进入我县房地产开发市场，在弥补开发资金不足的同时也带来了全新的经营理念，更新了房地产开发企业的经营观念，促进了房地产开发水平的提高；第三是消费需求与消费水平的提高也成为推动房地产业向更高层次发展的重要因素。
2 区域经济因素分析
2010年全县完成地区生产总值122.23亿元，比上年增长14.5%。其中，第一产业增加值32.17亿元，增长5.0%；第二产业增加值46.09亿元，增长20.2%；第三产业增加值43.97亿元，增长15.8%。一、二、三产业对GDP增长的贡献率分别为9.2%、48.9%和41.9%，分别拉动经济增长1.3个百分点、7.1个百分点和6.1个百分点。2010年完成县级财政总收入（统计口径，指一般预算收入和上划中央“三税”之和）62335万元，比上年增长39.2%。全县城
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镇居民年人均可支配收入15295元，增长10.5%，剔除价格因素，实际增长7.2%。全县居民消费价格指数103.1%;商品零售价格指数103.0%。2010年末全县从业人员38.6万人。年内新增就业人员0.81万人，其中新增城镇就业人员0.51万人。城镇登记失业率为2.8%。2010年农村外出就业劳动力（县外）12.3万人，在外务工总收入14.0亿元。健康稳定的经济发展速度对项目建设有利。
第二节 房地产市场形势分析
1 当前市场现状
我县房地产市场处于良好的发展态势。全年共批准预售项目15个，预售面积23.1万㎡；新报建项目5个，开工面积12.98万㎡；竣工项目8个,竣工面积11.85万㎡。从销售情况看，全年销售商品房2132套，销售面积22.14万㎡,销售金额达6.92亿元。据统计，截止到去年底，全县商品房存量房600多套，空臵率仅为20%。从销售价格看，多层商品住宅均价为1890元／平方米，高层商品住宅的均价为2340元／平方米。同2009年相比，平均每平方米上涨300元左右，预计今年房价将上扬200-300元/平方米。今年1-5月份，全县销售商品房 968套，销售面积 118746平方米，销售金额 2.93亿元，与去年同期相比增长27.4％。
到目前为止，全县共有在建和续建楼盘 7个，总建筑面积 146523平方米，其中御龙湾三期27212平方米、翰林苑四期16207平方米、江南康城二期8160平方米、宏宇国际16838平方米、四季景苑二期3797平方米、XX明珠四期36309平方米，亿利山居二期38000平方米。今年以来，全县补报建项目2个，宏宇国际二期建筑面积16838平方米，江南康城二期建筑面积8160.95平方米；已开工未报建项目4个，即邮政商住楼4488㎡，华天居2600㎡，财富广场56623㎡，立新楼5500㎡，总建筑面积69211平方米；已取得土地使用权而未报建开工的项目7个，即东都华府约15000㎡，和福楼(站西路粮食局大米厂）7000㎡，楚榭东岸（农机公司院内）约25000㎡，石储2010—10号地块（澧水二桥南端）9504平方米，宝峰嘉园，楚江医院地块，环卫处前侧地块。
2 当前市场基本特点
①供需总量基本平衡。2009年，开发量在21万平方米，销售量达18万多平方米；2010年，开发量在23万平方米，销售量达19万多平方米，存量房不到20%，供求基本平衡。