发布时间 : 星期三 文章2009年昆明房地产市场走势17926442更新完毕开始阅读f8d6e1d428ea81c758f57856
图10， 数据来源：FMC地产投资研究中心
随着人们生活质量的不断提高，房地产开发商在绿化率等硬性指标方面面临着更高的要求，一般来说，新建居住区绿化率不低于30%。并按居住人口均两平方米的标准建设公共绿地。低密度、低容积率、高绿化率的居住区是目前楼市的主流。
2009年5月份的昆明市销售楼盘中，绿化率在（40%-50%）的居主要地位，占到了总楼盘的59%，绿化率达到50%以上的楼盘占到总楼盘数的22%。由此可以看出，现在居民对绿化面积的高要求。总体的平均绿化率也达到45.28%，与上月基本持平。其中，上井雅苑（查看地图）、野鸭湖森林别墅、星河温泉小镇（查看地图）等楼盘的绿化率较为吸引消费者，均达到了70%以上。 2、环路间容积率绿化率情况的对比分析
图11， 数据来源：FMC地产投资研究中心
本月中，环路间的容积率、绿化率变化趋势仍然秉承以前的规律并无太大变化。图中数据显示，从一环内过渡到三环外，总的变化趋势是容积率逐渐降低，绿化率则是逐渐升高。越靠近市中心的地块地价越高，所以开发商通过提高容积率、降低绿化率的方式来降低成本提高利润。
3、昆明市在售楼盘容积率、绿化率的月度走势分析
图12， 数据来源：FMC地产投资研究中心
图上数据显示，从08年1月至今昆明市在售楼盘每月的平均容积率均保持在2.15-2.35之间，总体呈一个小幅攀升趋势；绿化率方面，每月的平均绿化率均高于44%，在45%～50%之间波动，变化幅度不是很大，远远高于一般规定的30%，但总体而言，绿化率呈小幅下降趋势。这种发展趋势与经济发展，地价缓慢上升，开发商通过提高容积率、降低绿化率的方式来降低成本提高利润有一定关系。但是就整体而言，昆明市在售楼盘在容积率和绿化率方面表现较为良好，宜居舒适度较高。 2009年5月份昆明房地产市场分析报告之七：销售情况分析 1、昆明市在售楼盘销售率情况
销售率是指房地产开发实际销售商品房面积与竣工面积之比，用于反映房地产开发企业经营目标的实现程度。图上数据显示，5月份昆明市在售楼盘中销售率在90%以上区间的楼盘所占比例较上月有12个百分点的提升，可见本月楼盘销售情况喜人；而销售率在40%～70%区间的楼盘所占比例位居第二位，所占比例达到25%，比上月有11个百分点的下降。本月恰逢昆明春季房交会过后第一个月，各楼盘积极开展的各项促销措施颇见成效，之前积累的消费者购房刚性需求得到释放，消费者的购房热情较高，售楼部的销售业绩较为理想，因此本月的总体销售率与上月相比明显好转。
图14， 数据来源：FMC地产投资研究中心2
2、目前昆明市各区平均销售率情况比较
图15， 数据来源：FMC地产投资研究中心2
图上数据显示，本月昆明市各行政区的平均销售率位居第一位的是西山区，为84.93%；其次是盘龙区，为80.48%；最低的是官渡区，为73.09%（与西山区相差近12个百分点）。随着昆明城市向东、南移，官渡区、盘龙区的楼盘不断走红，其在售楼盘的平均销售率理应较高。但是目前由于官渡区新开发楼盘较多，销售未启动项目较其他区更多，因而拖低了官渡区的总体销售率；西山区、盘龙区开发较为成熟，近几个月来在销售率方面一直表现良好；而五华区囊括了市中心及周边片区的较大面积，房价较别的区位较高，因此该区楼盘的平均销售率偏低合情合理。
3、昆明市商品房成交情况的月度走势分析
图16， 数据来源：FMC地产投资研究中心
据昆明市房产信息网发布的日成交量统计，5月份昆明市共成交商品房5675套，日均成交约183套，成交面积为58.2158万平方米，成交金额为33.2533亿元，成交均价为5712元/平方米。从上图数据可以看出，成交套数延续了自今年3月以来的持续上升趋势，本月成交套数与上月相比增加了617套，接近2008年月度成交量最高值（2008年1月成交6511套）。成交均价环比小幅上升4.7个百分点，同比上升19.5%。成交均价持续上升的原因主要是基于以下两个方面：一是经济的持续发展促使房价不断攀高；二是成交主力区域的转移，昆明市的主力成交区域已经由之前的较偏的官渡区的一区发展到了盘龙区、西山区并驾齐驱的形势，因而地段的变化也促成了交易价格的提升。