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中国房地产价格上涨原因存在问题及应对措施 摘 要
近年来中国的房地产业发展迅速，已然成为我国国民经济中的支柱性行业。房地产业为拉动中国经济贡献了不少GDP。过去几年，房地产相关的建筑投资占中国固定资产投资的20%以上，并贡献10%的就业。作为资金密集型产业，房地产企业融资却存在很大问题，融资是房地产业生存和发展的关键。当前，我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主的单一融资格局，而另外融资渠道房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等，由于各种各样的限制，融资规模仍然有限。这种情形造成我国房地产业和银行业存在极大风险。如何突破房地产业发展的资金瓶颈，尽快建立健全多渠道的房地产融资体系，是现阶段我国房地产业面临的重要问题。本文主要对当前房地产企业融资存在的问题进行深入分析,从而提出相应对策.
Abstracts
In recent years, the rapid development of real estate industry of China, China's national economy has become the backbone industry. Real estate of China economic contribution to pull a lot of GDP. In the past few years, the real estate related construction investment accounts for 20% of the Chinese investment in fixed assets, and the contribution of the above 10%. As a real estate enterprise capital-intensive, financing, financing is the survival and development of real estate industry is the key. At present, China's real estate development funds or to bank credit financing pattern of single and other real estate, financing channel trust fund, overseas financing, equity financing, due to the various restrictions, financing scale is still limited. This kind of situation in China real estate and banking is a great risk. How to break the bottleneck in the real estate industry development funds, establish and perfect the system of financing channels, real estate industry at present in China is an important question. This paper focuses on the current real estate enterprise financing problems and the countermeasures for this analysis.
关键词
房地产融资、融资渠道、存在问题；
Key Words
Real Estate Financing、Financing、Problems；
目 录
摘要······································································1 ABSTRACT··································································1 第1章 信贷政策紧缩与宏观调控的背景······································3 1.1 信贷紧缩和规范的背景················································3 1.2 房地产业政策紧缩与调控··············································3 1.3 央行121号文件及影响················································5 第2章 我国房地产企业融资渠道现状········································6 2.1 房地产企业融资的特征················································6 2.2 我国房地产企业融资方式及现状分析····································6 第3章 我国房地产企业融资存在的问题及原因分析····························11 3.1 存在的主要问题······················································11 3.2 原因分析····························································12 第4章 发展我国房地产融资渠道的对策和建议································15 4.1 我国房地产企业融资方式多元化的途径··································15 4.2 发展我国房地产融资渠道的对策和建议··································16 结束语····································································16 参考文献··································································18 致谢······································································18 附录A 商业银行房地产贷款风险管理指引····································18
附录B 国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知························24 附录C 中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知················28
第1章 信贷政策紧缩与宏观调控的背景
1.1 信贷紧缩和规范的背景
我国的房地产项目开发实行的是香港模式，整个开发流程中，从买地、建造、销售、管理都由一家房地产商独立完成，项目开发周期长，开发商急于出手项目以回笼资金。开发资金来源主要有三块：自有资金、银行贷款和销售回款，自有资金中30%~40%为来自银行的流动资金贷款，销售回款中主要是购房者的个人住房抵押贷款。这样一来，我国房地产开发中的资金来自银行资金的比重多在70%~80%，甚至更高。中国人民银行研究局课题组的调查研究显示，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金全都直接或间接地来自银行。房地产贷款过分集中于银行，使银行承担了过多的风险，事实上将房地产业的市场风险和信用风险向银行体系进而向社会转嫁。而对于房地产企业来说，资产负债率过高，则受政策调控紧缩的影响非常大。近几年来，在房地产投资和房地产金融业务快速发展的同时，自2002年下半年以来，部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构矛盾突出等问题。部分地区的商业银行为了抢占市场份额，违反有关规定，放松信贷风险控制。这些在一定程度上助长了部分地区房地产投资的过热倾向。如果这些问题不能得到有效缓解，将不利于房地产业的持续发展，也不利于银行的信贷风险防范，维持金融业进而整个国民经济的稳定增长。
1.2 房地产业政策紧缩与调控
2003、2004年已经远离人们的记忆，对房地产业来说，这两年是刻骨铭心的两年。其 间，业界经历了一系列重大事件和政策调控：2003年2月，央行“货币政策执行报告”拉响了房地产信贷调控的警笛；3月各银行开始收缩房地产信贷；4月房地产业的泡沫之争此起彼伏；5月周正毅案件东窗事发；6月央行121号文件出台；8月国务院颁发18号文件；9月央行收紧银根，将商业银行存款准备金由6%提高到7%；11月精瑞地产基金正式亮相；12月中德住房储蓄银行天津开张；2004年4月，国务院将房地产开发投资项目（不包括经济适用房）过热产业的自有资本金比例提高到35%；同月，中国人民银行又将存款准备金率进一步上调至7.5%；8月底，土地大限期满；9月中国银监会出台了已于当年3月颁布了
讨论稿的房贷风险指引正式稿；10月，银监会《房地产信托管理办法（征求意见稿）》出台等等。
2003年6月13日，中国人民银行颁布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，从建筑施工企业到房地产开发企业再到政府土地储备机构以及个人购房者，该通知对房地产信贷的各个环节和主体都做了具体详细的要求，对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备条款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了信贷门槛，该文件一出台就立即引起了社会各界的广泛关注。
2003年9月15日，中国银监会就商业银行集团客户多头信贷、过度授信与不适当分配授信等现象颁布了《商业银行集团授信业务风险管理指引》。
2003年11月21日，国务院办公厅下发了《关于进一步清理拖欠工程款和农民工工资的通知》，截至2004年4月30日，全国建筑业企业共收回2003年以前形成的拖欠工程款998.5亿元，占累计拖欠款总额的26.94%。
2004年4月25日，中国人民银行再度调高商业银行存款准备金率，由7%提高到7.5%，直接收缩银行信贷资金100亿元。
2004年4月26日，国务院颁布了《国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发[2004]13号），对钢铁、电解铝、水泥和房地产开发等行业建设项目的资本金比例进行了调整。房地产开发项目（不包括经济适用房项目）的资本金比例提高到35%以上。
2004年4月28日，中国人民银行决定对商业银行实行差别准备金制度，对不同地区和不同行业实行差别存款准备金制度，如果有过热现象，可以进一步提高准备金，还要求各商业银行要严格执行产业政策和信贷条件发放贷款，各级政府不得干预严格执行项目资本金的比例，严禁企业将银行贷款转给关联企业作为项目资本金，严禁将流动资金贷款用于固定资产投资，清理并严格控制城市建设等各类打包的贷款。
2004年4月30日，中国银监会发出通知，按照国家宏观调控的要求，提出了加强贷款风险管理的七大措施，同时强调要合理控制房地产业的贷款，随即派出5个工作组，对7个省份的房地产信贷进行全面检查。
2004年9月3日，中国银监会颁布了早在3月份向社会公布讨论稿的《商业银行房地产贷款风险管理指引》的正式稿，这是中国银监会成立以来发布的第一个针对行业贷款经营的指引，也是继2003年央行121文件后，金融监管部门发出的又一次加强房地产贷款监管的重要信号。