发布时间 : 星期二 文章建宁路C2-01地块控制性详细规划调整可行性实施报告更新完毕开始阅读fa77350fab00b52acfc789eb172ded630a1c98d0
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金桥市场 金盛国际家居 易初莲花
玉桥市场 白宫大酒店
3、建宁路主流业态的转变
早期，建宁路商业的主流业态，是以金桥市场为代表的，批零兼营的大市场。
目前，大市场的批发和零售业务均受到现代商品流通和现代商业秩序的强力挤压，面临着生存危机。
大市场的零售业务，一般经营品种众多，总体上类似商场，只不过不是一个经营者，而是众多经营者各自为政，在业态上是比较落后的一种。而且大市场所经营的产品，很大一部分与仓储式超市和大型综合超市重合，它的市场份额将面临着后者强有力的挤压。
大市场的批发业务，90年代后进入高速发展时期，各类大中小型商品批发市场，遍及全国各地，构成了我国商品流通的骨架和网络。然而自加入世界贸易组织以来，连锁超市、专卖店、购物广场等新型商品销售模式迅速发展，先进的经营方式和经营理念，已得到普遍认可，给我国发展相对落后的商品批发市场带来了强劲的冲击。如不进行大刀阔斧的改革，昔日繁华的批发市场就会被逐渐挤出市场，甚至销声匿迹。
由建宁路商业业态的现状可见，以大市场为主流业态的状况已发生了根本性的变化，连锁超市、专卖店等均已得到较大的发展，玉桥市场也逐
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步走向商场化。
4、区域发展呼唤土地利用强度提高及相关配套发展
大市场的商业业态，决定了建筑物的高度较低、容积率较低、土地利用效率较低。大市场的服务对象及经营方式，决定了其部硬件条件档次不高，建筑外立面形象不佳。
大市场逐步退出，使得建宁路沿线土地开发利用强度的提高成为可能；而建宁路沿线经济的发展，特别是因商业发展而拉动的服务业、商务办公、酒店及酒店式公寓等相关配套的需求，更使得建宁路沿线土地开发利用强度的提高成为必要。第三商圈的建设，需要一批现代化的商业设施及高档的商务办公建筑。
三、原控规基本情况及控规调整的必要性 （一）原控规基本情况及分析
根据省城市规划设计研究院2006年5月完成的“市下关区总体发展研究及控制性详细规划细则”，项目所在的规划单元编码为MCb030-27，A地块的编码为01，B地块的编码为03。
下关区图则单元划分示意图
项目东面为地块编码04及05的地块。
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04地块用地面积1.86公顷，为已建的市场用地,目前用途为朗驰大厦及联运有限责任公司物流公司。
05地块用地面积0.99公顷，原规划控制指标为：容积率3.0，建筑密度25%，建筑控制高度100米，绿地率35%。地块原用途为建宁文化用品批发市场，现为在建的信息大厦。
项目南面地块编码为06，用地面积0.24公顷，用地性质为街头绿地。护城河从该地块穿过。
地块MCb030-27
项目西面，隔规划道路与本项目相望的，为占地7.46公顷的铁道职业技术学院用地，规划建设状况为已建。
项目北面，隔建宁路相望的地块，所在的规划管理单元编码为MCb030-25，地块编码为11，现用途为金桥装饰城，占地2.58公顷，规划建设状况为已建项目。
地块编码为12的地块，现状建设状况为西站建宁路货场，规划控制指标为：用地性质为市场用地，容积率1.5，建筑密度35%，建筑控制高度为24米，绿地率为35%。
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现将本项目地块与周边规划建设状况为“未建”的地块的规划控制指标列表如下：
规划管理单元编码 MCb030-27 地块编码 01 地块A 建宁文化商办混合MCb030-25 05 用品批发用地 市场 MCb030-25 12 西站货场 市场用地 3.22 1.5 35% 24 35% 0.99 3.0 25% 100 35% 现状建设状况 项目 市场用地 2.00 1.5 40% 24 20% 用地 性质 用地面积容积率 （公顷） 度 高度（米） 建筑密建筑控制绿地率 地块MCb030-25
我们认为，原控规对于“市场用地”的土地开发强度指标，是基于当时条件下，建宁路的商业业态是以金桥市场为代表的、经营方式为批发兼零售的大市场的业态的基础上而确定的。
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