发布时间 : 星期二 文章财务报表分析任务一--万科 - 图文更新完毕开始阅读f8de561aa2161479171128ed
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万科A的产权比率为336.7%，而且从2009年开始每年递增， 所有者权益就是企业的净资产，产权比率反映的偿债能力是以净资产为物质保障的。但是净资产中的某些项目，如：无形资产、递延资产、待摊费用、待处理财产损益等价值具有极大的不确定性，且不易形成支付能力。这个指标越大，表明风险越大，说明万科的债务风险正在逐年增加，这是很危险的事情。因此，在使用产权比率时，必须结合有形净值债务率指标，作进一步分析。
（3）权益乘数分析
权益乘数越大，表明所有者投入企业的资本占全部资产的比重越小，企业负债的程度越高。万科的权益乘数从2009年的3.03增加到2011年的4.35，说明该企业的负债程度越来越高，风险也在逐年加大。
（4）利息费用保障倍数分析
利息费用保障倍数是分析长期偿债能力的指标。它反映当期企业经营收益所需支付的债务利息的多少倍。该指标越高，表明企业的债务利息偿还有保障。从三年的数据分析来看，万科在这一指标上呈每年增加的趋势，说明万科支付利息的能力还是在逐年增加。偿债能力在提高。 2、同业比较分析
通过万科A2011年资料，进行同业企业比较分析。该企业实际指标值及同行业标准值如下表：
指标 万科A 保利地产 招商地产 ~ 9 ~
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资产负债率（%） 产权比率（%） 权益乘数 利息费用保障倍数
77.1 336.7 4.35 32 80.74 419.18 6.07 792.8 69.53 228.16 3.28 25.64 （1）资产负债率分析
从上表可以看出，万科2011年资产负债率在三家房地产企业中居中，且三个企业的比率均较高，说明房地产行业负债率均较高，财务风险也比较大。有一个较高的资产负负债率水平，说明该企业的长期偿债能力较差。公司采用的是开放型财务策略，推测公司可能财务风险较高，可能存在今后需要现金时的借款能力较差问题。
（2）产权比率分析
从上表可以看出，万科2011年产权比率在三家房地产企业中居中，且三个企业的比率均较高，说明企业长期偿债能力较高，财务风险降低。在使用产权比率时，必须结合有形净值债务率指标，作进一步分析。
（3）权益乘数分析
权益乘数越大，表明所有者投入企业的资本占全部资产的比重越小，企业负债的程度越高。万科的权益乘数三家房地产企业中居中，只能说明该企业的在三家企业中长期偿债能力也居中，说明房地产企业负债程度均比较高，风险较大。
（4）利息费用保障倍数分析
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利息费用保障倍数是分析长期偿债能力的指标。它反映当期企业经营收益所需支付的债务利息的多少倍。该指标越高，表明企业的债务利息偿还有保障。从家企业的数据分析来看，保利地产支付利息的能力很高，偿债能力最好。
从上面的数据分析得出以下结论：招商地产的长期偿债能力最强，万科居中，保利地产最差，但保利地产的利息偿还能力最强。
四、结论与建议 结论
1、通过观察企业的短期偿债能力中的流动比率、速动比率和现金比率，说明该企业的应收帐款存在较严重的问题。要特别引起重视。
2、通过观察企业长期偿债能力的资产负债率、产权比率、有形净值债务率很存在问题，说明企业有资不抵债的风险。
根据上述分析，公司还存在着不能按时偿还短期债务的风险。这种情况的变化还受以下两方面因素影响：一方面是公司能否继续从经营活动、投资活动中产生足够的现金，偿还不断到期的债务；另一方面从公司资产的构成来看，应收账款占资产总额的比重过高，进一步加大了短期偿债的风险。资产负债率水平较高，公司的财务风险程度很高，而且对债务偿还能力很弱。
通过上述分析，可以得出结论：万科A主要问题是公司采用的是开放型财务策略。在公司营业收入稳定且有上升趋势的企业，可以提高负债比
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重。因为企业营业收入稳定可靠，获利就有保障，即使企业负债筹资数额较大，也会因企业资金周转顺畅、获利稳定而能支付到期本息，不会遇到较高的财务风险。相反，如果企业营业收入降低时，企业的负债比重应当低些。否则就会陷入偿债困境，且可能导致企业亏损或破产。
在房地产市场繁荣扩张的阶段，由于市场预期、企业留存土地及项目增值、市场成交活跃等因素，房地产企业可以迅速通过项目出售实现现金回笼，也可以通过多种渠道进行再融资，因此企业基本上不会陷入无法还债的境地，使得那些资产负债率高的房地产企业获利与成长能力反而会更强。但是在房地产市场萎缩阶段，情景则相反，特别是在当前国家对房地产调控从严的背景下，央行货币供应对房地产相关贷款收紧，房价、地价下跌，市场交投萎靡，房地产企业在资本市场上无论是股权融资还是债务融资都较难实施，那些短期偿债能力差、资产负债率高的房地产企业经营风险会急剧扩大，很可能会因为资金链断裂而出现较严重的财务风险，甚至倒闭。万科也不例外。
对企业发展建议
从企业长远发展考虑，建议做好以下工作：
1、调整负债结构——减少短期借款，增加长期借款比例。增加长期融资，以增加企业的稳定性。
2、调减开工规模，放缓开工节奏。 3、控制过高的商品房空置率。减少存货。
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